東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産・太陽光事業を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

数字に起こして考えてみる②

こんばんは、東備大家です。


昨日の続き。


次は、CFと積算評価の関係性。


当たり前の話になりますが、


年間家賃売上に対してCFを出そうとすると、


固定費が安い物件が望ましい。


いわゆる、土地に力が無い場所で


評価額が安い物件。


ここを商品化して、


そこそこの家賃が取れる


利用価値で売れる)と、


CFはグンと伸びます。




安く仕込んで駐車場を


拡張して家賃が伸びた5号。


このパターンが一番オイシイ


仕込みを徹底的に安くして


補助金を貰って安く仕上げた9号。


力業で入居付けした


3号辺りがこのイメージですね。


(年間家賃-フルローンで10年返済想定)/総投資額の


投資効率は15%を超えてきます。




逆に、土地に力がある物件だけど


評価額が高いのでCFが伸びないのが、


4号・7号ですかね。


家賃は結構高めだけど、


投資効率で言うと


5%前後ぐらいの投資効率。


ここはロングで持ち切って


解体→新築か土地売りですかね?


売却までしっかり返済が進めば


ドーンと儲かる?


同じ家賃を想定した9号・10号・12号。


ここでも、見方が分かれます。


9号はCF狙い。


10号は、隣の土地を買うチャンス狙い


orある程度回して売却?


12号は、周りを買っていって


村作りたいって感じ。




総支払額からも


見えてくるものがありまして、


買付金額≒リフォーム費用


安く仕込んで、


買った値段ぐらいの


コストを掛けてそこそこ直して


相場よりちょっと安めに貸すイメージ。




結局、上手くいってる物件は


安く買えてる」んですよね。


買うまでの努力が一番効率が良いので、


この辺りを改善するのが近道かと。





こうやって数字に起こして考えると、


次はどういう物件が欲しいのか?


今後融資を使いながら、


CFがある程度出て


土地も有効利用出来そうなのが


一番良いけど、


しばらくは、両面待ちで進めようという


検討回でしたとさw


おわり


運営中物件はこちら👇
toubiooya.hatenablog.com

  


人気ブログランキング