仲良し大家さん達の見学会③

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

次の物件は、もう一人の仲良し大家さん物件。

仕入れた経緯は聞いてたんだけど、実際に見るのは初めて。

どうしたら良いのか相談したいって話もあって、今日の見学会。

まずは外観。

へ～、綺麗なもんじゃないですか～。

２戸まとめて買ったんですね。

何故か？　オーナーでも無いのに色々と教えてくれる大家さん。

この方も買付入れようとしたんだけど、融資が難しい案件だったそうで。

その結果、今日の1戸目に巡り合ったんだからそれはそれでＯＫでしょ。

中を拝見～。

めっちゃ綺麗やん！

こんなんほとんど直さなくても貸せますよ。

直すとしたら、キッチン周りぐらい？

洗濯機置場は作りましょうか。

この辺りは当然分かってて、リフォームの見積を準備中だって。

聞きたかったのは、土間の部分をガレージにするかどうか？

これだったら、入居者さんの希望に合わせて調整するだけでいけるんじゃない？

私なら募集に駐車場があるように書きたいから、

建具を外して募集。

7号の様に、窓の鍵が締まるようにだけ調整。

キッチン周りと洗濯機置場をして、

後は美装で充分。

これだったら、マスター査定で5万越えは固いんだって～。

近隣Ｐも取れてるし、余裕な気しかしませんね。

私も、たまにはこういう大して手のかからない物件を持ちたいものです。

次は、もう片方の倉庫。

こっちは、駐車場を整備すれば即募集出来ますね。

倉庫の需要が読めないんだけど、

あの場所で、あの広さだったら結構な家賃が狙えるよ～って。

私の予想だとせいぜい2万ぐらい？って思ってたけど、

もっといけるってｗ

すげ～。大して直さずにそこそこの賃料で貸せるなら

ここも30％ぐらい出るんじゃないかな？

完成が楽しみです。

ここを買った仲良し大家さんも、

こっちの倉庫を見てチャンスって思ったそうで。

ここの価値を高く見るか？安く見るか？で評価が歪むんですな。

私も、こんなのが自分のエリアにこの金額であったら

意地でも買いにいきますね。

それぐらい、良い案件でした。

見学会は終わったんだけど、いつも通り？　お茶をしに。

ここでは、お問い合わせを受けた内容について相談が。

そこで決まらなくても、他の所から探してくるだろうから、

ご自身が納得できる条件で契約されたら良いかと。

どこまでリスクを取るか？

リスクヘッジはどうする？

をどうするか、理論武装して戦えばなんとかなりますよ。

買えるタイミングの話や、交渉のコツ？

こうやって買ったんだよ～って流れを

事情を含めての話。

マスターが先日のブログで、「運について」を書かれてましたけど。

http://fanblogs.jp/okayamaooya/daily/202109/15

まさに、こういう事だよな～って話を。

私の7号8号9号もある意味そんな感じで買えてますしね。

以前からお会いしたかった、宇野港のハルさん（@Unoport_863）

にもお会い出来て、今度遊びに行くって話も出来ました(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

今度お店にこっそり突撃したいと思いますｗ

そんなこんなで、1日遊び倒しましたとさ。

マスター、仲良し大家さん達、今日も楽しい日をありがとうございました。

おわり

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仲良し大家さん達の見学会②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

集合場所にはいつも通り？1番に着いて、

ルーティーンのマスターのブログを読んでたら、

皆さんが続々と集まってきます。

ほぼいつも通りのメンバーさんばかりｗ

お互いの状況を話してます。

そうこうしてたら全員集合されたので、1つ目にＧＯ！

1つ目は仲良し大家さんが〇〇〇万円で仕入れた物件。

駐車場1台ですか・・・

えっ近隣にあるの？

へ～、ここに縦列2台ですか。

良いですね～。

駐車場と外観の時点で入居付けは問題なさそうに思いました。

仕入れがその金額だったら余裕ですね！

マスターが仲良し大家さんを呼びます。

マ「これっていくらで仕入れたん？」

仲「〇〇〇万円ですよ」

マ「同じ金額で差してたんだ」

どうやら、若い大家さんも同じ物件に買付出してたみたいで、指値が全く一緒ｗ

若い大家さんも見立ては悪くないですね。

スピード感と仲介さんとの関係性で負けましたな。

次いきましょう！

早速、中を拝見～♪

へ～、床は直した方が良いですけど直すのは1Ｆがほとんど。

駐車場パワーでそこそこ賃料出せそうな予感がしますね。

やる事も見えてるし、どれだけ安く済ませるか。

ここが肝になりそうですけど、経験値あるし問題ないでしょ。

マスター査定は・・・本人の想定より上。

良かったですね～。

私の見立てもその辺りで、ペット加算とかが入れば

20％どころか25％が見えてきそうな気がします。

素敵女子仲介さんも抱えてるお客さんを狙うって～。

この物件はゴールが見易そうですね。

サクッと決まって欲しいものです。

若い大家さんには「死ぬほど後悔して、次をガンバｗ」

って伝えておきましたよ。

まだまだチャンスはありますから、どんどんいきましょう！

次は、見学会物件。

ガレージハウスにしたら面白そうな案件ですね～。

私は遠いからやらないけど、そこそこ直して5万円↑目指せば

そこそこいけるんじゃないかな？

ちょっと癖はありますけど、チャレンジャーは居そうな気がします。

こんな話をして、ランチに向かいます。

今日のランチは「まるいちレストラン」さん

ランチはまるいちランチ880円

写真？　撮り忘れたっｗ

ここでは、お隣に座った大家さんと残置な話で盛り上がっております。

残置物は宝だよね～。

今度の8号見学会でお宝ＧＥＴしてもらいたいものです。

ここで、近隣対応の男気アタックな話を聞かせていただきました。

事前のデータ収集と攻めの会話。

普通に話をしたら、全然ダメだったお年寄りを上手く口説いたそうですよ～。

こういうのって、人柄と言いますか、お年寄りキラーぶりが大事ですよね。

最近、9号のやり取りで分かったんだけど、

うちの社長もおじいちゃん・おばあちゃんっ子属性を持ってる事を確認出来たので、

この特性で、田舎のお年寄りと仲良くなってもらう作戦を使おうと思いますｗ

これで弊社の近隣対応は盤石ですなｗｗ

ランチタイムの話は面白過ぎます！

帰りの車では社長の話やら、とある会社の話やら

色んな話で盛り上がっております。

一緒に物件で作業してるのが羨ましいんだって～。

社長あっての私ですので、2人でワイワイ言いながら

楽しく大家業をやっていこうと思います。

物件で遊んだら、ちゃんとクリーニング入れましょう？ｗ

そんなふしだらな事はしておりませんからっ！ｗ

つづく

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仲良し大家さん達の見学会①

こんばんは、東備大家です。

さて、今日は仲良し大家さん達の物件の見学会。

朝から動きますよ～。

昨日は台風真っただ中だったので夜練を中止して、

朝練に切り替えたので向かうんですけど、

その前にコーナンプロへキッチンパネルの追加を買いに。

ついでに、社長が欲しいって言ってた物を買って帰ります。

私「これでええん？　色々遊んでみてｗ」

社長「ありがと～。」

これで扉2枚を塗るんだって～。

完成が楽しみです。

それは良いんだけど、べニアが高い高い💦

1枚1000円超えるとか異常ですな～。

それを4枚も購入。

高級なトイレ扉になりそうです。

端材どうしたんだろうね？

まぁいいか。

9号に着くと、大工さんが作業されてたので差入れがてら打合せ。

今日はCFを貼っていくみたい。

キッチンパネルを置いて、キッチンのタイル部分をこれで隠してもらう作戦。

良い感じに仕上がるのが楽しみです。

朝練の内容は、前回から放置気味だった和室の壁塗装。

刷毛があったら良かったんだけど、使い切ってたので

ローラーで塗装開始。

どうしても塗り切れない部分以外は一通り塗れました。

1か所だけ、繊維壁が脆くて剥がれてくるので

剥がしてから塗装。

最初からやっときゃ良かった気がするｗ

他の場所は塗れたので、タッチアップで端を塗ろうとしたら

ボロボロと落ちる・・・

乾いてからにしますかね。

朝の作業はこれで終わり！

家に帰って着替えて集合場所に向かったんですけど、先に帰った後の話を。

見学会を終えて、家に帰ってのんびりしてたらワイルド大家さんから電話が。

ワ「東備大家さん、大変なことが！」

私「またまた～、何があったん？」

ワ「キッチンが落ちました！」

私「えっ？　まじで？ｗｗ　大工さんにケガはない？」

ワ「それは大丈夫です。　どういう風にしましょうか？」

私「20分待って。すぐ向かいます。」

ワ「15分でえかろ～ｗ」

私「追い込んでくる～ｗｗ」

で、9号へ緊急出動。

夜遅くまで動いて下さってる大工さん達に感謝ですね。

まずは、現地調査を。

あ～、出窓の部分が腐って落ちたのね。

元々の造りが支える重さに対して、支える部材が合ってなかったっぽい。

そこへ、雨漏りやらリフォーム工事の衝撃やらで限界を迎えたと。

大工さんにケガが無かったので、入居中に落ちなくて良かったとしましょう。

笑い話で済むレベルで良かったわ～。

相変わらず持ってるな～私ｗ

追加工事を覚悟してましたけど、出窓の窓が割れなかったんで

出窓部分を撤去して、窓ははめ殺しで明かり取り用に変更。

これなら、ほとんど手間が変わらないだろうから、

追加工事も知れてるでしょう。

私「工事は、あと2日ぐらいですかね？」

大「あ～、もう1日欲しいですね～。予定より1日延長になるかと。いつもすんません。」

私「ボロいの買ってるからいつも通りでしょｗ　大変ですけど引き続きよろしくお願いします。」

私の現場は、想定外が出てくる仕様なので、

追加工事やら材料追加やらで工期が伸びるんですよ。

あと、現場チェックしてここはこうしたいって話をするので、

それで追加になる事もありますね。

でも、こうやって私が見落としてる部分をフォローしてもらえるので、

本当にありがたい事です。

ワイルド工務店の皆さんには、いつも助けられておりますな。

こんな感じでLDKの床は完成してましたとさ。

つづく

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仲介さんとの打ち合わせ

こんばんは、東備大家です。

9号は家から近いので、工事中の様子をほぼ毎日現地で見ております。

意思疎通がし易くて良いですね！

さて、今日も現地で遠隔打合せを。

と言いますのも、素敵女子仲介さんがアツいお客さんを持って来て下さってまして。

リフォーム中に内見に来てくれて、ここが良いってなってるんだけど、

決めたは良いけど、入ってみて思ってたのと違うってなってもいけないので、

細かくリフォーム内容をチェックしたいって。

という事で、現地からお送りしておりますｗ

その前に、ガス屋さんに確認事項。

ここの壁に給水口を開けてもらって、洗濯ルームへ給水管を入れてもらいます。

引き戸が途中で止まるようにしてもらうので、

穴を開ける位置を間違えないように指示。

変な位置に開けたら、開けた扉と干渉するので大事な事です。

ここからは素敵女子仲介さんに、山ほど写真を送りつつ

この部屋は、こういう仕上げでって感じでやっております。

これが入ってすぐの洗濯ルームで、ここはボード仕上げで洗濯機を置く場所に

防水の板を貼ってもらいます。

玄関から続く廊下。

ここは掃除だけ。

ここがキッチン。

キッチンパネルが足りてないｗ

追加購入して、タイルの所は全部パネルで仕上げていただきましょう。

丁度大工さんが居たので、近日中に買ってくるからって事でお願いを。

床は白のＣＦで。

そんな話をしてたら、ワイルド大家さんから電話が。

ワ「現場に居るんですね～」

私「よく分かりますね～」

ワ「大工さんの声がしたからｗ　施工管理しに行かなくて良いから楽だわ。」

私「ここは、これこれこういう形で仕上げてもらいます。ここはこんな感じに進んでるから・・・」

ワ「了解です！」

私「いつも助かりますな～。上手く決まってくれたら良いんだけど」

ワ「決まったら、どうせ次買うんでしょ？ｗｗ　12月ぐらいで良いから」

私「そんなにポンポン買えんわ～ｗｗｗ」

とか、いつも通りの会話を。

このパターンで、買って連絡したら

「忙しいんだけどな～」って突っ込まれるまでが仕様ですｗ

後半戦。

奥の洋室は、床をCF仕上げ色は茶色で。

北側廊下。

ここは、そのまま。

壁を塗るなら家賃UPで対応しますよ。

洗面所

床は大理石風の白ＣＦで。

ほかは掃除だけ。

お風呂

コーキングの打ち直しをお願いしてたんですが、ワイルド工務店のご厚意で

縁に、アルミ複合板を貼って仕上げてくれたんだって。

いつもありがとうございます！

ここは、窓のコーキングを打ちます。

後は掃除で～。

奥の和室。

以前塗った所から、不要な分電盤を撤去。

ここをグレーの塗料で塗ります。

あとはゴザで。

エアコンはクリーニングしますよ？

真ん中の和室

ここは、床の間だけ塗って綺麗にしときます。

ワイルド大家さんが、「なんで若草色にしたん？」ってツッコミ入れてくれたやつｗ

塗料がそこに売って無かったんよ～ｗ

まぁちょっとハイカラ仕様ですけど良いんじゃない？

ゴザは敷きます。

外回り。

ここは、ほぼこのまま。

物置だけ空にしておきますよ。

以上報告終わり！

注：ちなみにこの3倍ぐらい写真は送ってます。

これで、行き違いはグンと減るでしょうね。

追加オーダーが入るなら、仕上がる前の方が良いんで。

勿論、契約＋入金ベースでの話になりますけど。

やっぱり、プロにお願いすると仕事が捗るわ～。

大体ゴールが見えてきたので、残りは塗装祭りでもやりますかね。

楽しい時間は案外あっという間だなって話でした。

おわり

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絶妙な指値の話。

こんばんは、東備大家です。

こんな時期に朝顔咲くんですね。知らない事ばかりだ・・・。

今日は、不動産じゃない話を。

最近、ストックしていた物をコツコツとメルカリに売りにだしてまして。

なんだかんだで、美味しい晩御飯数回分ぐらい売れております。

数日掛けて全部で３０個ぐらい出したんですけど、

今日、お昼休みにのんびりしてたらコメントが。

メ「4つを纏めて買うので「25％指値」でお願いできませんか？」

まとめて買うからマケテって話。

メルカリは、良く交渉が入るもんなので普通の話ではあるんですけど、

4つ纏めて売れる→まとめて１個で送付できる→送料が減る→指値分の半分近くはこれで浮く

ってのを見越しての指値ですな～。

上手いのは、ごちゃごちゃ言わずにスパッと金額提示をしてきた事。

いちいち、お値引き出来ますか？とかの返事したくないんですよ、面倒だから。

その指値が計算してもそこまで利益が変わらない辺りに持って来てること。

使ってない葉書と切手を交換して送料にある程度回せたこと。

等々総合判断して応じました。

4つをそれぞれ売ったとしても4回持って行くの面倒だしｗ

相手の状況を考えて絶妙な指値が出来たら、

物件もスパッと買えたりするんかな？

物件の指値は結構キツイの入れてるよな～。

焦って買うのは危ないですから良いんですが。

色んな交渉方法を考えて、仕入れがしたいものです。

しかし、10/30個が1週間もしない間に売れるのか・・・

ちょっと設定金額が安かったんかな？ｗ

しばらく様子を見て、売れなかったら8号に買い取り業者さんに来てもらって

まとめていくら？で話しますかね。

そんな、地味～な活動もしてますよって話でした。

おわり

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大家業の勉強は現場でも出来ますよ。

こんばんは、東備大家です。

昨日は夜更かししたので、

流石にそろそろ寝ようとしてましたら、

1本のＬＩＮＥが・・・

仲「9号の図面ってありますか？記憶を辿って作ってるんですけど・・・」

私「少しお待ちを・・・💦」

以前、補助金申請用に自分でWEB CADで作ってたのがあったよな～。

あれ、Web CADどこだ？

確かＤＸ母ちゃんのブログで紹介されてて・・・

焦る焦る・・・ｗ

あ・・・あった。

今度は、ちゃんとお気に入りに入れておきました💦

とりあえず、リフォーム前のを送付。

と同時に、リフォーム後仕様に書き換えております。

今回は、キッチンと1部屋を繋げてLDKに。

入口近くの小さい部屋？を洗濯ルームに工事してもらったので、

5DK→3SLDKって感じに間取りが変わっております。

SLDKって響きカッチョ良くない？

そんなやり取りをして、

私「これでご勘弁を💦」

ってリフォーム後の図面をお送りしておきました。

これを見て、仲介さんが書き直して下さるんだろうな～って思うと、

こんな遅くまで対応いただける事に感謝しかありませんね。

どうか、これで決まって欲しい！

仲介さんにも売上取って欲しいし、私も売上になる。

入居者さんも、田舎暮らしを割安に始められる。

みんな、winになると思うんですよね～。

次の朝。

7号の申込者さんからＬＩＮＥが。

申「手摺工事は、引っ越したら介護保険が使えるそうなんですけど、

お風呂って付けて良いんですか？」って。

私も勉強不足で、介護保険は

1回工事の補助金使ったら終わりと勘違いしておりまして、

調べてみたら、転居するとまた使えるんだって～。

自治体が変わる転居の場合は、再申請が要るそうですが、

その辺りも含めて、入居者さんに動いていただきましょう。

そんなこんなで大家として、色んな経験を積んでいるよ～って話でした。

おわり

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動きがありますね～。

こんばんは、東備大家です。

先日の7号申込は、保証会社が緩い所で通りまして・・・

とりあえず、進めていっております。

それなりに覚悟が要りそうですな・・・

契約日の調整やら、契約書の確認やらやる事はたくさん。

決まるまでは油断せずにいきましょう！

同時進行で、8号の電柱はもう1本あるような無いような・・・

って事で、追加で見てもらう連絡を。

さらに1本増えたら8本目だけどな～。

楽しみです。

先日、生活保護の書類を書いたんだけど、住所が違ってるって～。

今度書きにいくとしましょう。

とか色々やってまして、バタバタでございます。

9号は順調に工事が進んでる。

ここも、先行募集してるので素敵女子仲介さん達が決めに来てくれんかな？

月末目指して全力で仕上げます。

先日、関東の大家さん達のブログを読んでおりまして、

皆さんアグレッシブに動いてますね。

私も、9号まで決まったら次の動きが要るな～。

オフェンスもしないとだし、ディフェンスも決算が終わったら準備を進めないと。

こんなバタバタなのに、kanaさんのブログに感化されて土地を探してたりしてます。

たまたま、見かけた土地情報。

これだったら、私のイメージしてる感じにならんかな？

と夜中に色々と練っておりましたら、

超寝不足ｗｗｗ

結局、ここは買い付け入ってて残念だったんだけど、

良い勉強の機会でしたね。

今後はメインエリアだけでも土地情報もチェックするとしますよ。

仲介さんにも声かけとこっと。

いつ寝てるの？ってプレさんに突っ込まれるぐらい不動産に夢中な話でしたｗ

おわり

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直接内見からの申込！

こんばんは、東備大家です。

今日は、7号の内見の日。

朝から、やる事全開ですなｗｗｗ

まずは、まとめていただいた物をコツコツとメルカリ出品。

かれこれ、結構な数が地味～に売れておりまして。

ランチ代に消えていってますｗｗｗ

これを1時間ぐらい。

まだまだたくさんあるんだけど、一度に出してもね～。

また、暇なときにやるとしましょう。

7号に、先日社長へお願いしていた襖クロスをやり直してもらったのを持参。

内見前に空気の入れ替えと、軽く掃除をしましょうか。

ついでに、先日の決済の時に聞いてた物件を視察。

これは・・・無いな～。

残念。

その代わりに、近くの別の物件を外観チェック。

後で鍵を借りて内見してみましょう。

そうこうしてたら、内見希望者さんが内見に来られました。

うちのガレージに入りそうにない長い車。

事前にヒアリングしてて、この車は外部で借りれるように。

他の2台をガレージで使ってもらう話にしてます。

早速、ご案内～。

1Ｆはさらっと見られてて、ご主人大丈夫かな？

一応、水回りのチェックやら、エアコンをどうする？とか

光電話を引きたいとかそんな話を聞いたので、

お金は出せないけど、自分でするのはＯＫって事で纏めておきました。

塞いだ壁に扉を付けて欲しいとの要望もこちらで対応でお話。

8号にあった扉を持っていってワイルド大家さんに土下座コースですな・・・ｗ

そんな打合せを内見者の方とお話してたら、

内「契約はどうしたらええん？」って

ニヤリ・・・ｗ

私「それでは、不動産屋さんにお連れしますので、お手続きしましょう。」

そのまま、仲介さんのお店にＧＯ！

申込を書いていただきました。

3世帯同居・ペット・車などなど、特殊な案件だったので、

決まるならコレって思ってましたよ。

途中で、書類持って帰って良い？って聞かれて焦ったけど、

すぐにお金が要ると思ってたみたい。

契約の流れをご説明してもらって、無事申込ＧＥＴ。

あとは、保証会社が通れば11月入居で◎

入金次第、工事発注で進めていきますよ～。

手続が終わって、打合せを。

どうやら、先日決済日に申込を貰った8号入居者さん。

保証会社ＯＫ出ました！

こっちは10月3日～入居ですな。

トレジャーハンターして、遊んでから引き渡しという遊びつくし企画。

ご参加の方はお楽しみに～。

これで、7号8号が手離れしそうなので、

9号に専念できます。

細かい調整は要るんだけど、

同じ仲介さんと数をこなしてきてるので、

意思疎通を上手くやって、

お互いwin＝winな関係を進めていきたいですね。

契約金が入るまでは油断したらダメだけど、

どっちも固そうな案件なので、

きっちり仕上げたいと思います。

さて、次はどんな物件に出会えますかね？

楽しみで仕方ありません。

おわり

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もうちょっと勉強してから動きましょう。

こんばんは、東備大家です。

ヒヤリハットな一例を聞いたので、怖っと思った話。

とある方から、賃貸契約について質問が飛んできました。

賃貸契約書を見せてもらったけど、これって住居用だよね？

倉庫で貸すなら、内容違うんじゃない？

まずは、売買の契約書を見せて下さい・・・

えっ、用途地域も書いてないの？

そもそも、そこは市街化区域なの？市街化調整区域なの？

それを理解せずに買ったの？

個人間売買で・・・

危なすぎる・・・

そもそも、私は契約は自分で巻かないタイプの大家なので

契約書を作ったり、特約をどのように入れたら良いってノウハウはあまり持ってません。

今まで数件、賃貸契約をしてもらって手元に契約書はあるので

同じ様な物を作ろうと思えば、作る事は出来ると思います。

だけど、それはやらない。

なぜ？

その契約書はちゃんと法律に基づいてる？

そもそも用途地域違反してない？

契約に必要な情報・特約は入居者さんとの打ち合わせ通りになってる？

なんて事を理解してないまま動いてしまったら危険だと思うからです。

当然、全部任せきりにして全く見てないってのも危険。

理解してる人にちゃんとお金をお支払いして、

きちんと作ってもらったもので契約していただく。

事前に文面チェックは大家の責任で。

どういう特約を入れるのか？　ここのリスクはヘッジ出来るのか？

こういった事も仲介さんと打合せして作ってもらう。

業法の知識が全くない人が、どこかのネットで拾った契約書で

適当に作って契約とか怖いですわ。

どうなっても文句言わないなら別に良いんですけど。

そのコストが勿体ないって気持ちは分かるけど、

知らない事でそのコスト以上のリスクを背負ってますよ？

出来ない事・知らない事は

プロに任せるのが結局コストが安いって話でした。

おわり

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能力の棚卸をしてみたら？

こんばんは、東備大家です。

最近、〇待とかTwitterでよく見かける質問。

〇〇な属性で××万円ありますが、何を買ったら良いですか？

たまたま、今日もそんな質問が上がってたので眺めてました。

まずは、自分の能力・技術などを棚卸するところから始めると良いかなと。

私が、1号を買った頃の能力は10段階でこんなイメージ

大家業知識　　　　　１
ＤＩＹ力　　　　　　０.１
客付力　　　　　　　０
業者さんとのパイプ　０
行動力　　　　　　　３
資金量　　　　　　　１
資金を貯める力　　　５
融資力　　　　　　　０
交渉力　　　　　　　３
税務知識　　　　　　２
使える時間　　　　　５

って感じ。

当時の目標は家賃売上が20万円あれば

余裕で生きていけるって考えてましたね。

融資を引くことを考えてなかったので、

それがそのままＣＦになるかな～って。

買う物件は、安い築古戸建って決めていました。

お金はそこまで無かったのでＤＩＹ能力が無いのに

自分で色々とやろうとしてましたね。

1号はほぼ0な知識と能力でやったので、

良く貸せたな～って今でも思いますよ💦

何を買ったら良い？って聞いてる時点で勉強不足かと思います。

なので、回答は「もっと勉強しましょう」ですな。

本を読めば良いし、YouTubeで学んでも良い。

大家さんが書いてるブログで、

自分に合った方法で活動されている方のを読むのも良い。

何が向いてるか分からなければ、ひたすら読んだら良いかと。

色々学んでるうちに、これがやりたいとか、これは今はやらない方が良いとか

理解出来るようになります。

それでも分からなければ、目指すスタイルの大家さんに学びに行けばいい。

もちろんクレクレはダメですよ。

同時に、物件検索や内見からの業者さんとのパイプ作りをしていって

これだ！って思う物件を見つけたらＧＯ。

死なない程度の金額なら1度回してみると、何が足りて無くて

何を学んだら良いかわかります。

後は繰り返すか、規模を上げるか。

そんな感じで1つめは良いんじゃないかなと思った話でした。

おわり

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7号アフターと8号見学会。③

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

8号を出て、途中で帰る方が居たのでギリギリまでお話しできるよう

イオンにあるコメダ珈琲さんに。

珈琲のピッチャー仕様のとデミバーガーで1270円

これで、3時間ぐらいのんびりお話しておりました。

ここでは、法人と個人の使い分けの話や、

経費関係をどうやるか？

退去対応の話。

入居付けの話。

法人カードでポイントが付くのってない？

お悩み相談。

融資関係の話。

保険関係の話。

有料級な話をバンバンしております。

「東備大家さんが、そういう情報で稼いだら良いのに？」

って言われましたけど、

大家仲間さん相手に、そんなんする気無いですよｗ

それよりも、どんどんＦＩＲＥする方が出てきて、

一緒にランチ食べたり、物件見せてもらったり、

大家話が出来る方が、何万倍の価値があると思ってますので。

ＦＩＲＥする時までにやっておいた方が良い事なんて話も、

卒業したてホヤホヤのGucciさんにお聞きしています。

私も、その手は3号辺りから考えてまして

法人を建てる時期もそれに合わせて動いてますね。

将来的に、これぐらいを個人で持って

法人に残りを持ってもらって、

社会保険は沢山払っても意味がないですから、

そこは抑えて。

売却もあるだろうから、計画的にやらないとダメだよね～。

そう遠くない将来にＦＩＲＥするだろう大家仲間さんも、

この辺りが気になってたみたいで、

学びになったそうです。

以前、マスターが勉強会をして下さったんですけど、

マスターが教えて下さった事をちゃんと理解出来てれば、

この打ち手になるんじゃないかな？

法人のありなし・物件売却をどうする？

相続は？

どれぐらいの規模で？

状況によってやり方は違えど、

基本的な考え方は一緒だと私は思ってるので、

将来、社会構造が変化しても対応できるように

準備しておいたら良いなと思います。

お悩み相談は、私にしたら当たり前過ぎたんですけど、

話をしたら、目から鱗だったみたいです。

私も、融資関係で最近目から鱗落ちたので、

2期目が終わってから、動いてみようかなと。

という事は、来期もガンガン買うんじゃない？

銀行さん次第ですかね～ｗｗ

しかし、個人の不動産はなぜだか、赤字ですよね～ｗｗｗ

そんな面白過ぎる話で盛り上がりましたとさ。

今日も、超重要な会議！1日楽しかった～♪

おわり

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7号アフターと8号見学会。②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

7号を出て、8号に向かいます。

8号は少し郊外のエリアにありまして、

皆さん、事前に仕入れ金額を知ってるものだから

てっきり、まともに道も無い場所と思ってたみたい。

実は実は、国道沿いｗ

私が持ってる中で初めての12ｍ道路接道ですよ！

片方は、大正築で増築歴ありの廃墟？ｗ

もう片方は、平成18年築の倉庫。

自己最築古記録と自己最新築記録を同時更新しておりますｗ

まずは、外観を土地の範囲を見ます。

先日、電柱の位置が微妙な感じだったので、

いつものように、関西電力さんに問い合わせてみたら、

関「現地で見たんですけど、3センチ被ってますね～。

境界設置という事でお支払いします。

ところで、前回（5号）の時みたいに動かしたりしますか？」

私「その節はお世話になりました！

今回はそういうことはやらない予定ですので、書類だけ頂ければ・・・

ところで、もう1本気になる電柱があるんですけど、こっちはどうなんです？」

関「こっちは関係無さそうですけどね～」

私「今度行ったときに電柱番号控えておきます」

多分、こっちは関係ないと思うけど、一応ねｗ

これで、表面利回り150,000％確保！

数字のインフレが甚だしいｗ

ってやり取りがあったんよ～ってお話しておきました。

こういうのも、知ってると知らないで損得が分かれますね。

早速、倉庫からトレジャーハンター！

残置物にものともしない、ド変態な大家さん達が意気揚々と

入っております。

お、先輩大家さんがつづらをＧＥＴ！

どうやら、これを座れる収納にしたいんだって～。

どこにニーズがあるんか分かりませんな。

色んな方に見てもらいたいですね。

私は、9号用に建具のサイズチェックを。

綺麗な扉が1個あるんだけど、

高さは合うけど幅が微妙に広い。

これはカットしてもらって使えそうな予感がしますな。

明日、9号に持って帰ってコッソリお願いしてみようｗ

トイレの扉は思った以上に大きくて使いもんにならないわｗ

残念。

これを測ったメジャーは残置物ｗ

測ってくれた大家さんにプレゼントしておきました。

前回見た時に見つけて無かった、トラロープやブルーシート、針金もありましたね～。

これは、私が使いましょうか。

他の皆さんは、特に何も要らなかったみたいｗ

この物件は、セカンドハウスとして貸す予定で

ダメだったら自己使用にガレージでもやってみるか、

駐車場を整備して貸してみるか、

やりようは色々あるんだけど、

めんどくさいｗ

出来れば、ノーリフォームでそのまま貸したい。

利回りはそこまで気にしなくて良いので、収支がプラスならＯＫですな。

将来的には、ここに住宅ローンで自宅建てても良いし

やりようはいくらでもあるので、決まったら決まったで、

決まらなかったら9号が済んでから遊ぶかな？

って感じなんですよ～って話をしました。

国道沿いの150坪。

整地したら自動車屋さんとかが在庫置場で借りてくれそうだけど、

固定資産税が爆上がりするから合わんかな。

考えてる手はいくつかあるので、マスターに聞いてみます。

お金を掛けずに貸せる方法から順に試してみますかね。

そして、ランチに向かいます。

つづく

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7号アフターと8号見学会。①

こんばんは、東備大家です。

さて、今日は仲良し大家さん達と一緒に7号アフターと8号の見学会を。

いつも通り？　朝は作業を進めております。

とある場所から色んなものをいただいておりまして、メルカリに出品をコツコツと。

地味～に売れるんですよね～。

1時間ほどで今日のランチ代ぐらいは稼げました。

次は9号に。

庭の木は片づけていただいてまして、

それ以外のプラスチックのプランターやらを処理しております。

リフォームの細かい打合せをしてたら、

どうやら、光ファイバーの線も切っちゃってたみたいｗｗ

使うなら入居者さんが自分で付けるでしょ？ｗ

って事で、電気屋さんに邪魔にならない位置に配置していただきました。

細かい線の調整やら、仕舞いを綺麗に出来るよう、

大工工事に合わせて動いていただけるそうです。

電気と大工工事を一緒にお願いした事がなかったものですから、

連携の凄さに驚いております。

分離発注しない価値ってのをここに見ましたね。

そんな作業と打合せを済ませてから、集合場所に。

今日も愉快な仲間たちが6人集まられました。

道中の車内では、Gucciさんと色んなお話を。

先日あみだで当たった物件の決済が来週だそうで、

早速、見学させていただく日の調整を。

残置物で遊べますかね？

融資関係の話や、最近の情報を交換してたら

あっという間に赤穂イオンへ到着。

なんぼでもネタがありますなｗ

ここで、全員集合して早速7号アフターへ。

今回は、インナーガレージハウスなイメージに仕上げたかったのと、

2Ｆを別で貸せないかな？と考えておりまして

連携部分を壁で塞いでしまったら、

仲「ここ、決まってから塞げば良かったですね～」

って言われたやつｗ

どうやら、1Ｆと2Ｆを別の電気系統に分けるのに費用がえげつない。

それだったら、最初からそのプランにしておけば良かったと反省ですな。

最悪、ワイルド大家さんに壁一部解体工事をお願いですね・・・

その時は怒らないでね。（ハート）

7号の肝は、何故か離れになってた水回りをどうしあげるか？ってとこ

マスターには、勿体ないからそんなんせんでええって言われましたが、

失敗覚悟でチャレンジしてみました。

これが吉と出るか？凶と出るかは、入居付け次第ですかね。

明日の内見ガンバロ～。

こんな7号ですけど、最近問い合わせが少しづつ入ってるそうで、

9月は、やっぱり裏繁忙期なんですな。

そんな話をして一通り見てもらって次へ向かいます。

つづく

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利回り計算の出来ない8号ｗ②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

決済に向かうんですけど、微妙に時間が余った。

丁度、身内が働いてるお店があるのでドリンクでも買いに行ってみました。

お～居た居た。

私「お疲れ～」

身内「久しぶりやん。今日は何しに来たん？」

私「家を貰いにｗｗ」

身内「また買うんや～。忙しいな～」

なんて話をしてたら、丁度新築の現場があるのを聞いたので、

住所を聞いて様子を見に。

ふむふむ、確かにここも学区的に良いですね～。

ちょっと歩くけど、通えなくはない。

土地が50坪ぐらいかな？

奥に建てて下水だろうから表側に駐車場をたくさん取れるようにしてますね。

ＢＢＱも庭で出来るし、駐車場にも困らない。

最悪売ることになったら弊社で買いましょうｗ

おわり

６.８号決済。

ようやく、決済ですよ～。

いつもの仲介さんのお店で司法書士さんと3人で雑談しながら待っております。

と、言いますのも今回は振込決済。

振込決済なのになんで仲介さんのお店に居るの？って疑問に思った方。

正解です。

今回の決済は特殊でして・・・

物件を小学生のお年玉ぐらいの金額で買って、

残置物やらの処理費用をこっちでやるから売主さんからいただく契約なんです。

その金額は1〇〇万円ｗ

おかげさまで今期は黒字の予想です！

その振込を待ちながら、8号の話、7号の内見の打合せ、9号の完成予定などなど

3人集まると不動産話で盛り上がっておりますｗｗ

岡山では結構な感じのＴ銀行の話を聞きました。

そうか、ここは兵庫県だから外様銀行になるんですな。

今後の事を考えたら、紹介いただいて赤穂支店とお付き合いしておくって手があるんだ。

まさに目から鱗でした。

ついでに、バルクな話やアパート買わんの？って話も。

バルクの方は興味があったので、2期目の決算と今の物件が仕上がったら

メインバンクさんに相談してみようかな？

物件の場所が微妙ではあるんだけど、

詳しく見てから判断になりそうです。

そうこう言ってたら、振込完了のお知らせが。

鍵を貰って、次へ向かいます。

おわり

７.８号に突撃！

早速、鍵を貰ったので８号に向かいます。

内見した時にさらっとは見たけど、倉庫も家もまぁまぁな感じで残置ありますわ。

その分お金をいただいてるので、これを処理するのが普通ですね。

だけど、今回は一味違う。

私「お世話になります。例の物件仕入れ完了したので見に来られますか？」

？「今から１０分ぐらいで向かいます。」

そう、入居者を見つけてから買う作戦です！

それもそのまま貸すｗ

お家賃は、かなりお安めですけど採算が合うぐらいの感じですね。

実際に中を見てもらって、セカンドハウスとして利用されるって。

残置物も自分でやるし、修繕やら木の伐採やらもユンボ持ってるから自分でするんだそうな。

それなら、どうぞどうぞ遠慮なくやっちゃって下さい。

私は要りそうな物だけトレジャーハンターしてから引き渡ししますので～ｗ

そんな話をしてＯＫが出たので早速仲介さんのお店へとんぼ返り。

早速申込の手続を。

契約は、登記が終わってからになるんですけど、

順調に進めば来月契約開始になるかな？

これで決まると、

－物件を仕入れて、〇万円で貸す訳だけど、

利回り計算どうやるの？ｗｗｗ

ワカリマセンｗ

とりあえず、1円で買った計算にしても表面で10,000,000％超えですかね？ｗ

実質は大した事が無いというｗ

という訳の分からない仕様をやってみました。

マスターが以前にそんな企画をやってたのを見てたので、

ポールさん式、入居者を見つけてから買うと

表面利回り1000万パワー、やってみたかったんですｗ

欲望まみれな8号でございます。

ちゃんと保証会社通るかな・・・

それだけが心配だったりします。

おわり

８.残置物からソロトレジャーハンター

暑い中汗だくになりながら、倉庫と家に何か無いかな？って探しております。

金属やら、探せばそこそこお金になりそうな感じはしますけど、

今度、皆さんと遊ぶ時に探してもらいましょうか。

お金が見つかったら、それでご飯でも行きましょうかねｗ

無さそうな気はしますがｗｗ

そんなこんなで、1日不動産で走り回った日でしたとさ。

良い子はマネしちゃダメですよ～ｗ

おわり

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利回り計算の出来ない8号ｗ①

こんばんは、東備大家です。

今日は、8号決済日。

イベントが山盛りでございます～。

行きますよ～！

１.給付金の申請

私が住んでる自治体で、コロナ関係の給付金を受け付けておりまして。

前回は法人で出したんですけど、私個人事業主でもあるんです。

なので、こっちでも準備をして申請。

今度はきっちり満額もらえる・・・はず！

完納証明書を取って産業振興課で提出。

特に何も言われず受け取っていただきました。

おわり

２.仲介さんと入居者さんに差入れ購入。

仲介さんのところはいつものお店で、今日はわらび餅を買ってみました。

勿論使うのはｅ街ギフト。

緊急事態宣言中は補給出来ないので、早く明けて欲しいものです。

入居者さんへは、丁度今大変な時期なので食料を少しだけ買ってあげております。

この１週間がヤマらしいので、何とが頑張ってもらいたいものですね。

おわり

３.入居者さんの所へ生活保護の申請に使う書類記入を。

さっき購入した食料を持参してお伺い。

記入して帰ろうとしたら、話好きな方なので雑談にお付き合いを。

結局３０分程捕まってしまったｗｗｗ

無事申請が通れば、社会福祉系大家としても経験が積めますね。

って言うてたら、後から電話が鳴って申請が通ったんだって～。

良かった良かった。

おわり

４.ガス屋さんと契約書の手続

７号で待ち合わせしておいたので、

掃除をしながら待ってたらお越しくださいました。

最近の状況を情報交換。

部材が全然入らないんだって～。

コロナの影響がここにも出てるんですね。

７号のは追い炊き仕様じゃないから大丈夫だって～。

おわり

５.７号の内見希望者とのやり取り。

最近、ようやく家探しが動き始めたみたいで内見の話が出ております。

仲介さんにお願いもするんですけど、私で動ける所は対応しつつ

お互いWIN＝WINにしたいものですね。

今度の日曜日が内見になりました。

大まかな条件は電話でやり取りしたので、

中を見てもらってOKが出たら申込といきましょう！

おわり

ここまで進んで、ようやく今日のメインイベント８号決済に向かいます。

つづく

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