東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

繰上返済をするタイミング

運営中物件

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H22年11月  自宅の屋根へ
太陽光発電1号5.75kwh 実質250万円で設置
年間25万円をお家に順調に運んでくれています。
卒FITの対応が課題。
エコキュートの設定と買取業者を探し中。
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H30年6月  岡山市東区
太陽光発電2号22.42kwh 550万円程で設置
1年稼働で62万円 表面利回り11.2%
初めての野立て太陽光。苦労は山積みですw
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H30年9月  備前市
コダッテ~1号 2桁万円で購入 38坪3階建てガレージ物件
雨漏り修繕に結構なお金が掛かってしまい大変でしたが購入から6か月後のH31.3月~入居!
表面が約20%を達成しました!実質は18%ぐらいなので6年以上お住まいいただければ・・・
NTT電柱が1本あります

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R1年8月 岡山市中区
コダッテ~2号 200台後半で購入 70坪
面白そうな木造平屋を見つけたので即買付入れて購入。電柱2本立ってます。
下水道工事の手配が遅れて入居が先になりそうです。軽四2台→軽四3台置けそうでも駐車場は+3000円で募集しました。
ジモティ募集→審査OK→契約完了!無事入居いただけました。
表面13.2%実質12%弱に落ち着きました。下水道工事やらなかったら14.5%ぐらい出たかなぁ。
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R1年11月 自宅
自家用車1号 
5年落ちのスペーシア、エニカに申請して無事手続き完了。
土日に不動産で動くために妹から1万円で軽四を入手。平日に2台は使わないので
平日メインで貸出致します。1日1800円で借りて下さる方が出てきたら素敵ですね。
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こんばんは。東備大家です。


住宅ローンを組んでいて、ボーナスとか何かまとまったお金が入ると金利を払い続けるのが勿体なくて、全力返済していた昔の私。


当時は不動産も太陽光もやっていなかったので、お金がお金を生む仕組みを持ってなかったんです。


何もしないのも勿体ないから返済してたんです。今だったら余程お金が余っても繰上返済はしませんが。


普通のサラリーマンの方で、特に不動産や自分の商品を持つ予定が無い方であれば、住宅ローンの繰上返済を検討しても良いかもしれません。


私の場合は当時「ろうきん」で融資を引いていたので、一部返済には返済手数料が不要。(全部返済をすると手数料が発生する。)


なので、毎年お金を貯めては返済をしてました。


気を付けておかないといけないのは、住宅ローン控除を利用している場合。


12月末時点の残債の1%が控除対象額なので、年末に繰上返済をしちゃうと勿体ないです。


するなら年初、ネットで処理できるので最初の営業日に朝一で入力できるよう事前に口座へお金を集めておいて処理が正解。


こうすれば、一番無駄なく控除を受けつつ返済を進めれます。


返済時期は同じするなら早い方が返済額に対しての元金部分が増えるので効率が良いです。


もう一つ注意したいのは、住宅ローン控除が終わる前に返し過ぎる事。


10年-(返済経過年月数)>繰上返済後の返済年月数になると住宅ローン控除は使えなくなります。


私は最後の1月分残し返済(全部返すと手数料が発生するので)をする直前まではこのパターンに気を付けながら返済してました。


元々の額が少なかったのと、全力返済+満期保険金を投入したので、3年で終了させちゃいましたけどw(これは失敗ですね)


3年固定金利を設定してたのを金利交渉せずに、そのまま金利が高くなるならまとめて返そうかと考えてた若かりし頃。


今だったら色々動き方あったんだろうな~と思います。


それでも、返済して残債が0になった事で、ようやく動けるようになったのは事実で、家族の説得をするのにも借金をちゃんと返してからの方が進めやすかったので、私の場合はこれが正解だったのでしょう。


不動産を始めてまた融資を引くようになりましたが、この返済は物件がしてくれるのでメインバンクさんとの最初のお約束通りコツコツ返済していきます。


それが信用になり、次の物件への融資審査に関わってきますから。


公庫さんに限っては返済も実績になるそうなので、お金が溜まって物件が見つけれなかったら返済するかもしれませんねw


おわり