東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産・太陽光事業を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

9号完成!?

こんばんは、東備大家です。


今日、夕方にスマホを確認しましたら、ガス屋さんから連絡が。


「設備の設置と稼働確認終わりました」


お~、これで9号も募集に入れますな。


後は、掃除と風呂のゴム栓と物置のごみ処理ぐらい?


7号からゴザを持って来て置いておきますかね。


とりあえず、確認がてら仕事終わりに9号へ。


そうだった、エアコンを外したまま置いてたわ・・・


これは処分するとして、道具類のお片付けもしないとだ・・・


とりあえず、1回全部空にして掃除道具だけ持って来て作業しますかね。


写真も一通り撮影。


早速、マスターと管理会社さんに連絡。


見学会は、スケジュールが合えばやっていただくとして


管理会社さんにも募集をそろそろ始めていただきますか。


裏繁忙期に間に合わなかったんだけど、


戸建だし需要はあると思うんですけどね~。


私は私でジモティーに早速登録。


反響を見ながら、作戦を練るとしましょう。


どんな方が入居されるんでしょうね?


この家賃帯の募集は自己物件では初めてなので、


さっぱり需要が読めませんけど、


安かったら決まるかw


と勝手に思ってる今日この頃でした。


おわり


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家族総出でお掃除祭り

こんばんは、東備大家です。


今日は9号に家族全員でお掃除やら作業をしに向かっております。


大工さんのお仕事が終わって、来週ガス屋さんが設備をやってくれるので


本格的に募集・入居が出来るよう掃除を進めていこうと思ってまして。


7号8号も決まったし、


「今日参加したら、日当+お昼+豪華晩御飯(入居決まったぜパーティー)だけどやる?」


という、強烈な誘い文句で全員来てもらってますww


ちなみに、晩御飯の後のデザートとしてケーキまで大盤振る舞いですよ!


来ない奴は、家でインスタントラーメンじゃな・・・


働かざる者食うべからずです。




という事で、私は朝から先行して9号へ。


まずは、昨日やり残してた網戸の交換を。


網戸ゴムが5.5mmと3.5mmしかない・・・


仕方が無いので5.5mmで無理やり付けてやったw


THI・KA・RA・WA・ZA!




次は、建具のガラス面(外側)を掃除、


最初は大人しく、手動噴霧器でやってたんだけど、


そういえば、高圧洗浄機持って来てるよな~。


やっちゃえ!


実は、息子には使ってもらってたけど自分でやるのは初めて。


挙動がどんな感じなんでしょ?


お~~! すげ~~!


めっちゃ楽しい~ww


アルミの桟もあっという間にきれいになるし、


外壁や窓に付いてるコケっぽいのも、すぐにきれいになる。


コンクリートのコケもあっという間www


これは、良い物だ。




これは、息子にやってもらう予定だったんだけど全部やっちゃったw


次は、窓掃除(内側)


流石に内側は高圧洗浄機や噴霧器って訳にいかないので、


大人しく雑巾でコツコツと。


3時間ぐらいやって心が折れ掛かって来たころに


全員到着~。




私は休憩にして、全員に指示出しを。


社長には、昨日8号から持って帰った化粧べニアを


廊下の壁に貼ってもらうのに、サイズ調整してカットを。


長男には、窓掃除を。


次男には、お風呂掃除をそれぞれ依頼。




長男は、途中で飽きたみたいでサンダーを持って


建具のひっかき傷を綺麗にする作業に転身。


電動工具が好きな奴です。




次男は、いつもやってるお風呂掃除を。


自分が入れるレベルまでやってな~って感じで依頼してたので、


そこそこ綺麗にしてましたよ。




社長は、カットをあっさりと済ませて、


あっちこっちの掃除やら、塗料の跡をサンダーかけて塗ったり、


獅子奮迅の活躍をしております。




私は、みんながやりたがらないお掃除を地味~~に。


お昼には何かを食べに行こうとしてたんだけど、


時間が無かったので急遽コンビニ弁当を。




と言いますのも、午後からエアコンのクリーニングを発注してまして、


業者さんが来られました。


エアコンが稼働するかチェックしてから、


分解→掃除の手順で進めてます。


このエアコンが、自動清掃機能付だったそうで、


分解に時間が掛かる。


だから割増料金だったんですよね。


とはいえ、社長も分解は出来ないし、


そのまま貸すのもな~。


って事で、初めてエアコンクリーニングを外注してみたんです。




1台に2時間弱ぐらい掛かるそうで、


その間に、みんなお掃除を頑張ってます。


ヘロヘロになりながらも、私は外回りの塗装を。


社長も塗装をやってますな。




夕方になり、お願いしていた作業が終わったころには


随分と綺麗になった9号。


今度、7号からゴザを持って来て掃除機かけて、


仕上げ掃除と火災報知器を付けたら完了。


本格的に募集開始といきますかね~。




その前に決めてくれたら一番良いんだけど。


晩御飯は、焼肉明洞で豪華ディナー。


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働いた後のご飯は旨すぎるww


これも、みんなが頑張ってくれて入居までいったから特別だからね!


我が家はめったに高級な外食をしないんですけど、


それぞれの誕生日、入居が決まったぜパーティーはやる事にしてます。


こうやって労う事で、次へのやる気が漲る訳ですな。


今日は1日良く働いたな~。


ここもそろそろ終わりなので、次に進みましょう。


次は何があるのか?ワクワクしますね。


おわり


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ごほうび見学会②

こんばんは、東備大家です。


昨日の続き。


今日は、土曜日なんだけど少人数での見学会となりました。


何と4人・・・


これは、「マスターに質問できるチャンス」ですな。


丁度聞きたいことが山ほどあったので良かったとしましょう。




以前にビフォーで見てもらって、「そんなにやらんでえかろ~」って


愛のダメ出しをいただいた7号から見てもらってます。


外観とガレージは良い感じみたい。




結局入居が決まったから良いんだけど、


私の中で何か所かは企画ミスったなって箇所がありまして、


1つは、作ってもらったのに壊す事になった壁。


これは、電気の分離工事の予算感を知らなかった事で起こった事です。


結局、一部壊して扉を付けることにしました。


ちゃんと考えて発注すれば要らない工事でしたね。


扉が、8号からのコンバートだったので


建具代を考えたら結果としては行って来いだった気もしますが。


まだまだ未熟です。


もう一つは、ビフォー見学会でマスターにも教えていただいたんですが…


やっぱり知らないって損するよな~。


入居者の条件をお話したら、もうちょっと家賃、上でも良かったんじゃない?って。


ここは、無理に高くして短期で出られるより確実に拾いたかった(ビビった)ので


仕方が無いかな。


数千円を欲張って空室が伸びるのを避けたという事にします。


仲介さんに聞いたら、あの後2件ぐらい問い合わせがあったそうな。


これも縁ですから、それはそれで良しとします。



そんな話と、掛かった費用を載せた表をお渡ししてランチへ。


今日のランチは「かもめ屋」さん。


メンバー的にちょっと豪華でも良いよね?w


ヒレランチ 2000円
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ここでは、次の企画をどのパターンで進めたら良いんだろう?って事を


マスターに相談してみてます。


大きく分けて3パターンで考えてまして、


それに合わせた土地の切り方をご相談。


なるほど!住宅を奥に持って行く方がやり易いのか。


私が考えた素人のプランより、やっぱり経験者の意見を聞くべきですな。


需要が読み切れない部分がありまして、


もうちょっと需要の調査と見積を見て、


融資が出るのか?も含めて総合判断となりそうです。


実質1戸の戸建で取り組んでくれるの?ってのも気になります。




とりあえず、問題なくプランが入るようなら土地だけ押さえにいくことに。


続きは、決算書が出来てからゆっくり相談する事にします。


土地で考えたら結構安く買えるんでね・・・


すぐに建てるか?


とりあえず、現状で回すか?


そこも考えものです。


大きくは間違えて無さそうなんだけど、


需要が読み切れないのがちょっと難点。


他には無い物が作りたいんですが、


何で差別化を図るか?


融資が出て回るなら2戸建てるのが一番確実な気がするんですけど・・・


もうちょっと悩みます。


勉強になるランチでした。




最後が今日のメインイベント?


8号の見学会。


明日から入居なので、見るのは最後のチャンスでした。


マスターが色々と写真を撮ってくれております。


本来なら私が撮っておかないとダメなんだけどねw




これを見て、1号の人が買える?


そもそも、こんな話が飛んで来ないよね?


だったらどうしたら良いか?


そういう人と繋がるには?


本当は、経験が少ない方に来てもらって


こういうのが「美味しい」ってのをお伝えしたかったんだけど、


今日来られたのは、経験者ばかり・・・


勿体ない事をしましたな。


チャンスって、いつもある訳じゃなくて、


たまに一瞬 💡 ってなるけどすぐに終わる。


そのチャンスを掴める人がどんどん前に進めるんだろうね。


私の見学会ごときに来ても学びなんぞ無いわ~と思うんでしょうけど、


来られた方には何か持って帰ってもらいたいと思うので、


それなりに準備してるんですよ。



既に、何かの伝手で見に来られた方々もたくさん居ますし、


そういう行動力がある方達と楽しく大家業を進めていければな~って思います。


とりあえず、私も宿題を一杯もらったので帰って準備を進めていきます。




マスター、今日は私のご褒美見学会にお越しくださいまして


さらに、ご相談まで乗っていただいて、感謝感激です!


具体的な話になったらご報告致しますので、ご期待くださいw


おわり


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ごほうび見学会①

こんばんは、東備大家です。


さて、今日は岡山大家さん主催の7号8号アフター?見学会。


いつも通り、朝からやる事が山盛りです。


まずは9号へ。


先日、素敵女子仲介さんから確認のLINEが来てまして、


日曜日にまとめてやろうかな?とも思ったんですけど、


ちょこちょこやるのが好きなので朝練で。


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こんな感じで。


お風呂の天井をカビキラーで掃除。


窓のゴムを外してコーキング。


網戸交換。


庭のごみ掃除。


とかをしながらぐるっと見回していたら、


網戸もう1枚残ってた・・・


ゴムがないw


明日にしましょう。





9号でガラスの交換に使った建具が残ってたので、実家に持ち込み。


これにプラ段入れて、軽くして使うんだって。


あと2枚欲しいって言うてますわ。


この冬ぐらいには・・・って言うてますけど


そんなに建具がポンポン出て来んわwww




次は7号へ。


入居者さんから、「近隣でガレージな駐車場ありませんか?」って問い合わせがありまして、


契約の日に見ていた近隣のガレージは所有者さんが見つからないし、貸してる雰囲気でもない。


なので、近隣を散歩がてら散策を。


あ、少し離れるけどここにあるのね。


週明けに連絡して金額聞いてみますか。


ここでダメって言うたら、自分で探してもらうとしましょう。




次は、とある場所へ。


次の企画にと考えてる場所がありまして。


サイズ感とか、色んな所をチェックするのに写真を撮っております。


これを含めて見てもらって、予算を出してもらえば判断し易いかな?


そんな調査をしてから集合場所に。


つづく


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しょぼい起業で生きていく

こんばんは、東備大家です。


久し振りに読書回。


先日、マスターのブログで紹介されてた本。


【楽天市場】【中古】しょぼい起業で生きていく / えらいてんちょう:ネットオフ楽天市場支店


良い本って探さないと案外無いもので、


先輩大家さん達に紹介されてる本は出来るだけ読むようにしております。





今の時代、サラリーマンをやってても、


将来安泰って時代でもないし、


そのサラリーマン業に全てを注いで、


生活できる最低限ぐらいの給料をもらって心を擦り減らして


生きていく事に疑問を感じている方にはおすすめですね。


子供たちに、こういう道もあるんだよって伝える事も出来るかな?





まずは、お金の使い方・時間の潰し方。


お金を使わないと時間が潰せないって思いこんでると、


生活コストはどんどん上がります。


目指すは、お金を使わない趣味お金が稼げる趣味ですな。


お金が掛からない趣味として、私は若い頃レトロゲームを良くやって遊んでましたね。


図書館で本を読むってのは、興味・知識も増えるしお金も掛からないし、


何より、エアコンが効いてるww


図書館の本を読破するぐらい読み込めば、


色んな雑学が身に付くのではないでしょうか?




お金が稼げる趣味を私はず~~~っと探してまして、


色々と手を出しては失敗してましたが、


ようやく、大家業って言うワクワクが止まらない趣味を


見つけましたね。


お金はメッチャ掛かりますけどww




起業する時って、お金が凄い掛かると思いがちなんですが、


この本では、生活の動線の中でお金になるポイントを見つける事を


生活の資本化」としてする事を勧めております。


私で言えば、メルカリで色々売るってのがそう。


仕入れが特殊なので、しょっちゅう売れる訳じゃないんだけど、


普段の通勤ルートの中で、「ついでに」売れた物を送るって形。


運送系で言えば、同じ勤務先の通勤ルートに住んでる方を毎日迎えに行って


その方から代わりに何かを返してもらうって方法も。


お金でも良いし、知識でも良いし、違う何か?でも良いんじゃないでしょうか?




不動産で言えば、売主さんが要らないって言ってる物を安く(もしくはタダ・マイナス)で仕入れて


それを直すなりして必要としている人に貸す(売るだと色々と条件があるので・・・)


ってやり方なら、大きなコストは掛けずにスタート出来ますよ。




「家」じゃなくて「店」に住むって考え方。


これは、事務所兼住居で貸してあげるって選択肢がありますね。


両方込みで考えたら、許容出来る戸建を仕入れて


そういう貸し方が出来れば、入居者さんも経費で落としつつ安く生活が出来る。


これも面白そうだな~。




とりあえず始める。


始めてみて、この部分でお金が無いから出資・融資してって持って行く方が、


何も始めてないのに、「こういうプランがあるからお金を出して・貸して」って言うより


貸す方にしてみたら、説得力があるって話。


物件を1つ回してる大家さんが借りやすいって話と共通してますね。




やった事無い人が、アパートローンを銀行に持ち込んでも属性でしか借りれない。


今は、サラリーマン大家には厳しいですからね~。


少し緩んで来たって話もありますが。




正しいやりがい搾取ってのも面白かった。


自分がやりたくてやりたくて仕方がない事なら、


お金を貰わなくても、やりたいもので。


手弁当と美味しい珈琲と楽しい話でDIY会なんてのも


やってみたら良いし、楽しい場を提供出来れば良いんじゃないかな?


お金お金言うてるより余程面白そう。


これをやろうと思うなら、「色んな方々と仲良くなる」ってのが大事。


信用の上に成り立つ仕組ですから、信用をコツコツ積み上げて


ある日、そんな話になった時に


「〇〇さんが言うなら私やってあげるわ~、それやってみたかったし」


ってなるわけ。





価値の言い換え。


これは、常に意識して使うと良いですね。


物は言い様、考え様な部分もあるので、


ある人にはデメリットになってても、


他の人にはメリットかフラットな状況ってあるんですよ。


ボロ戸建を再生する人って、こういう事を上手く乗り越えれる人じゃないのかな?




とりあえず、何でもやってみれば良い。


勿論、お金を掛けずに始めるのが原則。


そうすれば、撤退は簡単ですよね。


やってみて、自分に合って稼げるなら続ければ良いし、


合わなきゃやめれば良い。




これをどんどん繰り返して、収入の柱をたくさん持てば、


1つがコケても、他が補ってくれる。


そういうポートフォリオを作れれば、


人生楽しく過ごせるんじゃないかな~と


思った良い本でした。


息子に「読んだら?」って渡してみたけど、


果たして彼は読むのでしょうか?w


おわり


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10号契約の日

こんばんは、東備大家です。


さて、今日は先日ソフト指値したら刺さってしまった10号の契約日。


契約の時間が夜の7時・・・


集合場所が姫路。


仕事終わりに高速を法定速度でかっ飛ばして向かいます。


思ったより少し早く着いたので、お土産を渡しつつ


事前に重説を読んでもらっております。


仲介さん毎に、契約関係書類の入れ物とか契約書の外装が違うんですよね~。


初めてお取引する仲介さんだったので、結構丁寧にお話されてました。


いつもの仲介さんだったら、文面覚えているぐらいの勢いでお話されてるから


ある意味新鮮w


いつもの仲介さんのとこだったら、気楽にやってるので


それはそれで良いんですけどね。





時間が余ったので、指値した金額の話を少ししました。


どうやら、元々指そうとしてた金額は、


お隣さんから同額で言われてたらしく、


それでは・・・って感じだったそうな。


って事は、もう10万は指せたな~。


惜しい事をしましたw


やっぱりソフト指値だった。


今度は、もうちょっとヒアリングして指値幅を決めると良いですな。


関係が出来れば、こんな話も出来るようになるでしょう。





そうこうしてましたら、売主さんも到着。


お土産を渡しつつご挨拶を。


大体、こういう場では売主さんは、初めての事だろうから緊張されてます。


「こういう事って、めったにしないから緊張されますよね~」


私の話の入り方の鉄板ワードですね。


これで掴んだら、色々とお話をします。


10号の1番のネックは駐車場。


ここを解決する為の情報を持ってないか、雑談しながらヒアリングを。


あの辺が~みたいな事を仰ってたので、


今度ご挨拶がてら行ってみますかね。


一応、決済の時までに駐車場の情報があったら教えて下さいってお話しときました。


これで見つかれば一番楽なんだけどな~。



普段の契約よりも30分ほど余分に掛かりながらも、無事手続完了。


相続が絡むので、1月半ぐらい先には手に乗るでしょう。


年末に向けてガンガンやるか?


それとも、自力でコストを抑えながらゆっくりやるか?


次の企画の状況次第ですかね。


そんな事を思いながら、とりあえず契約は終わったよって話でした。


おわり


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有限責任投資組合?

こんばんは、東備大家です。


今日、とある方から質問が。


有限責任投資組合の取扱いについて教えて欲しいです。東備大家さんなら知ってるかな~って。」


そんなん詳しく知らんしww


で終わっても仕方がないので、少し調べてみました。




この記事が分かり易かったですね。


LLP(有限責任事業組合)とは?株式会社との違いやメリット・デメリットを解説 | ビジドラ~起業家の経営をサポート~


有限責任事業組合とは? 特徴やメリット・デメリットを解説|転職Hacks



有限責任投資組合はLLPって略されるそうで、


合同会社がLLCなので略号は似てますな。


LLPは、法人格は無くて、みんなでお金を出し合って目的に使う組合って感じ。


課税方法がパススルー課税って言って、組合で課税するんじゃなくて


組合員で分配して(割合も組合の中で自由に決めれる?)課税できる。


赤字も個人の所得と通算出来るので、使いようによってはメリットもありそうですね。





権限を誰が持つのか?とか決算方法とかが面倒。


使えそうなイメージは強いリーダーの元、


投資案件にみんなで少額のお金を出し合ってみたいなパターンぐらいかな?


いわゆる、ファンドとかでお金を集めるのに使えるかと。




そんな事と、実務を質問者さんにはお答えしておきました。


たま~にこんなマニアックな質問が飛んできて勉強になった話でした。


おわり


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7号賃貸契約の日②

こんばんは、東備大家です。


昨日の続き。


LINEの主は、たくみ@せとうち さん @takumi_3oku


「今日は赤穂ですか?」


???


もしかして・・・


すぐに折り返しの電話を。


「赤穂に居るんですけど、7号って駅から近かったですかね?」


「迎えにいきます! どこに居ます? とりあえず駅前のセブンイレブンに向かってて下さい」


凄いタイミングで連絡が来たw


上から見てたんかな?www


迎えに行ったら、結構近くまで来てたというw


早速7号アフターから、赤穂フルコースをご堪能いただきます!




丁度、10号候補の物件の話や、新企画の話も相談したくて


奇跡のタイミングでした✨


ソフト指値の話で盛り上がっております。


ソフトの基準が違う?w


事情価格って事で。


色々とご案内して、8号へ。


丁度、業者さんに買取依頼の待ち合わせをしてまして、


8号で中を見てもらいながら、待っております。


やっぱり大正の香りがする部分が良いな~って。


直しませんけどw




ここを今後どうするか?とか、新企画の話とか、


途中で社長が来たので、初めてなのに大家話で盛り上がる2人w


やっぱりボロは共通言語ですな。


社長は社長で、中を見れるのが最後のチャンスとばかりに見ております。


1人でそのボロに入っていけるようになったら、ボロ検定2級ぐらいは認定ww


もう、弊社に欠かせない人財となっております。




まだ、新企画の場所も10号予定地の場所も見てない!って突っ込まれるw


だって、昨日の今日だしさ・・・


もうちょっと話が進んでからで良いんじゃない?


一応、こんな企画を考えてるよって話はしてますが、


10号の方は、


見てくる~。


買付出してきた~。


またボロいよ~。


終わりw


大体こんな感じですwww




結局、1時間ぐらい査定してもらったんだけど


要る物ないんだって~。


遠路来てもらったのにすんませんね~。


要るならタダであげたのに。


残りは入居者さんの売り上げになる事でしょう。




ここで社長とは別れて、たくみさんとランチに。


久し振りのキーウェストクラブさん


ランチはステーキ丼セット1150円 アイス珈琲付




ここでは、たくみさんから今アツいネタを教えていただきました。


すげ~!


それって、将来FIREしたら社長と旅に行けるやつですやん!


それを自分の物件でもやれると。


ワクワクが止まらない!


たくみさんも、不動産で充分な収入を確保したら


こんな企画をやってみたいんだって。


自宅の一部でもいけるのか・・・


ネジをさらに1本抜いたら違う世界が見えそうwww


これを全国の大家さんがやりだしたら、


旅に行く先々で大家話出来る!


これは、私もそれ用に物件仕込んでやりたいです。


運用前には、先にサービス利用をして


日本1周を社長としてから、


そんな空間を作ってみたいな。


大家業なら、チームをちゃんと作れば


たまに行くぐらいで充分回る。


1~2か月働いて、1~2月旅行してとか、


そんなセカンドライフが浮かびました。


昨日から、ワクワクが止まらん!!!




ランチもおいしかった!


最後は9号に。


自力で塗った屋根とか、リフォームの様子と仕込み金額と


ここを将来どうするか?


そんなお話を。


ランチで聞いた話から考えて、賃貸2周目はそのプランも使えるかも?


そうするなら、もうちょっと改装は要るけど


5年経ってたらアリですな。


そんな面白過ぎる話を半日、


たくみさんとマンツーマンで出来るって、


そんなご褒美良いんですか~!


大家業の喜びを嚙み締めた1日でした。


早く、自由に大家話をしに行きたくなった話でした!


やっぱり高い視座・違う視座を持ってる人に会うって大事だな~。


おわり


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7号賃貸契約の日①

こんばんは、東備大家です。


昨日は、プラン練ってたら興奮して寝不足です・・・w


久しぶりに朝食を作ってもらって、実家を満喫。


今日は、朝から新企画の候補になりそうな物件を視察しております。


母親も、せっかくなので一緒に来てもらって現地をチェック。


結構大きい家が建ってまして、これを解体→分筆→2戸新築って感じのイメージ。


100坪ぐらいの土地なので、スペース的には十分あると思うんだよね~。


水道は引き込み済みとは言え、これは古い配管。


全撤去して、引き直しでしょうな。


アプローチも壊したり土留めを作ったりと、


建てる地面を用意するまでにも課題がありそうですな。




そんな土地なのと、サイズ的な問題と学区的な問題で売れ残ってたんかな?


築古で再生にはちょっと大きすぎるしボロすぎる。


今回の企画には丁度良さそうな感じはしますね。




あとは、そうさんに相談してから銀行さん回りしてみます。


なんかワクワクが止まらんのですよw


冷静にやる事をやりましょう。




って事で、7号の賃貸契約手続を。


今日も、仲介さんのお店で同伴w


こちらも私からの紹介案件でして、


契約は仲介さんのお店にお願いしつつ、


私が適宜フォローって感じですかね。




昨日に続いて、賃貸契約書を読んでもらってます。


2日続けて賃貸契約書を読んでもらう経験ってレアじゃない?w




一通り手続きは完了したんだけど、


火災保険の振込を入居者さんの奥さんにお願いしたら、


セブンイレブンが無い!


あ~、四国ってそういえば無いんだった・・・


って事で、契約者のご主人を連れてセブンイレブンへ。


これで火災保険の方は完了。


初期費用も奥さんがネットバンクから送金OK。


後は、残りの仕上げだけですね。




って事で7号に向かいます。


先日、入居者さんから畳の表替えを依頼されておりまして、


契約内容を今から弄るのも手間なんで、


費用をお支払い頂いて、私が手配する事に。




そのやり取りと、ついでに近隣のご挨拶をまとめて。


入居者さんは、現地で寸法チェックを。


搬入する場所を考えてるみたい。


お互いワクワクですねw


壁を一部壊して、扉を付ける話も打合せ。




畳と扉工事が完了したら、良いタイミングで鍵をお渡しする話で纏めました。


11月入居ですが、工事完了後はフリーレントって事で。


新生活をスタート出来るよう、しっかりと仕上げておきますので!


これで、7号関係は手続完了。


ちょっと、休憩でもしようかな?と思ってたら1本のLINEが・・・


つづく


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8号賃貸契約の日

こんばんは、東備大家です。


さて、今日は8号の賃貸契約日。


まずは、朝から網戸の交換の残りを施工。


これを持って9号に。


大工さんが作業されております。


ここで、細かい打合せを。


物置も片づけしないとな~。


あんまりのんびりしとれん気がする・・・


来週ガンバロ~。


工事は来週半ばで完了予定。


残りは掃除・片づけ・コーキングぐらいですかね?


募集開始が先になるか、入居申込みが先になるか?


ここも面白い案件になりそうですw




次は8号に売れ残った物たちを置きに。


これは、入居者さんが上手く売ってお金に換えてくれるでしょうね。


その前に、トレジャーハンターで持って帰ってもらってもOK。


どうなることやらw




ここまで済ませて、ちょっと実家で休憩を。


朝から動いてるとお昼寝を挟まないと持ちませんな~。


昼も食べずに寝ちゃったもので、夕方の契約までお腹が持たない。


って事で、中途半端な時間にご飯を。


イオン赤穂店にある、四六時中ってお店。


ここは、オーナーズカード提示で10%引きになるんですよ。


とはいえ、そこまで安いわけでも無い。


味は・・・ねw


空腹は最高のスパイスとだけ言っておきますよ。




そしてそして、8号の賃貸契約。


入居者さんを私が紹介した関係で、同席で賃貸契約書を確認しております。


少し早めに着いたので、店長さんと打合せを。


ちょっと、次の企画を考えてまして、


それに合う土地無いかな?って事でお話してましたら・・・


ほうほう、それは面白そう。


そうさんの所に持ち込んでプランが嵌って


予算が合えばやってみたいですね。




明日朝から現地調査をする事にしました。


そうこうしてたら、入居者さんが到着。


早速手続きを始めます。


そういえば、賃貸契約書の文面を読み上げてるの聞くの人生初だった。


新鮮ですw


変わった事も無く無事完了。


契約って、普段は売買しかしてないから緊張したわ~。


新鮮な気持ちになれて面白かったw


これで、後日入金を確認次第10/3契約開始なので鍵を渡してもらって完了。


次の展開を待つとしましょう。





明日も契約なので、実家でお泊りを。


今日貰った資料を見ながら、色々とプランを考えてます。


イメージとしては、賃貸併用に近いのかな?


勿論、予算的に合う前提とはいえ、


土地を上手く分筆して、融資を通して纏まればGO。


赤穂で、数年間いくら探しても見つからなかった物件を、


自分で作ってやろうと思いますw


まだ、ほとんど白紙なプランですけど、


マスターやそうさんに助言いただきながら、


作り上げてみたくて、少し前から色々と考えておりました。


丁度7~9号が終わって落ち着くし、決算も終わるから決算書出せるし、


色んな想いをまとめて達成出来る話にしてみたいなと。


ワクワクして眠れぬ夜を過ごした話でした。


おわり


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9号現地打ち合わせと入居希望者さんの動き

こんばんは、東備大家です。


メルカリで物が売れたので、


「発送しに行ってくるわ~♪」


社長「丁度良かった。牛乳と麦茶買ってきて~」


「OK」


って買いに行くと、売れた商品の利益より買い物をしてしまった・・・


道理でお金が増えないわけだ・・・w




そんなネタは置いておいて。


今日も仕事終わりは9号へ。


そろそろ工事も佳境に差し掛かっておりますな。


ワイルド大家さんも来てたので、打合せを。


「今回も追加が結構あったから、見積りより結構いくよ~w」


「やっぱり? 大台には乗らんよね?」


「多分大丈夫www」


どうやら、電気関係の想定が甘かった様で、


そっちの部分でコストが乗ってますね。


次回からは、電気もちゃんと見た方が良いよって。


でも、もう次仕込んでるんですよ~。


電気も多分問題ありですし・・・w


やっぱりもうちょっと指しとけば良かったかな?


まぁ仕方ない。




残置処理とかを外注しようかと思ったけど、


自力である程度やってコスト浮かすしかないかな。


0円ジモティーで持って帰ってくれる人探してみるとしましょうか。


そんな打合せをして現地を後にします。




そんな中、とある物件に問い合わせがありまして。


そこは入居中なので~っていつもの様に、


次の10号予定物件とか9号に話を持っていっております。


備前市なら、大家仲間さんの物件もあるし、


そっちで見てもらった良いのにねって事で、


素敵女子仲介さんにトスしてみたら・・・


9号を既に内見してた人だったwww




要望がドン被りだったから、もしかしたら?って仲介さん言うてましたわw



表に出たら、結構早めに動きがある気がするので、


写真を見て問題無ければ決めた方が良いですよってお話しときました。


折角だから、素敵女子仲介さんに決めて欲しいんだけど、どうなることやら。


後はお祈りモードてすね❗


そんな思いが止まらない今日この頃でした。


おわり


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10号候補内見の日

こんばんは、東備大家です。


先日、何気なくメインエリアの土地情報を見てましたら


珍しく安そうな物件が。


土地で見たら狭い割に解体費が掛かり過ぎてダメなやつなんだけど、


外観写真的に、中が使えるならアリだよな~って事で珍しく問い合わせを。





問い合わせの次の日に連絡があったんだけど、


その日は用事があったので、今日の内見となりました。




まずは、朝の用事を。


先日持って帰って息子に高圧洗浄してもらった網戸。


これを持って9号に。


昨日、社長がコッソリ持って行ってくれていたトイレと和室の扉を


取付依頼のついでにノブもお願いしておきました。


どうやら鍵付きのノブ、外した時に部品を落としてるみたい。


仕方がないので、普通のノブを付けてもらって引っ掛けタイプの鍵を買うことにします。




そんな打合せを終え、次は7号に。


しばらく間が空いたので、空気の入れ替えですな。


ここで、少し休憩がてら色々とチェックを。




そうこうしてたら良い時間。


集合場所に向かいます。


今回の業者さんは姫路の業者さんで、


わざわざ赤穂市までお越しくださってますわ。


遠いのにすんませんな~。


赤穂市で物件他に預かってたら見たいけどな~。




赤穂市で戸建賃貸やってる人ってそうそう居ないので、


私が買わなかったら、収益で買う人あんまり居ないよ?って


軽くプレッシャーを掛けつつ、和やかに会話を。


あっという間に物件に到着。


接道はあるけど、駐車場がない。


近隣には2か所ぐらい駐車場はあるから、


どっちかからお借りしてリフォーム・入居付けをする形になりそうです。




中を拝見~♪


お~、まぁまぁ残置物あるけど


そこそこ綺麗じゃないですか~。




雨漏り箇所が1か所あるけど、


オーバーフローで漏ってたとの事で、


買えたら、一応チェックするぐらいですかね。


風呂は在来だけど、上だけ塗装とあんからでいけそうだし


洗濯機置場もあるし、トイレは普通にきれいだし


キッチンが若干微妙だけど使えなくはない。


カッティングシートでやれば良いでしょ。


洗面台が、残念な感じ。


塗装でやるか? ハツリ機で壊すか・・・


悩むところはこれぐらい。


電気は3線来てるから分電盤とアンテナぐらいかな?


あとは表面リフォームで充分。


洋室化もしなくても良いんじゃないかな?


この辺りは、入居希望者へ応相談で話してもらうとして。


ガレージにするには、前面道路が狭いんだよな~。


なので、外部に頼る1択でいきますか。




いつもの仲介さんなら、「なんぼなら纏めれる?」って聞くんだけど、


こういう理由と、リフォームコスト、賃料設定から割り戻したら


本当は〇〇万円で言いたいけど、売主さん怒るだろうから、


△△万円で聞いてみてもらって良いですか?


と丁寧にお話。


しばらく電話で外して、帰ってきたらOK出ました。


もうちょっと指せたな~。


ソフト指値でしたな。


多分回るから良しとしましょう。




超久しぶりに買付の紙を書いて、(普段は口頭で済ませてる)


契約日の日程を決めてもらう事に。


決済は、相続登記があるそうなので年末前には欲しいかな~。




ワイルド大家さん、予定通り?


次を買うのでリフォームをオナシャス!


業務連絡終わりw




そんな内見を終わらせて今度は8号に。


ちょっとだけ時間があるので残置物から食器類をセカンドストリートへ。


1時間ぐらいまって査定された金額は・・・


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自分で出品などをやれば、もう少し稼げるのかもしれませんが


めんどくさいww


1回で車1台分の2/3ぐらい引き取ってもらえたのでOKでしょ。


そんなこんなで、ガソリン代を回収出来ましたとさ。


おわり


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今日もコツコツと。

こんばんは、東備大家です。


2日続けて遊びまわったので、流石に少しは仕事をしますかね。


朝練で9号へ。


今日のメニューは、和室の仕上げ塗りと金属類のお片付け。


前回ローラーでとりあえず塗ったのがそろそろ乾いた頃なので、


縁の辺りのローラーで塗り切れなかった部分を塗っております。


塗るのはあっという間におわったんだけど、養生が下手過ぎて


あっちこっちに塗料が垂れてるな~。


養生を剥がしてみたけど、掃除が必要ですね・・・


とりあえず、ブルーシートを外してお掃除を。


ぐるりと掃除をして、置いてある引き戸を避けてみたら・・・


窓割れてる・・・Orz


早速ワイルド大家さんに追加発注を。


追加追加で申し訳ないですな~。


これで多分大丈夫・・・と信じたいw




塗装関係はこれで終わったので、庭に放り出してた金属類の処分を進めます。


ラボナアンテナやら、やたらある鉄の棒やら、


錆びた洗濯干しのやつやら、色々ありますわ。


これを全部車に載せて、金属買取店に。


ついでに、前回持ち込めなかったのも倉庫から持参。


これが2800円ぐらいになったんで、ちょっとしたボーナスですなw




午後からは、先輩大家さんから備品をいただけるという事で、


事務所にお邪魔しております。


お会いするのは約2年弱振り。


前回の時は3号を買ったばかりで、


外の木をどう処分する?とか床がシロアリってたので


どうやって業者さんを探そうか?とか悩みが多かったな~。


懐かし話をしつつ、今は9号まで買ってて、


大家業がようやくヨチヨチ歩き出来るようになったんですよ~って話を。


先輩大家さんの方は、少し前にあみだで当たった広い土地の物件。


自社で解体できるものだから、本業が暇なときにやるんだって~。


解体が原価で出来たら、余裕過ぎる気がします。




少し前に2人エントリーしてた物件も、


使い道があったから欲しかったそうで・・・


惜しかったですね~。




動いてる規模が違い過ぎて、想像が追いつきませんww


色々といただいて、久しぶりにお話が出来て嬉しかったですね。


今度は、ゆっくりご飯でもご一緒出来ればと勝手に思っておきます。




出かける前に息子に網戸の網を外して高圧洗浄を依頼してたんですけど、


帰ったら出来てますな。


これのバイト代で今日の金属買取代は消えていきましたとさw


おわり


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先輩大家さんの戸建て見学

こんばんは、東備大家です。


さて、今日は先輩大家さんが決済仕立てホヤホヤの


戸建てを見せてくれるって話で、お伺いしております。


その前に、社長とショッピングを。


普通の女子は、かわいい服とかきれいな何たらとかを


欲しがりそうなものなんですけど、


社長が欲しいのは、「鉋」と「鋸」


乙女の所業じゃないww


楽しんでDIYしてくれてるようで何よりです。




ショッピングを終え、現地解散して集合場所に。


塗装屋さんと先輩大家さんと待ち合わせです。


と言いますのも、今回先輩大家さんが塗装を外注するんだけど、


〇〇〇ホームに頼むって話だったので、


そこにお願いするぐらいなら、安く仕上げてくれますよ?って事で


ご紹介させていただく事になりました。




仕事は確かな方なので、癖はありますけど


繋がりが作れれば良いんじゃないかな?と。


先輩大家さんも来られたので、早速物件を内見。




まだ決済したてなので、残置物山盛りですなw


そんな状況の中、塗装屋さんと工事内容の打合せをしております。


私は、横で見てるだけ~。


そんなに塗装やるんですね~。


私だったら、DIYクロスとかで済ませそうな感じですけど


フル外注に近い感じで仕上げようとしてるのかな?


狙う家賃帯は結構お高めだけど、駐車場さえ確保できれば


充分狙えるエリアなんですよね。




雨漏りしてた箇所の確認も点検口から登って見てみたけど、


さっぱり分かりませんw


ここから風が入ってるって事は、ルーフィングが切れてそうって事だけ分かりました。


他はプロに見てもらった方が良いかな?




他にも気になる所がいくつかありましたね~。


どうやって仕上げるんだろ?


アフターが楽しみな物件です。




次は、以前見せていただいた物件のアフター。


知り合いの業者さんにお願いしていたそうで、


ようやく完成だそうです。


お~、塗装でここまで綺麗に出来るんですね!


いつも自力でやってるもので、素人の塗装だとここまでのクォリティーは出ませんわ。


5万円↑を目指す物件だったらクロスかプロ塗装仕上げでいくのが良さそうですね。


勉強になります。


そんな話をしてたら、若い大家さんが来られました。


一緒に物件を見て、彼にも学びがあったみたいですよ。




見学の後は、ランチを。


今日はペスカトーレさんで。


ライスランチ1080円。


Paypayで20%バックがあるので、お安いですな。


写真をどうぞ・・・


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メインの写真は見事に忘れて、


若い大家さんが、「そういえば写真撮り忘れてますよね?」ってww


仕様ですw




ここでは、若い大家さんが法人を立てるのと、


融資関係をどうするか?ってのを考えてるそうで、


やったらダメな事と、どこに持って行くのが良いのか?ってのを


お話しときました。


言うのを忘れてたんでここに書いておきますけど、


資本金は少なすぎず多すぎずがおススメです。


少なすぎると、債務超過になりがちで、


多すぎると色々と不要な出費がね・・・。




しっかり準備してからでも遅くないですよ。


他にも、色んな面白エピソードで盛り上がっております。


彼は結構DIYを頑張ってるんだけど、


外注化出来る部分を増やした方がスピードは出るんですよ。


得意を活かすって意味で、どこが得意でどこが苦手なのか?を


一通りやってみてから決めていくと、もっと伸びると思います。


若いんだから、焦らんでも良いけどね。


やり方は人それぞれ。


楽しんで大家業を進めて欲しいものです。


1号物件は、弊社が買い・・・ゲフンゲフンw




後半戦は、先輩大家さんのアパート見学を。


前回見せていただいた時とは別のお部屋が空いてるそうで、


いくつかのお部屋を見せていただきました。


やっぱり、アパートは入れ替えがあって


そこの修繕をどうするか?


入居付けを管理会社にしてもらう為の気遣い。


その辺りのお話をしていただきました。


アパートを修繕してたら、DIYスキルは磨けそうですね~。


私はそこまでやらないんで、やっぱりアパートは合わない気がしました。


洗面台の良いやつとか、照明の選び方、クロスの使い方等も見れて良かったです。


なんだかんだで、今日も1日遊び倒しましたとさ。


おわり


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先行者利益・ドミナントの強みを知る

こんばんは、東備大家です。


先日、尊敬している先輩大家のたくみさんからLINEが。


takumi3oku.hatenablog.com


この回で触れられてる、入居者さんのお友達の物件探しの話。




ちょうど、7号の申込前日ぐらいに話がありまして。


こっちが流れたら次で内見していただくかな?となってたんですけど、


おかげさまで、申込が入りました。




この話があったから、ちょっと強気で直接交渉出来たのでありがたかったですね。


たくみさんが書いてある通り、東備大家を名乗ってるんだけど、


赤穂市で戸建物件をガンガン買ってるもので、


その活動をこうやって書いたり情報交換してると、


そんなお話がポロポロ入ってきます。




マスターが岡山でこんなの無い?って聞かれるのがちょっとだけ分かりましたw


戸建を探してる層って結構いらっしゃって、


潜在ニーズとしてはあるんだけど、


入居者さんが仲介さんのお店に聞いても見つからない。


ここを上手く取り込めるとアツいんですよね。




実は7号も、とある所から別の物件に問い合わせが来まして


それを、7号に誘導して内見→申込ってなってます。


昨日のお茶の時に少しお話したんだけど、


実は、私の7号って先行者利益とドミナントのおかげで入居者さんが来てくれたんですよ。


赤穂市」で「戸建」を買ってて、「受入れ耐性がある」大家ってほぼ私だけ?


さらに、今このエリアで「????」を使ってるのは完全に私だけ。


皆さんが気付かれるまでは、これで需要を拾っていこうと思います。


勘が良い方は、これで気付くかな?


入居者さんから次の物件を買う前に、


入居者さんを紹介いただける大家になりたい今日この頃でした。


おわり


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