こんばんは、東備大家です。
本業のお店に、時々ヤクルトのおｂ・・・ゲフンゲフン、
ヤクルトレディーさんがパンを販売しに来るんですけど
まぁまぁ大きめなパンを両手で持って3分ぐらいウンウンと悩んでる女性社員さん、
これ食べたら太るよな～、ダイエットに支障が～とか言うてたので、
バシッと言うてやりましたよ！
私「食べてから悩んだらええんよ」
それ一人で全部食べる気だったんだろうかｗｗ（キットチガウトシンジテマス）
クロージングはタイミングと言葉が大事！（無責任とも言う）
どうでも良い悩みを持ってる方には崖から落とす勢いで背中を押しますので、
ご希望の方は遠慮なくお知らせ下さいｗ
そんなどうでも良い話は置いておいて。
ケル兄のブログを読んでたら丁度面白そうなネタをいただきました。
都会の賃料はさっぱり読めませんが、
そんな話を絡めてお答えしたいと思います。
あくまで私見ですので、全部鵜呑みにされないように！
私が持ってる物件は全部築古戸建レジでして、
賃料帯が3万円～5万円台の物件が多いですね。
数えてみると、
1万円台・・・1戸
3万円台・・・2戸
4万円台・・・3戸
5万円台・・・2戸
6万円台・・・1戸
って感じ。
1万円台のやつは特殊な案件なので除外するとして、
普通の築古戸建を普通に仕上げると
大体4万円台に収まるイメージから、
加算要素・減算要素を加味して物件を仕込んでいっております。
減算要素・・・接道・駐車場が無い、トイレが簡易水洗又はボットン、傾き、エリアが厳しい等々。
こういうのが無い物件で、庭を壊すなりして駐車場が2台取れれば
基本的に4万円台で決まるように仕上げていきます。
3万円台の要素・・・雨漏りがしない、床壁がちゃんとしてる・汚くない、水回りが使える、駐車場が1台あったら〇（いわゆる寝起きが出来るレベル）
4万円台の要素・・・3万円台に加えて、水回りがキレイ、洋室がある、駐車場2台置ける（そこそこ快適なレベル）
こんな感じ。
ここから5万円台に乗せれる場合がありまして、
加算要素・・・エリア（学区）が良い、近隣に商業施設充実、飛び道具（差別化要素）がある
5万円台の要素・・・内装・水回りをかなり新品に近い形で、洋室は2部屋欲しい、駐車場2台はマスト3台以上なら加算要素。（快適に生活できるレベル）
家賃帯によって、入居者の属性や気を付ける点なども変わってきますよね？
3万円台の属性・・・シングルマザー・生活保護等々
注意点・・・滞納・夜逃げ・近隣トラブル・結構色々言ってくる方も、等々
4万円台の属性・・・3万円に加えて、普通のサラリーマン・自営業者の方・生活保護複数・外国人シェア等々
注意点・・・あんまり無いです。クレームが入ったら即対応ぐらい？
5万円台～の属性・・・そこそこの高属性、地場で有名な企業・公務員（家賃補助の関係）、稼ぎの良い系の労働者
注意点・・・クレームは少ないけど、細かい事を言う方もあったり？
ってイメージ。
まだ、経験年数が少ないので表面化していないだけかもしれませんね。
3万円台のファミリー系入居者さんは、
強制退去と夜逃げ以外では出ていく理由が少ないので、
ハマると長いそう。
3万円の物件の方が2.5万円の所へ5千円下げる為に、
引っ越しコストやらを考えるとなかなか難しい。
なので、細くなが～～くお家賃をいただいていく感じ。
4万円台だと、結婚・子供の就職等々でイベントがあると引っ越しの可能性があるかも？
5万円台は、転勤・新築等々、色んな形での退去理由があります。
払うのが大変になって3～4万円台の物件に引っ越すなんてパターンもあるかも？
私の中では4万円台ぐらいで仕上げれる物件がコスパが良いのかな？
3万円以下で貸すような物件だと、利回りは出てもCFが出にくいだろうし
6万円台を狙うように築古をリノベしようとしたらコストがね～。
バランスを考えたら、4万円台+駐車場複数+ペット加算ぐらいで
5万円に仕上がったら上々かと。
そんな考察をしてみましたけど、いかがでしたか？
感想お待ちしております！
おわり
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