こんばんは、東備大家です。
ニーノさんセミナーの質問タイムで出た
融資を出し続けていただくには？って話。
「債務償還年数」を意識しましょう
って事をお話されてました。
財務諸表が理解できる方は、
知ってるワードですよね？
私は割と最近まで知らなくて
フォーニッツ大山兄さんの
スタンドFMで聞いたのと
半沢大家さんの本で
仕組が理解出来ました。
実際に計算してみたのは
結構最近でしたね。
計算式は、
これだと分かりにくい方も
居るでしょうから、
法人で200万円
（物件100償却4年・土地100）
年間利益30万円
通帳残高400万円
を持ってて、
2000万円の築古木造アパート
（土地1800建物200）
（2/4入居・利益が現状で10万円/年）
の融資を打診したい
大家さんの形で翻訳を。
（銀行から借りたいお金－通帳の残高）
/（純利益+減価償却）
借りる前
（0万円－400万円）
/（30万円+25万円）→0年
借りて無いから0年ですなｗ
借りた後
（2000万円－400万円）
/（30万円+10万円+25万円+50万円）
≒14年
4年後には償却切れるから
もっと償還年数は伸びるし
これじゃあ銀行さんから見て
合わないかも。
じゃあどうする？
投資家Ａさん
「満室にして利益をガンガンあげて
納税したらＢＳ整う！」
投資家Ｂさん
「償却前なら赤字でも構わんから、
節税してとにかく現金を積め！」
投資家Ｃさん
「個人より法人の方が引きやすいよね」
投資家Ｄさん
「個人でも引けるじゃろ～」
色々な意見がありますが、どうですかね？
債務償還年数の数値だけ見るなら
ＡさんもＢさんも正解だったりします。
融資が出るかどうかの視点は
CさんもDさんもある意味正解。
例えば、半空だから
採算が合ってないとしたら
満室にしてアパートの利益を
100万円だしたら？
債務償還年数は7.8年に減ります。
これぐらいなら見れますよね？
ここで実績とか経験が
必要になってくるわけ。
全く大家をやった事無い人が
アパートローン組みたいって
銀行さんに行っても、
「どうせ、入居付け出来ないでしょ？」
って思われますわな。
Ｂさんの言う通り、
現金を通帳に追加で
1000万円入れたら？
債務償還年数は5.2年。
お金を持ってる人が
お金を借りやすいってのはこういう事。
当然、この指標だけで
決まる訳じゃないから、
考え方の1つとして見ましょう。
法人の場合は、これで良いんだけど、
個人で考える場合は
ちょっと計算が複雑。
1戸を回してる
サラリーマン大家さんの例で。
（借りたいお金－通帳残高）
/（不動産所得+給与所得+減価償却）
では無くて、
個人でやってるなら
生活がありますので
（借りたいお金－通帳残高）
/（不動産所得+給与所得+減価償却－生活費）
だから、生活費が安い人って事を
きちんと銀行さんに示して
あげないとダメだし、
節税しすぎて
返済能力無いと見られると、
貸してもらえなくなる。
とは言え、個人で所得を上げ過ぎると
税金はガンガン上がる・・・
そこで、法人を立てるって
考え方を使うんですよね。
個人は、使って良い範囲の
節税策を使って所得を落とす。
所得が低いと、
色々と優遇がありますから
それを使う事で
さらに生活費を落とす。
そこから生まれた資金を
法人に貸付して、
法人の評価を上げる。
そうしたら法人で借りる方が
借りやすくなってくる。
と考えてみましたが、
皆さんはどうでしょうか？
考察な部分も多いので、
参考になるかどうかはあなた次第。
おわり
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