東備大家の不動産活動日記

2024-12-07

予算感がビックリな事業系な物件ツアー

視察考察

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

午後からは、とある事業を

手広く展開されている方が

その物件を見せて下さる

見学会があるとの事で、

運転手兼参加者としてお伺いする事に。

結局5物件？見て回ったんですが、

そのうち3つは私には

取組むイメージが湧かなかったんだけど

2つは面白そうでしたね～。

驚いたのは1つ目に見た、元倉庫物件。

古民家な倉庫を改装して、

その事業者が借りてるそうなんだけど

家賃が凄まじい！！！

それとは別に運営予算が出ると！！！

ナニソレ、美味しすぎない？ｗｗ

大家さんが工務店さんで

内装にお金が掛ったと言うてますけど、

上手く工夫したら

その予算の1/3近くで仕上がりますがな。

それをフルローンで10年返済と。

金利見ても余裕で回るけど、

やり方次第でもっと安くあげれますな。

他にも、棚とかの備品の予算感を聞いても

そんなに掛からんやろ～って感じ。

一般の方が工事を依頼したり

購入するとこういう風になるのか・・・

当然利益は出すのが当たり前なんだけど、

こっち方面の方って補助金頼りなのもあって

予算感がズブズブですな。

必要な設備なども一通り聞いたので、

そういう物件があったら

狙ってみても良いかも？

その前に、事業やる人を探す方が先かな。

もっと良い物をそれなりの価格で

提供出来る気がするけどな～。

色々と規制やらなんやらで難しそうなので、

先に事業やってる人と

組んでから物件を仕入れたら

面白いかも？と思った話でしたとさ。

おわり

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2024-12-06

融資相談もしてみてます。

融資相談

こんばんは、東備大家です。

先日見に行ったほぼ新築戸建。

買付を出してるので、通ったら買う為にも

事前にメインバンクさんに

資料を送っておいて電話で相談したら、

あんまり得意なイメージで無いと。

通帳記入がてらたまたま寄ったタイミングで

担当さんが居たので相談を。

評価的には土台に充分乗ると思うんだけど

収益還元的に問題アリと。

だったら、額を落として

年数伸ばして調整ですかね？

現金で買ったら次にいけなくなるし、

フルローンとは言わないけど、

2/3ぐらい出していただいたら

充分イケるかと。

他の案件でも忙しいみたいなので、

買付が通ってから調整してもらう事に。

ダメだった時に備えて、

他も当たらんとだな～💦

半分ネタで言うてたけど、

セカンドハウスローンでも使ってみるか。

という事で、とある銀行さんに

ネットで事前審査を掛けてもらいました。

息子が住む家として買っておいて

息子が引っ越したタイミングで

売却でも良いし

引っ越しても良いし、

一括返済なり借換なりして

賃貸にしても良いし。

ゆくゆくの売却を見据えて買うなら

法人よりも個人で売る方が税率安いしな～。

下手に金額乗ったら

課税業者になるリスクもあるし

個人で買うのも手は手なんよね。

と思って一応審査を出してみたら、

フルローンで通るしｗｗｗ

念のため、

もう1行ぐらいどこか探しておいて

事業で借りるか、家族仕様で借りるか、

どっちかで買おうかお悩み中💦

そもそも他の買い手が居そうなので

買えるかどうか分かりませんけどね～ｗｗ

おわり

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2024-12-05

富山遠征⑦

富山遠征視察考え方

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

アツいお風呂談義を終え、

2日目の宴会は中華料理屋さん！

ブラックチャーハンに

麻婆豆腐乗せる食べ方を

おススメしていただいたのでやってみたｗ

何食べても美味しいから、

旅から帰ったら

3kgぐらい太ってるかも？ｗｗ

そして、インベスターラウンジ2日目！

ポールさんの全部売れ教の話とか、

大型新人？さんの事業×ＦＩＲＥした

お金持ってる大家さん向け

サービスとかの話が面白かった！

あれは是非実現させて欲しいですねｗ

私は使わないけどｗｗｗ

しかし、遠征は体力勝負ですね～💦

2日目は寝てたはずなのに、寝不足なのか？

もうヘロヘロ。

頭は朝から全開で回ってるし、

色んな話を同時並行で整理してるし、

後半は話過ぎて疲れてる。

メモ取ってないと記憶から抜けそうでした💦

当然取ってないから

今思い出そうとしてるけどダメだわｗｗｗ

3日目は、スタバで朝からアホな話と大家話。

みんな通る道なんだけど、

物件買うのをどうする？が1つ目のポイントで

リフォーム・入居付けが2つ目

融資をどう使っていくか？が3つ目

法人立てる？が4つ目

その次が売却？なんじゃないかな？

今回の方は、メッチャかっこいい

リフォームが出来るけど

「融資」で躓いてる。

ＤＩＹヤーとしては優れてるんだけど

「経営者」には、なれて無いんよね。

帰りの車でマスターが

同じような話をしてたんだけど

それも1つの武器だから

そっちを伸ばすのも手なんだよな～

そっちを伸ばすための

融資って立て付けの方が

融資を獲得し易い部分もあるし

一番大事な仕込みと融資と客付け

自分が動く部分を集約させると

スピードは上がるよね？って

話をしておきました。

きっと、同じような事を色んな表現で

色んな先輩大家さんから聞いてるだろうし

それがやりたい道なのか？はそれぞれ。

結局、自分がやりたい事をやって

それで生きていけたら良いんですよ。

物件の拡大だけが道じゃないし、

最低限のベースが出来たら、

さっさとサラリーマンを辞めて

好きな事をしたら良いと思うんよね。

私の場合は、何をする？が定まって無いから

もうちょっと人生の迷子に

なっていようと思いますｗｗｗ

ほんと、何したいんだろ？

大阪組の車で新大阪駅まで帰ったんだけど、

途中でライオン先生の

シェアハウスを見せていただきました。

こういうエリアだとそんな需要があるのか！

こっちでやるなら、

赤穂の大学近くの大きい家買って

学生向けシェアハウスとか需要無いかな？

調査してみないと分からないけど

岡山だと土地値高すぎて

需要が噛み合わないし

民泊の方が1撃が大きいから

そっちに走るよね。

1つの目線を新しくいただいたので、

これもしっかり学んで収穫の多い旅でした。

次回行くまでには新ネタ仕込んでいけるよう

頑張らないとだね！

アテンドして下さった富山の皆さん。

一緒に大家話してくれた大家さん達。

ありがとうございました！

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2024-12-04

富山遠征⑥

富山遠征見学会重要な会議

こんばんは、東備大家です。

集合してカレーを食べてからはポールさんの

通称ポールタワーの見学。

www.kenbiya.com

家賃設定が結構強気！

相場は自分で作るんや～と

かなりお高め設定にしてますね～。

2階建てと3階建てでは同じ木造でも

やってる種目が違うってぐらい、

仕様が変わるんだって。

戸当たりコストも3割ぐらいアップ( ﾟДﾟ)

お金を掛けてるだけあって

後に見た量産型タイプとは

全然違いましたよ。

随所に工夫があって、

こういうのは取り入れれるよなとか

新築を建てる予定は無いけど、

リフォームの参考になりました！

家賃UP狙えるスペックある物件を買ったら

こういうイメージで作ってみようかな？

タワーを見て、量産型を見て

600坪の敷地に5棟34部屋を

建てた物件を見て、

あっという間に時間は過ぎていきました。

ポールさんの場合、

全部売る前提で建ててるんよね。

明確に方針が決まってるから

土地の使い方・切り方も

建て方も工夫してる。

流石やな～。

見に来た甲斐がありました！

見学の後は夜に向けて

少し早めに解散してお風呂タイムを。

お風呂では、

ライオン先生と半沢大家さんと

私で新築論議？を

と言っても私は新築してない人なので

ほとんど聞くばかり。

テクニカルな話は出来ないけれど、

買う・作る物件は

自分の中でどの位置付けにするのか？とか

作風を変えるタイミングから、

シリーズの名前を

変えたら良いんじゃない？とか

そんな話をアドバイス？しておきました。

築古でも良い物件があったら

買うのは買うんだけど、

その物件が全体の中で

どういう役割をするのか？

最初は単純にＣＦが出たら良いんだけど、

ある程度の規模が出てくると、

将来の建替えを狙ってるやつとか

隣が買えたら化けるので、

そこまで耐えるヤツとか

ドミナントして村を作ってみたいとか

土地貯金するやつとか

長期で持たずに売る予定のヤツとか

想定通りにいくばかりとは限らないけど

シナジーマップみたいなのを作っておくと

面白いかも知れませんね！

hirock-lab.com

話の途中から眠くて

まともに喋れてなかったので

補足という事でｗ

つづく

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2024-12-03

富山遠征⑤

富山遠征重要な会議

こんばんは、東備大家です。

2日目の朝はマンテンホテルの

お風呂からスタート。

屋上のお風呂で立山連峰の

景色を見ながら入れるのも

良いですね～。

観光資源という

武器をしっかり使ってますよ。

観光資源と言えば、スタバ！

天気が微妙だったけど、

良い天気だったら

抜群の景色の場所に

許可を出してくれる富山県の度量が凄い！

岡山だったら、

絶対許可出さんよな～って話してましたよ。

皆さん前日は遅くまで飲み歩いてたので

集合はお昼のカレーから。

天気が悪かったのでりんさんぽは中止して

どうしようかな？と思ってたら

大阪組が早朝に到着したので

近所のマックで大家話を。

先日、私の物件を見に来てくれた

ライオン先生と

大阪で良く会う大家さん達。

物件を見に来た際に

お話しておきたかった内容を

ふんどし王子さんにも報告しましたが、

同じ資料を使って、

こういう形で

初期のお金を作ったんですよって話。

セミナーの1ネタぐらいには

なるんじゃないかな？

表では話しませんけどね～(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

償却を早い時期に

個人に出来るだけ乗せる為にした工夫とか

失敗した部分は話しなかったけど、

今やるんだったら融資をアレで引いて

両方個人で持ってたかな？

法人と分けたのがミソでもあるので、

良かった部分とミスった部分がありますわ。

ポイ活話もしてましたけど、

マイル修行する規模感が無い方仕様に

楽天ペイのルートな話を。

地味に節約もしてるんですよ。

真面目な大家話を1時間ちょっと？

明日はポールさん物件の話を。

つづく

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2024-12-02

富山遠征④

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

衝撃の面白い話を聞いた後は、

楽しみにしてたインベスターラウンジへ。

な・な・なんと！

不動産をしてたら知らない人は居ない？

吉川さんがいらっしゃってます。

初インベスターラウンジで、

カウンターに座って

この3人の話をず～っと聞いてましたけど、

まずは、今回の目的の1つ。

ふんどし王子さんに、

完成した賃貸併用テナントな話を

ようやく、きちんとした形で

報告出来ました！

ふんどしさんのセミナーを

聞いたのは4年前。

同じセミナーを聞いてたのに、

1人は心に火がついて爆発的に物件を増やし、

もう1人は学んだ手法を元に自分に落とし込んで

アレンジしたものを完成させて

結果を出す。

2人とも、セミナー代なんて

余裕で返るどころか

4年前には全く想像してなかった

世界線に居ますよ。

その結果、この場所で

凄い人達と一緒にアホな話をしている。

最高じゃない？

吉川さんのお話も興味深かった。

いつまでもマネーゲームをするんじゃなくて、

どこかのタイミングで拡大を止めて

周りの人達をどう幸せにしていくか？

その為に、どんな事をしていくのか？

ちょうど、次の日の朝聞いた

長岡wayさんとバイカーさんの

スタンドFM対談でも

そんな話が出ていて

私は家族を省みる余裕もなく

不動産に取組んで来てたけど

これからは、少しペースが

落ちるかも知れないけど

まずは自分の家族に

還元していかないとな～と。

話の8割は男子校みたいな話だったけど

残りの2割に凄く大事な事を話されてました。

1晩では全然語りつくせないですね！

もっともっと色々と

お話が聞いてみたかったので

次の機会もぜひお会いしたい方でした。

吉川さんも、

そういう話が出来て喜んでた様に思います。

手配してくださった

ふんどし王子さん、

ありがとうございました！

初日からハードで、

部屋に帰ったら

バタンキューな日でしたとさ。

つづく

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2024-12-01

富山遠征③

富山遠征重要な会議視察考察

こんばんは、東備大家です。

単なる旅ブログになりかけてましたけど、

今日からは不動産な話も。

初日は岡山から4人、

島根鳥取から2人、福岡から1人。

富山のポールさん・ふんどしさん

・ぐっち～さんのアテンドで美術館に。

ここね。
www.info-toyama.com

1Fには富山第一銀行が入ってて、

こんなビル持てたら凄いよね～って話を。

だって、向こうが金利上げるって言うたら

返す刀で家賃上げるって言えそうじゃない？

なんてネタな話をしつつ、

美術館の中へ。

展示の部分は写真撮影禁止だったので

OKだったココだけを。

展示の部屋は、全体が「黒」

黒にスポットを当てて、

見せたいものを見せる手法って

マスターが丁度やってる

新築のイメージにそっくり。

スポットライトを1つ付けて、

目線をそっちにやれば

他に目を取られず

魅せる形が取れそうですね。

こういうのって、

普段意識して見て無いから

時間を作って見るようにしないとだね～。

美術館でそんな学びをした後は

居酒屋さんで情報交換を。

今回は福岡から来られた大型新人？な方。

不動産×○○〇〇のインパクトたるや！！

みんなが興味津々でメッチャ爆笑しながら

話を聞かせていただきました。

富山にもお店を開かれるそうで、

私は利用しないと思うけど、

需要はあるよね～。

ある意味福祉な観点もあるし、

この需要は無くなる事はないし、

何より単価が高い！

以前は飲食事業をされてたそうですけど、

やっぱり高単価が取り易い

業態を選ぶって考え方は

超大事だよな～と

目から鱗がボロボロ落ちた話でしたとさ。

つづく

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2024-11-30

富山遠征②

富山遠征

こんばんは、東備大家です。

昨日も書いたんだけど、

節約を兼ねて新快速を使って移動、

遠征の日ってド平日。

早朝とは言え通勤ラッシュな中を

乗っていったんですけど、

新大阪を境に電車内、

乗客の国籍がガラッと変わるんですね～。

別の国に来たのか？と思うほど

アラブ系な人が乗ってましたわ。

岡山であまり見ない光景だったので

新鮮でしたね～。

新鮮と言えば、富山のお寿司と海鮮。

富山駅の構内にあるお寿司屋さん。

初日の夜は居酒屋さん。

この刺身が今までの刺身史上

最高に美味かった！

最終日に回転寿司。

富山は食べ物が美味しいですね～

特に海鮮系は今まででぶっちぎりかも？

世界一美しいスタバにも行きましたね～。

カレーは思った以上に辛かった

これらを食べただけでも

時間を作って来た甲斐がありましたよ。

そんな旅の中身の話は明日から。

つづく

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2024-11-29

富山遠征①

富山遠征

こんばんは、東備大家です。

今日から3日間は富山遠征！

初めて北陸地方に進出するのでワクワクで、

早朝から目が覚めるまでが仕様ｗ

ワイルド大家さんと一緒に

鈍行で姫路→新快速で敦賀→新幹線で富山

の予定で段取りしてたんだけど、

当日朝に赤穂線で鹿を轢いて電車が止まる事故💦

更に湖西線が強風で運休というトラブルの中、

トラブルを全部見事にかわしつつ

低コストでの移動を実現しましたね～。

ワイルド大家さんの見事な采配が素晴らしかった！

なんとか予定の30分遅れで到着。

先行して行ったけど、敦賀駅で追いつかれました。

夜にはインベスターラウンジでワイワイしてたんだけど、

その最中に結構な地震が！！！

震度4ぐらいあったんじゃないかな？

色々あったけど、みんな無事集合出来て

楽しく語り合えてるのが凄いよなと思った

トラブルだらけな初日の話でしたとさ。

明日からは富山での話を。

つづく

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2024-11-28

情けは人の為ならず？②

打合せ

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

午後からは用事があるので今日は早めにランチを。

カフェハナレ
— じいじ　廃材左官 DIY大家　岡山 (@corvo0919) November 15, 2024

なぜワカルｗｗｗ

今日はパスタにしてみました。

勿論スイーツ部も！

ランチをしながら社長と話をしてたら

例のおばあちゃんから電話が。

私「先ほどはありがとうございました。」

近「さっき、所有者さんの家でゆくゆくは引き取るみたいな話をしてたけど、あれいくらだったら要ります？」

私「結構ダメージ来てますからね～💦　解体前提で土地で見ても価値無いしそんなに出せませんよ。引き取りベースです。」

近「実はカクカクシカジカで・・・」

ふむふむ、リースバックな話ですか。

事情をさっき聞いてたし、

ゆくゆくは家族の方も持て余すだろうから

私としては予算が合うなら乗りますけど、

〇〇万円で買って家賃が△万円ぐらいでどんなでしょ？

って話で持ちかけていただく事に。

決まっても決まらなくても困りはしないので、

のんびり待つことにしましょうかね。

情けは人の為ならずって話でしたとさｗ

おわり

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2024-11-27

情けは人の為ならず？①

相談

こんばんは、東備大家です。

仕事終わりにスマホを見るとお世話してる物件の

近所のおばあちゃんから着信が。

早速折り返してみてます。

私「こんばんは～、何かありました？」

近「ちょっと助けて欲しいんだけど、大工さんで空いてる人いない？」

私「いますけど、忙しくしてますね～💦状況はどんな感じなんですか？」

どうやら聞いてみると、

知り合いのお家で雨漏り？があるみたい。

私の物件の近所でもあるので、

調査がてらお伺いしてみる事に。

行ってみると、

お～これはかなりヤバいや～つ💦

夕方で暗くなってたから

詳細は分からんけど

ちゃんと直そうと思ったら

100万円コースですわな。

結構直すのに掛かりそうですよと伝えて、

防水屋さんに連絡してみて、

後日お伺いする事に。

数日後・・・

来てもらった防水屋さんと一緒に

外回りからチェックを。

窓サッシの周りの木が朽ちて

ボロボロになってるな・・・

これは取り替えるとして、

どこから漏ってるかの特定と、

他にも危ない箇所が結構あるので、

そこも合わせて応急処置ぐらいのレベルで

見積を出してもらって

所有者さんに判断してもらう事に。

それでも数十万は掛るだろうね～💦

昭和築の古い戸建だけど

しっかり直せば、

まだまだ使えるは使えそう。

雑談がてら家庭環境などをお伺いしつつ、

将来的に要らなくなったら

うちが引き取りますよと半分冗談でお話。

帰りの車で防水屋さんに聞いてみたら、

やっぱりそれぐらい掛かるよね～。

お話をもらったおばあちゃんにも

予算感を報告して終話。

さて、どうなることやら・・・

おわり

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2024-11-26

これが新築かっ！ｗ

内見融資重要な会議

こんばんは、東備大家です。

今日は朝から15号の賃貸契約書に

ハンコを押す儀式な日。

朝から管理会社さんにお伺いしております。

久し振りに来たから道を間違えかけたｗｗｗ

そんな用事を済ませて、

午後から内見予約を入れていたので物件に。

築年が浅いだけに綺麗なもんですわ。

やる事がほとんど無いような気がする・・・

残置を軽く出して掃除して、

壁パンしてる

青春の跡を直してもらって

募集って感じかな？

家賃想定は・・・いくらでしょ？

これぐらいなら決まるだろうと

勝手に想像しながら

仲介さんとお話を。

確認したい事は1点だけだし、

後は金額だけのお話。

遠路はるばる内見にお越し下さってて、

何回も来るの面倒だろうなと話をしてみたら

結構、こっち方面の物件預かるんだって。

今回で良いご縁が出来たらそれで良いし、

買えなかったとしても、

こういうのが得意って話もしておいたので

そんな話が回って来たら面白そう。

仲介さん「こんなに内見の時間が短いの初めてですよｗ」

そんな話をして、

他のお客さんの後日内見の

結果次第ってとこみたい。

買付は入れたので

メインバンクさんに

持ち込みしないとだね～。

ランチをそこそこに、

資料を作りに帰りましたとさ。

私「ここなら住める？」

社長「これなら住める」

住宅ローン組むかな？ｗｗｗ

おわり

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2024-11-25

嬉しいお知らせと悲しいお知らせ

15号戸建 17号戸建管理会社さん

こんばんは、東備大家です。

今日ものんびり？休憩をしていましたら

15号の管理会社さんから

契約書の回収が今日出来るって。

入金も確認済みで、明日丁度休みなので

ハンコを押す儀式に

行きましょうかね～♬

という嬉しいお知らせもあったんだけど、

17号の外立水栓の

水が出ない案件の結果も。

どうやら、立水栓だけ井戸水を使って

水を出してた形跡があるそうで。

ポンプも無いし、今から復活は難しいと。

どこかから水道管引いて

水が出るようにすれば使えるとの話。

費用が30万円コース？・・・

リフォーム中に水が出てたから

普通に使えるもんだと思い込んでたよ・・・

最初から使えないなら、

募集前に潰しておけば良かったんだけどね。

これもスピード入居の

弊害かも知れませんな。

とは言え、そんなに外の水を

使う事も無いだろうし

2つあるうちの片方だけ活かして

もう片方は使えないようにする

交渉していただく事に。

大家をやってると色々ありますわ・・・

おわり

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2024-11-24

内見申込してみる

不動産打合せ

こんばんは、東備大家です。

少し前に、赤穂で面白そうなエリアの

物件が出たので

問い合わせしてみたら、

見事な囲繞地ｗｗ

要らんわ～ｗｗｗ

そんな事もコツコツやっております。

最近は、今までとちょっと違う視点で

物件を見るようにしてまして、

ん？と思った物件を見つけたので

問い合わせ。

今の金額だと面白く無いけど、

指値が出来るならワンチャンあるかも？

という事で内見の手配をしてみます。

物件の情報を見てると、

違和感を感じる事がありまして、

そういう物件は

とりあえず現場に行ってみてから

生の情報を入れてみて、

そこから交渉が出来るなら面白くなるかも？

今回のは期待薄ですけど、

万が一でも

仏の指値が出来たらラッキーなので

トライしてみましょう！

さて、どうなることやらｗ

おわり

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