こんばんは、東備大家です。
昨日の続き。
時間が近づいてきたので集合場所に向かいます。
集合場所に着くと、今日の大家さんが業者さんと打ち合せ中。
終わったころを見計らってご挨拶。
福岡方面でアパートの新築案件をやってる業者さんです。
昨日、先輩大家さんとのお茶の時に話が出てた会社でした。
軽くお話を聞いてから、中を拝見。
へ～、こんな感じなんですね～。
基本、業者さんに企画からお任せしちゃってる形です。
アパートは差別化が難しいので、立地とアピールポイントが大事ですな。
立地は駅から徒歩3分程。坪35万ぐらいのエリアです。周りにはライバルが沢山・・・。
8戸1の1LDK30㎡アパートで、満室でのスタートとなるそうです。
業者さんが居るので、細かい数字の話は後で聞くとして、アピールポイントは浴室内テレビとバルコニーですかね。
賃料設定も相場ぐらい、新築プレミアムでも稼ぐ形が取れないのは結構痛いのかな？
時期を考えれば空室の方が余程怖いので仕方ないかと思いますが。
私はアパートをやらないと思ってるので、どういう考え方でアパートを運営していくんだろう？という興味でお話を聞く事に。
案内が終わったので、今日もお茶タイム。
今日お伺いしたのは「珈琲舎」さん
写真なら余裕で撮り忘れてますよｗｗ
ここで、アパートの具体的な数字をお伺いしていきます。
10年ぐらいは大きい補修は無いと考えて、回してみてどうなん？って考えてます。
単身アパートですから、入居者さんが2～4年ぐらいで入れ替わるイメージ。
毎年1～2部屋の退去として、1部屋30万ぐらいは最低でも修繕・募集費用・機会損失で必要、管理もこの会社が入ってるのでリフォームもモリモリで乗せられるでしょうし・・・。儲かるのがこの会社だけじゃない？
退去立会とかをきっちりして、リフォームは自分で手配、出来るだけコストを抑える工夫、共用部の管理等の節約など運営面で取り返していくしか無いのかな？
表面の数字だけなら、ある程度は残りそうなイメージですけど、実際動かしたら結構厳しいかなと思いました。
やっぱり、不動産賃貸は自分で企画、協力業者さんとの関係づくりかDIY力、自主管理で回すぐらいの心構えが必要と思います。
以前、見学会で見たマスターがずり～わ～って言ってた新築アパート案件と比べたらよく分かります。
利回りが1.5倍ぐらい違うんですよ。
この物件は償却が切れるタイミングまでに売る選択肢も必要かもしれません。
同じ金額を手元に残すのに、ボロ戸建なら1/8ぐらいの資金でいけそうなイメージです。
ボロを回した後は土地で売るか、そこに戸建新築がやりたいですね～。
本業でお金を貯めて、繰上返済をするかキャッシュをしっかり残して、いつでも残債以上で売れる状態を早く作っておく事をお勧めします。
アレの償却とか経費の按分とかを上手く使って節約出来る方法はお伝えしましたが、焼け石かもしれません・・・
おわり
運営中物件はこちら↓
toubiooya.hatenablog.com
