東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産・太陽光事業を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

10号の考察をしてみた。

こんばんは、東備大家です。


ようやく入居付け出来た10号。


実際に固まってきた所で、数字に落として考えてみてます。




購入金額が、〇〇万円。


これはリフォーム費用を50万で見てました。


実際にかかったのは、残置物撤去から全部やって70万円ちょい。


今回から、社長のDIY日当分も計算に入れてみたのと、


リフォーム費用の読みが甘かったですね。


この2つの要因で、約20万円予算オーバー


逆に言えば、もう20万安く仕込めたら良いんだなと。




ちなみに修繕箇所を買付案で書いてたのが、


ワイルド工務店さんに、


風呂は縁をアルミ複合版と床をあんからで施工
和室は全部そのまま、緩い所だけ修繕
階段下の壁と扉撤去
洗濯機置場を作成とその部屋のCF
ダイニング部分の屋根壁修繕


を外注。

「随分助けていただきました。感謝❗」


壁をDIYで塗る→家族でDIYした
洗面台は残し→掃除だけ
キッチンは美装で済みそう→クロスと掃除+社長DIY


残置物は、業者さんに発注8万円


主だったものはこれぐらい。


細かい所で、モニターインターフォン・エアコンの汎用リモコン・ゴザ・照明を購入
2Fの一部を在庫の端材と100均で買った材料で施工
やたら掃除ww


利回り予想が、実質20%ぐらいを読んでましたが


仕上がりが17%ぐらい。


まぁ及第点って感じですかね。


今回の良かった点は、


ガス屋さんとの新しい連携が出来た
(今回の企画の要だったんです!)

実質若干のオーバーローンで仕上がった。
(その分CFがギリギリになってます💦)

家賃設定の読みとペルソナがドンピシャw
(流石に10戸もやってりゃそれぐらいはね・・・)

物件を見た段階でこの画が頭の中で描けて実際にほぼその通り出来た
(3年の経験値のなせる業?w)


10号の次の展開としては、


しばらく回して隣が売りに出るチャンスを待つ。
(安く買えたら化けそう)


10年ぐらい回してある程度回収したら、オーナーチェンジで売却を見る?
(こっちでも死にはしないかな~)


結論は、もっと物件を安く仕込みましょうって話でしたw


おわり



運営中物件はこちら↓
toubiooya.hatenablog.com

  


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