こんばんは、東備大家です。
昨日の続き。
次は、ＣＦと積算評価の関係性。
当たり前の話になりますが、
年間家賃売上に対してＣＦを出そうとすると、
固定費が安い物件が望ましい。
いわゆる、土地に力が無い場所で
評価額が安い物件。
ここを商品化して、
そこそこの家賃が取れる
（利用価値で売れる）と、
ＣＦはグンと伸びます。
安く仕込んで駐車場を
拡張して家賃が伸びた5号。
（このパターンが一番オイシイ）
仕込みを徹底的に安くして
補助金を貰って安く仕上げた9号。
力業で入居付けした
3号辺りがこのイメージですね。
（年間家賃－フルローンで10年返済想定）/総投資額の
投資効率は15％を超えてきます。
逆に、土地に力がある物件だけど
評価額が高いのでCFが伸びないのが、
4号・7号ですかね。
家賃は結構高めだけど、
投資効率で言うと
5％前後ぐらいの投資効率。
ここはロングで持ち切って
解体→新築か土地売りですかね？
売却までしっかり返済が進めば
ドーンと儲かる？
同じ家賃を想定した9号・10号・12号。
ここでも、見方が分かれます。
9号はCF狙い。
10号は、隣の土地を買うチャンス狙い
orある程度回して売却？
12号は、周りを買っていって
村作りたいって感じ。
総支払額からも
見えてくるものがありまして、
買付金額≒リフォーム費用
安く仕込んで、
買った値段ぐらいの
コストを掛けてそこそこ直して
相場よりちょっと安めに貸すイメージ。
結局、上手くいってる物件は
「安く買えてる」んですよね。
買うまでの努力が一番効率が良いので、
この辺りを改善するのが近道かと。
こうやって数字に起こして考えると、
次はどういう物件が欲しいのか？
今後融資を使いながら、
ＣＦがある程度出て
土地も有効利用出来そうなのが
一番良いけど、
しばらくは、両面待ちで進めようという
検討回でしたとさｗ
おわり
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