こんばんは、東備大家です。
10月から始まったインボイス。
国の目的としては消費税の捕捉を
しっかり行いたいって事なんですが、
色々と問題山盛りでございます。
今日は消費税の仕組とか
インボイスがどういう形で運用されるのか？
ってのを書いてみます。
皆さんが普通にお店で買い物してる時に
レシートに書かれてる「消費税」
10000円の物を買ったら普通の物なら1000円払ってますよね。
この1000円は、お店が受け取って
そのまま全額国に納めるのではなくて
お店も商品の仕入れがあるので
例えば5000円+税で仕入れてるとしましょう。
仕入の際に払ってる消費税は500円。
お客さんからもらった1000円から
仕入の際に払った500円を引いて
残りの500円を国に納めてるってのが消費税の仕組。
って事は、この取引で手元に残るのは
売上11000円－仕入5500円－消費税500円＝5000円
ここまでは、大体皆さん理解されてるんですよね。
消費税って全ての物に10％かかってる訳じゃ無くて
まずは非課税なもの
結構色々とありますが、
不動産関連でいえば、
居住用住居の賃料・土地の貸付は非課税
売却の際の土地の部分も非課税
だけど、駐車場・倉庫・テナントは課税
レンスペとか民泊も課税
ちょっとマニアックな話で言うと、
退去時の原状回復費も課税
で、「課税売上」が1000万円を超えると
課税業者として登録が必要です。
住居を普通に貸してる専業大家さんなら
ほとんどが非課税売上になるので、
免税業者になる事が多いです。
注意したいのは、売却が絡む年。
建物の部分は課税売上で、
1000万円ギリギリに調整してたら、
固定資産税の按分とか、退去時の原状回復費で
1000万円超えちゃったなんて事もあるそうですよ。
築古戸建だと建物評価がほとんどないから
余程コストを掛けてリノベでもしてなきゃ
気にする事は、ほぼ無いらしいけど💦
次に軽減税率が適用されているもの。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/01.pdf
持ち帰りの食べ物と新聞ですな。
こっちが8％が消費税対象。
ここで税率が違うから、ちゃんと捕捉したいとの
思いからインボイスが出来たんでしょうね～。
ちなみに「インボイス」を発行出来るのは
「登録」をしている「課税業者」
免税業者はインボイスを発行出来ないので、
どうするのか？を悩んでる個人事業主さんが多い。
問題は大きく2つ
問題点１
免税業者さんが消費税負担を
今までしなくて良かったのに、
その分をどこかが被る必要が出てきた事。
免税業者さんが売上少なくても
課税業者には手続をすればなれる
課税業者になれば消費税の支払が発生する
その分を価格に転嫁しようとしても、
その価格では買ってくれない。
結局その分を個人事業主が被る。
逆に免税のままでも構わないから
取引を続けて欲しいと販売先の会社が言えば
免税業者さんからの領収書では消費税は控除されないので
1000円の消費税に対して仕入の消費税は0円扱いに。
仕入からは引かれず、売上にはそのまま消費税。
上の例で言うと、
売上11000円－仕入5500円（免税業者から）－消費税1000円＝4500円
売上の5％が手元に残らなくなってしまいます。
勿論、経過措置だったり他の手段で
消費税の仕入れに使ったと出来る手段は残ってるけど
将来的にはこの形になる予定。
不動産の問題としては、
収益用の物件を買って回して売却する際に
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2019/pdf/13325.pdf
転売用で仕入れても賃貸料が入ってるから
免税の仕入とみなされるという恐ろしい仕様。
築古戸建なら一般の方＝課税業者でない方
からの仕入なので、勿論消費税は0円計算で
回してる間は非課税だから気にしなくて良いけど
売却時は建物部分は課税売上になるので
建物部分に相当する消費税は
課税業者になってたら支払が必要
問題点2
インボイスの領収書を貰っても、
それが本当にインボイス仕様なの？の確認が都度必要
番号から検索して、合ってるか見て
免税か8％か10％かチェックして、
会計ソフトなりに登録。
課税売上の経費なのか？
非課税売上の経費なのか？も
仕訳して入力が必要。
どっちの経費か分からない様なものもありますわな。
今までなら、売上と経費を出すだけで良かったのに
どえらい大変。
人に任せたらお金掛かるし、
自分でやったら時間が掛かるし、
全く生産的じゃないよね？
税金は支払うべきなのは分かるけど、
もうちょっと簡単に処理出来るようにしないと
この制度、手間ばかり増えて
良い事無いと思いますけどね～。
こんなルールになってますよって話でしたとさ。
明日は大家としてどう対処するか？の話を。
おわり
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