運営中物件
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H22年11月 自宅の屋根へ
太陽光発電1号5.75kwh 実質250万円で設置
年間25万円をお家に順調に運んでくれています。
卒ＦＩＴの対応が課題。
エコキュートの設定と買取業者を探し中。
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H30年6月 岡山市東区
太陽光発電2号22.42kwh 550万円程で設置
1年稼働で62万円 表面利回り11.2％
初めての野立て太陽光。苦労は山積みですｗ
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H30年9月 備前市三石
コダッテ～1号 2桁万円で購入 38坪3階建てガレージ物件
雨漏り修繕に結構なお金が掛かってしまい大変でしたが購入から6か月後のＨ31.3月～入居！
表面が約20％を達成しました！実質は18％ぐらいなので6年以上お住まいいただければ・・・
ＮＴＴ電柱が1本あります
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Ｒ1年8月 岡山市中区
コダッテ～2号 200台後半で購入 70坪
面白そうな木造平屋を見つけたので即買付入れて購入。電柱2本立ってます。
下水道工事の手配が遅れて入居が先になりそうです。軽四２台→軽四３台置けそうでも駐車場は+3000円で募集しました。
ジモティ募集→審査ＯＫ→契約完了！無事入居いただけました。
表面13.2％実質12％弱に落ち着きました。下水道工事やらなかったら14.5％ぐらい出たかなぁ。
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こんばんは。東備大家です。
無事決まった戸建2号ですが、やってみて色々勉強になりました。反省点と今後の課題を考察してみます。
１ 買付価格 2〇〇万円
元々300万円で出ていた物件。表に出た１番手を取れたのは〇、交渉が残置物処理だけに持って行きすぎた感があり、クロスの貼り換え費用ぐらいのもう10万円ぐらいは狙っても良かったのかもしれない。今後は水面下の情報が取れるように頑張るのと、物件の交渉の練度もう少し上げたい。購入時に土地と建物を半々ぐらいで契約書に書いてもらえば減価償却を多く取れる可能性。売る前提でない物件ならこの方法も検討すべき。この物件は使えるだけ使って隣と接道次第で次を考える。
２ リフォーム・残置物処理費用 75万円
駐車場を作るのに塀の解体は必須と判断。見積もりを２社取ってみたが価格がかけ離れすぎて早まった感があった。大家の会で解体業をされてる方と知り合えたので次回はここに話を持って行ってみたい。もう少し費用圧縮も狙えるか。25万→20万？
下水道工事に関してはやらなくて良かった設備、無駄な出費と判断。次回は慎重に導入を検討する事とする。 35万～40万
残置物撤去は、今回の物件で唯一労働力を投下。軽四6台分を自力で処理する中で出てきた残置物から2万円程ＧＥＴ。これは運が良かっただけという事で次回はもっと売れる物と売れない物の選別・処理先を上手く回したい。子供と嫁に経験をさせれたのは〇。タンス等の大きい物を残置処理依頼8万円。自力とおまかせの配分が何とも言えないが、次回は一旦見積もりして大物の買取出来そうなものは自分で処理せず任せる方針が〇？
クロス工事は残置物を処分後発覚。買付時にこの想定をしていなかったところが✖。ここも踏まえて指値するべきだった。 7万円
３ 入居募集
今回はとにかく早く埋める事を１番の目的として工事・募集の手配を行った。物件購入仲介は賃貸付けが弱いのを察知していた為、とりあえず募集情報だけ利用させてもらった。スーモ等の露出に一役買ってもらった形。ジモティで運よく生保さんを拾ってそのまま入居出来たのは〇
生保の勉強不足で管理会社への指示が甘く、敷金・礼金を上乗せ出来た可能性があった。 88000円～119000円
残置物を上手くプレゼント可して処理費用を抑えつつメリットを出せたのは〇、生保狙い物件の場合、残置物をもう少し残してプレゼント作戦に切り替えても良かったかも。今回の入居者は冷蔵庫・掃除機（物件の掃除に利用）を処理してもらえた。募集をゆっくり出来そうな物件であればそういった取り組みをやってみてから残置撤去・通常募集に切り替えると節約出来そう。
次回は管理会社と上手く連携しつつ、お金を必要な所に集中して投下し早めに決めるよう動いてみる。
全部上手く運営できていれば６０万は費用を浮かせることが出来たはず。２年分のＣＦと考えると使いすぎ、利回り向上の為にも、戦略を練って動いていこう。
失敗は多くあれど、長く住んでもらえば充分リカバリー出来る。次へ活かせば良いだけ。どんどん動くべし。
おわり
