こんばんは。東備大家です。
さて、自宅用の土地を探し続けて約１年。やっと色々な面で買いたくなるような土地を見つけた私。早速次の土曜日にその近くにある不動産屋さんに行きました。その頃は両手・片手の仕組や交渉するやり方なんて全く知らなかったので、今から思えばもったいない事をしたものです。
不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決められており、計算式は以下の通りです。
売買価格に対して仲介手数料の上限が
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分 売買価格の3% + 消費税 とちょっとわかりにくいので
速算表を使って計算します。
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
なので、例えば５００万円の土地を買うと、５００×０．０３+６＝２１万円+消費税ですね。
これを私のケースだと買主側の不動産屋さんに話を持っていってしまったんですね。これを看板を見て売主側の不動産屋さんに話を持っていっておけば、土地価格の交渉か仲介手数料の交渉がし易かった訳です。
当時は、そんな裏事情も知らずに、でも何とか安く買いたいものですから、買主側の不動産屋さんに「予算がこれこれで後１０万安くしたいんです。土地を安くしていただくか仲介手数料で・・・」と話を持っていってしまい。話が流れるよりは・・・と思った不動産屋さんが手数料の方を値引きして下さいました。今だったら絶対にしない行為ですね。（当時の不動産屋さんゴメンナサイ）
収益不動産をこれから買われる方は基本的に一見の状況でこの話の持って行き方はやめた方がいいです。不動産屋さんに嫌われたらいい話を持ってきてくれなくなります。（向こうから手数料を見ますから～みたいな話が出たのであればギリＯＫ？）
ちなみに新築にかけた予算は、土地も含めて2200万円（屋根上太陽光5.75kw含む）で、当時の家賃と会社の補助の差額３万円をローンの支払いで済むように計算したところ、1200万のローンが組めたので必要自己資金が1000万でした。この自己資金を作るために、株を始め財形・会社の退職金積立、損切になるけど外国投信、ほとんどの物を現金化しました。
当時の太陽光が5.75kwで270万ぐらいでしたので土地と家で1900万程度、土地は坪10万の土地を50坪+水道分担金20万で520万でした。残りが家にかけれる予算になるので、1300～1350万+諸経費ぐらいのイメージです。
間取り等は事前に嫁と相談して決めてあったので、後はこの予算で建てていただける業者さんを探すことに尽きました。当時は不況の真っただ中でしたので、職人さんが安く動いていただけたのと、材料も安く手に入った事、調べつくして分かる限り一番安い業者さんを探して発注出来た事が予算内に収まった要因ですね。
自宅はお金を生まないので安く仕上げたかったのですが、太陽光だけは挑戦してみたかったので付けてみました。1kw42円買取の時に建てましたので、補助金が20万円で250万投資、年間約24～25万程売電してくれています。電気代の節約にはなっているので、赤字ではありませんが、単独で見るとそんなにいい投資ではありませんでした。この動きで「減価償却」を使える事を学べた事が一番の収穫だったと思います。
その後、家に住みながら外構を少しずつ自分でやったり業者さんに発注してみたりと色々今でもやっています。そのお付き合いの中で出会った業者さんが、将来のパートナー業者さんになるとはこの時想像もしていませんでした。縁って凄いですね。
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