東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

見学をする日①

こんばんは、東備大家です。


今日は午後から先輩大家さんのAP見学会。


どうやら、満席どころか


かなり定員オーバーな感じらしい。


岡山市内で、そこそこな場所の


結構な金額ですもんね~。


どういう見立てで動かれたのか


興味津々です。




見学会の前に、


若い大家さんが物件を買ったとの話で


ビフォーを見せていただいております。


車は道が狭めなので


軽かコンパクトカーぐらい?


そういう意味では人を選ぶ物件ですかね?


駐車場は3台以上取れそうなので、


武器になりそう。




外観からチェックを。


築年は古いんだろうけど、


綺麗なもんですわ。


増築をしてて、部屋数が多い事w


8LDK+倉庫2個って感じ。


聞くと固定資産評価が結構あるんだって~。


結構な高さの擁壁があるので、


再建築は難しそう・・・




早速中へ。


何これ?新築級やないですか!


若干の雨漏り跡と、


修繕の際に空いた穴はありますが


穴はべニア打ったら終わるし、


雨漏り跡はべニア打って


クロスを貼り替えたら終わり。




お風呂は少し手を入れるか悩むところ。


エコキュートが設置から7年ぐらいか・・・


壊れたら出費がエグいので、


これはガス屋さんに協力してもらって


ガス給湯に替えた方が良いかな。


取り外したエコキュートは、


ワンチャン売れるかもしれないので


事前に調べておくと良いかも?


風呂をどこまでやるかは、


家賃とターゲット次第ですかね。


キッチンはIHのシステムキッチン、


余裕でそのまま。


トイレは汲み取りなので、


簡易水洗にするとして


トイレをどうするの?って聞いたら、


自分でやってみるんだって。


他は残置物の処理を軽くして、


募集で良いかも。




普通のファミリーを狙うなら


5万円~5.5万円?


6万を狙うなら


お風呂は結構頑張らないとだし、


簡易水洗で反響取れるか微妙?




部屋数多いから、寮的な使い方が出来ると


高家賃狙える気はしますが、


どうなんでしょ?


工場からは結構遠いから需要はあるか微妙?


ほとんどやる事のない美邸でした。


裏山の木は少し切った方が良いかな?




久し振りにお会いしたので、


色々と状況を聞いてみてます。


彼も、これが3戸目ですか。


そろそろ融資を考えないと


お金が続かないよね?




その場では、詳しく説明出来なかったので


ここに書いておくと、


家賃は少な目で見て5万円で貸すとして、


費用は多めに見て、


仕上がり200万を全部現金でやったら、


回収には4年以上掛かりますわな。


その間が動けないか動きにくい。


半分の100万円を融資で出来るなら、


10年で引いたとして、返済が1万円ぐらい。


差し引き4万円が月のCF。


火災保険や固定資産税を引いたとしても、


年間40万弱は残るから、


2年半で手出し分は回収出来る。


手元に100万円残るから、


すぐ次に行けるでしょ?


勿論、物件とリフォーム分として


フルローンで200万円引けたとしたら


手元資金は温存したまま次に行ける。


ある程度回してから現金で買ったのを


売却して手元に


お金を戻すのも良いんだけど、


個人で買ってるから


長期譲渡を待たないと税率が高い。


1月1日を6回跨ぐのに


結構な時間を取られますな。


高く売れたとしても、


40%持ってかれてたら


手残りは大したことない。


私なら焦って売らずに長期譲渡を待つかな?


先に融資でもうちょっと


物件の数を増やしてからでも


良いかも知れませんね。


売上実績があって、現金が残ってるうちに


融資の相談した方が話し易いだろうし、


売却はその次で良いかと。


この辺りは考え方な部分と


保有耐性が物件にあるかどうか?も


関係してくるので、悩ましいところですが。


物件1つでも


色々考える事あるよねって話でしたとさ。


おわり



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