東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産・太陽光事業を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

仲良し大家さんビフォー見学会①

こんばんは、東備大家です。


今日は、仲良し大家さん物件の


残置物処理が終わったとの話を受けて、


ビフォー見学会に。





集合したのは、


いつものメンバーと新人さんが1人。


早速、物件へ向かいます。


倉敷方面の中では


そこそこ人気エリアだそうで、


道がちゃんと付くなら


そこそこ土地値出るみたい。




我々築古戸建ファイターには


接道ばっちりみたいなのは、


滅多に回ってこない訳で・・・w


それなりに癖はありますが、


ベテランな大家さんなので


飄々と仕上げるんでしょうね。





既に外部駐車場を確保してるそうで、


この辺りが経験の


成せる業ですよ( ̄ー ̄)ニヤリ


まずは、外の物置から・・・


ガラガラ~。


あ・・・ここは封印でw




アンテナが見えませんが、


外は草木を刈るぐらいで


大丈夫そうですね。


玄関はアルミサッシ、ちょっと高級。


1F和室は畳だけ表替えするんだって。


キッチンはガス屋さん+床はCFかな?


隣の小さい部屋との引き戸を外して


DKにするそうな。


照明は撤去で良いけど、


ここの電気は、


角型引っ掛けシーリングに


切り替えた方が良さそう。




洗面台は撤去して、


洗濯機置場を確保ですね。


勝手口の扉がアルミサッシ仕様ですな。


いつものボロボロなら塞いで


こっちに洗濯機置場するんだけど、


流石に勿体ないですね。




お風呂は・・・悩ましいけど


そのままいくそうな。


増築の洋室は美装でOK。


1Fのトイレは水洗でウォシュレットだけ


ガス屋さん支給で充分。


2Fは基本そのままで、


トイレがあるけど2つも要らないので


封印するか、便器撤去して


物置にするかですかね。




水回りが見易い物件なので買ったそうで、


仕上がり目標が25%ぐらい?


手馴れたもんですな。




新人さんにも、


初期はこういうのが良いんよって


お話をしておきました。




アフターの画が見える感じだったので、


ベテラン大家さんも、


発注を済ませてるし


もう来る事ないってw


良い仕事しますね。




ランチに向かう車内で、


新人さんが今度決済する物件を


どうするか?の


相談を受けております。




エリアはボチボチ、雨漏りあり。


水回り玉砕、床もフワフワ、


トイレも下水接続してない、


車は一応入る。


この風呂を何とかするぐらいなら、


ここを解体して駐車場を拡張。


トイレは使わない前提。


電気と水はあるんだから、


倉庫として見たら上等なんだよね。


床が緩い所も取っ払って、


倉庫で貸したら?って


アドバイスしておきました。


水回りを一新した所で


大して家賃が伸びる訳じゃないし、


安く仕込んだんだから、


安く仕上げてさっさと貸すが正解ですよ。


土間までやるのか?


砕石で済ませるのかは、


状況次第だけど


砕石で充分と思います。


仕上がり100万円ぐらいで済ませて、


2万で貸しても死にはしないでしょ。


DIYでやれば


仕上がり70万ぐらいには出来そうだし。


どこまで自分でやるかは、判断ですな。


そんな話をしてランチに。


つづく


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役員報酬と社会保険をどうする?

こんばんは、東備大家です。


先日、仲良し大家さんから質問が。


「FIREする時の役員報酬社会保険ってどうします?」


この問題は、


答えがあって無いような話なんですよ。


その時の法人の利益が


どれぐらい出てるか?とか


個人で物件を持つのか?


持たないのか?等々


条件によって


正解が変わって来るんですよね。


この本を読んで


仕組を理解してからですかね。


東大卒税理士が教える 会社を育てる節税の新常識 (DOBOOKS) | 斎尾 裕史 |本 | 通販 | Amazon



ゆくゆくは(と言っても随分先ですがw


私も退職する時が来るので、


その際にどうするか?


ってのをいくつか考えております。




1.法人からは報酬を取らずに、個人物件の売上を使って生活。


最低限の生活費分ぐらいの売上は


個人所有にして


必要に応じて自宅を


法人へ事務所の貸付して、


法人から家賃を貰って生活。


この方法なら、所得は非課税世帯レベル。


家族の扶養に入れるなら


入るのがマストで、


入れない場合は、


社会保険を退職後の1年間任意継続して、


次の年からは国保で減免を受ける形。


このパターンなら、


国保は年間で4万円ぐらい?


国民年金は、全額免除だろうから、


合わせても年間4万円程度。


月に10~15万円ぐらい


家賃なりが入って、


その中で生活出来て、


法人が育つまではこの形が


安く生活出来ますね。


所得調整する事で、就学支援・奨学金


お得に使えるのが強み。


何かあるごとに、


住民税非課税世帯にはお金が配られたりしてるのを


悔しい思いをして


見逃さない形を取れます。


注意点は、個人物件で売却益が出ると


一気に国保国民年金が跳ね上がって


どえらい支払が待ってますw


そのタイミングより少し前に


役員報酬を取り始めて


健康保険に切り替えると


良いかもしれませんね。


退職の2年前ぐらいまでに個人物件で


売却を予定しているものは


済ませておいて、


長期保有物件だけにしておくのが吉。





2.会社から報酬を少し受け取りつつ、


個人と合わせても所得が上がり過ぎない形。


このパターンを選ぶのは、


法人所有のみの方か


法人が育って来て、


利益調整が必要になってくる頃。




個人の物件+月に6万円~9万円


ぐらいの報酬を合わせて


所得が上がり過ぎないように調整しつつ、


社会保険は最低限支払って生活。


最低ラインだと、法人負担分を合わせて


健康保険が約7000円/月、


厚生年金に約16000円/月


合わせて23000円/月


年間28万円ぐらいですな。


1のパターンより、


年間24万円余分に払うようになるので、


ちょっと勿体ない気もします。


その代わり、個人物件で売却益を出しても


国保国民年金じゃないので、


社会保険の支払いが


跳ね上がる事はありません。


所得税・住民税は上がりますけどねw





3.法人の利益が大きくなった場合。


年間利益が1000万円を


超える様な法人に育った場合は


役員報酬もそれなりに貰って、


しっかり納税もされたら


良いかと思います。


このクラスになったら、


社会保険と税金と不動産に


長けているプロと相談しながら、


法人・個人・家族の


社会保険と税金のバランスを見ながら、


所得按分をしていくようになります。


この領域については、


さっぱりワカリマセンw


これだけ稼げるようになったなら、


その時に考えようと思った話でしたとさ。


おわり


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電気料金をこうやって節約しました。(図解付)

こんばんは、東備大家です。


今日の話は、


ごく1部の方だけに伝えるネタなので、


関係ない方は読み飛ばして下さいね!


以前書いてた電気料金の節約作戦シリーズ。


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色々書いてたんですけど、


あつさん「結果は理解出来るけど、


やってる事の意味がワカラナイw」


って話だったので、


もっと噛み砕いてお話を。


分かり易い様に、


数字をまるめております。



自宅の屋根に10kwh未満の


太陽光パネルを乗せてる家の図。


発電した電気(800kwh)が


全部売電出来る訳じゃなくて、


発電中(昼間)に


使用した電気(200kwh)を


差し引いた「余剰電力(600kwh)」を売る仕組。


それに合わせて、電気料金のプランも


昼間が高くて夜が安いプランを設定して、


エコキュートを夜に稼働させる事で、


一番電気消費の大きい(150kwh)「湯沸かし」を


安く使いつつ、


売電で稼げる形を組んでました。




私が設置したのは42円買取の頃で、


10年間はこの42円で買い取るから、


付けてね~って国の施策。


10年経ったので買取価格を


42円→7円に変更します


という連絡が来たのが見直しの契機。





まずは、7円で買い取られても


ほぼ意味が無いので


昼間に使う電気を増やそうと、


エコキュートの稼働時間を(150kwh)


昼稼働に変えたんです。



これで、少しは抵抗したんですけど


昼間にエコキュートを稼働させるのに


昼の電気代が高いと損だよね。




なので、電気料金のプランを


一律27円のプランに変更。



ここまでは、誰にでも考え付くかな?


と思います。




ここからが、今回の見直し作戦の肝。


案としては、


蓄電池を導入して


昼に貯めた電気で全部賄う。


これは導入コストが高い・・・


岡山県共同購入


みたいな話もあったけど、


土台にも乗りませんわ。




色々と考えてたんですが、


以前から調べていた


looop電気0ってプランがありましてね。




このプランに変えると、


余剰電力の8割


使用電気量と相殺してくれるんです。


計算式:発電量800kwh-(昼時間使用量200kwh+エコキュート150kwh)=余剰電力450kwh


余剰電力450kwh×0.8=360kwh


360kwh-夜間電力50kwh-夕方使用量150kwh→-160kwhなので0円



季節によっては、


発電量が少なかったりするので


毎月0円とまではいきませんが、


この仕組で


売電価格が下がった余剰電力を


電気料金に充てる事が出来るので、


27円×0.8=実質21.6円買取?


みたいな形ですな。


7円のままより3倍は


高く買ってもらえてるのと


結果は変わらんので、


これで家の電気代を


ガツンと落としたって話でした。


と喜んでおりましたら、


1通のお手紙が・・・


looopでんき0終了のお知らせ


また、安く電気を使う作戦を考えねばならない模様です。


ままならないものですな。


おわり


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物件巡回な日

こんばんは、東備大家です。


台風14号を受けて、


強風で何か起こって無いかな?


入居者さんは大丈夫だろうか?


と気になったので、


平日休みに巡回をしております。




1号から一筆書きな感じで


グルッと回っていますが、


3号は入居者さんに聞いてみたら、


被害があるみたい。


早速現地チェックを。




あ~、確かに鬼瓦ズレてるわ・・・


あれだけ強風ならそりゃ~そうなるか。


でも落ちて割れたりしてないから


まだよかった方ですね。


裏の物置も波板飛んでる・・・


こっちも合わせて3号は


代理店さんに連絡して


手続を進める事に。




道中に新築現場も確認してみたら、


足場を外してる最中。


被害は無かったみたいで何よりです。




5号は大丈夫だったけど、


その隣の家の屋根瓦が


結構な枚数吹き飛んでる・・・


ちょっとした違いで


被害が変わるもんですね。




次は12号。


現地に行ってみたら、


ガス屋さんがいらっしゃってました。


折角お会いしたので、


少しだけ情報交換をして、


また、何かあったら


ご連絡いただくようにお伝えして終話。




10号、6号、4号、7号、8号と


順番にチェックをしていって


外観では大きい損傷は無さそう。


近隣の家の樋が外れてたりは


ありましたね。


管理会社さんから


月曜日は連絡も無かったし


きっと何もなかったと


信じておきましょう。


こういう時こそ


ドミナントの便利さが活きますね。


被害が出たら


一気にやられるリスクはあるので、


もう1拠点欲しい所ですが。





あとは2号と9号と


太陽光のチェックなので、


後日対応する事に。


とりあえず、


大きな被害が無くて何よりだなと


ほっとした日でしたとさ。


おわり


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奨学金という借金をちゃんと理解しよう。

こんばんは、東備大家です。


こんな記事を見かけました。


死ねばチャラに 奨学金返済の嘆き - Yahoo!ニュース


奨学金が返せないから死んでチャラ・・・


根本的に、奨学金≒借金


という日本の国の仕組については


議論の余地はあると思ってます。


外国人にお金を払って教育するなら、


もうちょっと日本人の教育にお金を回しても


良いとは思いますよね。


ただ、全部国が負担ってのも


教育に掛けるコストを


甘く見てしまうので、


ある程度の線引きは必要かな?


と私は思ってます。





大学に通うお金が無いから


奨学金(借金)で行く。


大学に行っても、


就職先の給料が少なくて生活が苦しい。


と言うのは理解は出来ます。


折角高い教育受けたんだから、


ちゃんと稼げる仕事しないとね。





こういう記事を見ていつも思うのは、


そもそも借金までして大学に通う必要があるの?」


私は大学には通ってないけど、


普通に働いてます。


大学に行かなかった分、


初任給こそ低かったけれど


今の給料から考えて、


そこまで大きな差は無い。





就職する前に借金した分、


生活が苦しくなって


消費者金融に走ったり


ギャンブルに手を付けたり、


節約し過ぎて体を壊したり


してたら本末転倒。


奨学金の返済が終わらないから、


家も建てれない。


子供が生まれても


学資の積立すら出来ない。


そうしたら、子供も奨学金


教育を受けるしか選択肢が無くなる。


こうやって負の連鎖が起きてるんですよね。




大学なんて高校卒業と同時に


行かないといけない訳じゃない


本当に学びたいなら、


働きながらお金を貯めて


それから行ったら良いやん。




でも、その分を借金の力を使って


時間を先取りしたんでしょ?


そりゃ~、その分は自分で払わないと。


それが嫌なら大学に行かないとか


自己破産するとか、


やり方はありますよね。


勿論、借りたもの


返さずに済ませようとするなら


ペナルティーはありますよ。


何も考えずに、


甘えた事言うてたらダメですな。


大学も「行く理由」をちゃんと考えてから、


行く行かないの判断を、


子供自身にさせるべき


私は考えます。




子供がそんな話をしてきたら、


キッチリ詰めて、覚悟を聞くんだろうなと。


それでも応援しようと思えば、


出してあげるお金ぐらいは、


親として稼がないとな~と


思った話でしたとさ。


おわり


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どこへ出かけても色々考えちゃいますね。

こんばんは、東備大家です。


とある休日の話。


珍しく予定が全く無くて、


「暇~。」


って言うてましたら、


社長「岡山カレーフェスってのやってるよ」


って事で、お出かけしております。


着いたら、もう行列ww


カレーとラーメンの企画は


人が集まりますね~。


どうやら、チケットを先に買ってから


各店舗で商品を買う仕組みみたい。


チケット売り場に長蛇の列が・・・





社長「チケットいくら分買う?」


「500円が3枚綴りって事は、


1つ500円だろうし1セットで」


と思ってチケットを買って


お店を回ってたら、


1000円のお店があるやん!


仕方が無いので、


息子と社長でカレーを買ってもらって


私は全然関係ないお店で食料調達💦





来てみて思ったのは、


食べ歩きには向いてない。


折角色んなお店が来てるから、


いくつか回っても良かったんだけど


行列を見た瞬間面倒に


なっちゃうんですよね。




複数人で行ってたら、


各々が買ってシェアしたら


良いんだけど


この企画、お金取りこぼしてるよな~。




まずは、チケット販売のみの仕組。


事前にチケットを買わないと


商品が買えないので


とりあえず買ってみて、


追加が欲しくなった時に


またチケットを買う行列に


並ぶのに抵抗がある。




パンフレットを貰ってるけど、


お店の名前と商品名しか載ってない。


せめて、値段と写真は載せておかないと。


パンフレットは事前に


作る都合があるなら、


HPに載せるぐらいの工夫は


出来るでしょうに。





もう1つは、決済方法。


今どき、チケットオンリー


ってのはいただけない。


バーコード決済も可にしておけば、


金額が読めなくても、


その場で追加できる。


食べ歩くのに、お腹の具合と


チケットの量の調整とか


難しいよ?


チケット販売に拘るなら、


500円でも1000円でも良いんだけど、


お店ごとに金額が変わらないように


しておかないと


買う人が困惑しますわな。


チケットの払い戻しが出来ないなら、


その辺りの設計も考えなきゃ。





行列の整理も、通行人が立ち止まると


渋滞が発生して、


全く動きが取れなくなる。


もうちょっと通行人が


使うスペースを考えて


デザインしないと・・・


なんて事ばかり考えてしまう、


裏方病な話でしたとさ。


おわり


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債務償還年数の解説と考察

こんばんは、東備大家です。


ニーノさんセミナーの質問タイムで出た


融資を出し続けていただくには?って話。


債務償還年数」を意識しましょう


って事をお話されてました。




財務諸表が理解できる方は、


知ってるワードですよね?


私は割と最近まで知らなくて


フォーニッツ大山兄さんの


スタンドFMで聞いたのと


半沢大家さんの本で


仕組が理解出来ました。


実際に計算してみたのは


結構最近でしたね。


計算式は、


(有利子負債-流動資産余力)
/(当期利益+減価償却


これだと分かりにくい方も


居るでしょうから、


法人で200万円
(物件100償却4年・土地100)
年間利益30万円
通帳残高400万円


を持ってて、


2000万円の築古木造アパート
(土地1800建物200)
(2/4入居・利益が現状で10万円/年)
の融資を打診したい


大家さんの形で翻訳を。


(銀行から借りたいお金-通帳の残高)
/(純利益+減価償却


借りる前


(0万円-400万円)
/(30万円+25万円)→0年


借りて無いから0年ですなw


借りた後


(2000万円-400万円)
/(30万円+10万円+25万円+50万円)


≒14年


4年後には償却切れるから


もっと償還年数は伸びるし


これじゃあ銀行さんから見て


合わないかも。


じゃあどうする?


投資家Aさん


「満室にして利益をガンガンあげて


納税したらBS整う!」


投資家Bさん


「償却前なら赤字でも構わんから、


節税してとにかく現金を積め!」


投資家Cさん


「個人より法人の方が引きやすいよね」


投資家Dさん


「個人でも引けるじゃろ~」


色々な意見がありますが、どうですかね?





債務償還年数の数値だけ見るなら


AさんもBさんも正解だったりします。


融資が出るかどうかの視点は


CさんもDさんもある意味正解。


例えば、半空だから


採算が合ってないとしたら


満室にしてアパートの利益を


100万円だしたら?


債務償還年数は7.8年に減ります。


これぐらいなら見れますよね?


ここで実績とか経験が


必要になってくるわけ。


全く大家をやった事無い人が


アパートローン組みたいって


銀行さんに行っても、


「どうせ、入居付け出来ないでしょ?」


って思われますわな。





Bさんの言う通り、


現金を通帳に追加で


1000万円入れたら?


債務償還年数は5.2年。


お金を持ってる人が


お金を借りやすいってのはこういう事。


当然、この指標だけで


決まる訳じゃないから、


考え方の1つとして見ましょう。




法人の場合は、これで良いんだけど、


個人で考える場合は


ちょっと計算が複雑。


1戸を回してる


サラリーマン大家さんの例で。

 
(借りたいお金-通帳残高)
/(不動産所得+給与所得+減価償却


では無くて、


個人でやってるなら


生活がありますので


(借りたいお金-通帳残高)
/(不動産所得+給与所得+減価償却-生活費


だから、生活費が安い人って事を


きちんと銀行さんに示して


あげないとダメだし、


節税しすぎて


返済能力無いと見られると、


貸してもらえなくなる。


とは言え、個人で所得を上げ過ぎると


税金はガンガン上がる・・・


そこで、法人を立てるって


考え方を使うんですよね。


個人は、使って良い範囲の


節税策を使って所得を落とす。


所得が低いと、


色々と優遇がありますから


それを使う事で


さらに生活費を落とす。


そこから生まれた資金を


法人に貸付して、


法人の評価を上げる。


そうしたら法人で借りる方が


借りやすくなってくる。


と考えてみましたが、


皆さんはどうでしょうか?


考察な部分も多いので、


参考になるかどうかはあなた次第。


おわり


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選択できる人が強い

こんばんは、東備大家です。


www.nikkei.com


こんな記事が出てましたね~。


国民年金支給額が減り過ぎると、


生活出来なくなるから


厚生年金の高額所得者の支給額を削って


回せば良いよね?


と言う話。




日本の年金システムって、「賦課方式」。


仕組が分からない方は


これを読んでみたら良いですよ。
www.mhlw.go.jp


払った金額は、貰える「権利」として設定されるけど


将来いくら払うか?」は保証してませんので~w


状況が変われば、


後からルール変えて支払開始前までに


こうなりましたって


決めれば良いんですよ。


支給を開始してから、


大幅に変更となると


財産権の侵害とかで訴えられるし、


選挙で負けるから大きくは動かせない。





年金を貰う人がどんどん増えて


掛金を払う人がどんどん減ってる


日本ですから、出来る事は


収入を増やす・・・「掛金を上げる」「払う人を増やす


支払を減らす・・・「支給額を下げる」「支給開始を遅らせる


掛け金を上げる」を手間なくやろうとしたら、


サラリーマン狙い撃ちが、


一番簡単なんですよ。


だって、会社にこうなったから


会社負担分を含めて一緒に払ってね💛


って言えばOK。


今のところ、


厚生年金の掛金は収入の18.3%


それを会社と折半で


9.15%ずつ負担となっています。


ゆくゆくは、


この辺りも見直し対象になるでしょう。




それでも持たなくなって来てるから、


次に簡単な「支給額を減らす」。


と言っても、


元々安い支給額の方から削ると


そのまま生活保護にまっしぐら。




そこまで行くと、


逆に国の支払額が増えるので良くない。


高額所得者からなら、簡単だし


反発も知れてるよね。




2022年10月から、


パートさんな方々も


一定の条件で厚生年金に


原則加入になるそうで。


定年を65歳に伸ばすのも、


働く人を増やせば


払う人が増えます




支給開始も65歳まで伸びてますけど、


ゆくゆくは70歳開始、


さらにその先も


検討してるんじゃないかな?


それぐらい、無理な制度なんですよ。





何かのゲームをするにしても、


ルールを変更できる人が


一番強いのは当然。


次に強いのは、そのルールを理解して、


ルールが変わっても


「選択肢」を持ってる人。




ここで言うと、「強制支払」な


サラリーマンは一番弱いですな。


国民年金だけの支払いの方なら、


払う払わないを「選択」出来ますから、


まだマシ。




文句を言ってても、仕方が無いので


自分で「選択権」を確保出来るように、


色々と準備していくのがよろしいかと思いますよ。


おわり


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時間の生み出し方と使い方

こんばんは、東備大家です。


色んな所で好き放題遊びつつ、


物件を仕込んでいってるのを


知ってる方々に


よく聞かれるフレーズ。


「専業大家さんなんですか?」と


「どうやってそんなに動かれてるんですか?」。




何でかな~?と


逆に不思議だったんですけど、


ようやく少し分かりました。





時間貧困」って言葉、ご存じですか?


voicyの学びの引き出しラジオ


#1062 時間貧困は共働き家庭を摩耗する 可処分時間の重要性


の回でお話されてるんですけど、




みなさん、


フルで年間2000時間以上働いて


マスターに至っては5760時間


fanblogs.jp


過労死ラインとか平気で超えてるし!


そこに子育てだったり、


家の色々な用事がありますよね。


だから時間が取れない、


動けないってなってる訳。





私は昔から本業の時給を安くするのが嫌で、


どうやったら時給単価上がるかな?


と考えてました。


営業をガンガンやって


収入増やそうとしてみた事もありますが、


時給換算しちゃうと


結局大して変わらんのですよ。




総額がそこまで変わらないんだったら、


働く時間を減らしたら、


分母が減るから単価あがるよね?


となって、動いてました。




まずは、「絶対定時で帰るマン」になる。


言い訳は何でも良いんだけど、


キャラづくりは大事ですね~。


介護とか子供が~とか、


昔はイカ釣りしてたので、


イカ待たしてるとかでもOK。




その代わりに、


ちゃんと仕事が時間内で


みんな終われるように段取りをする。


サラリーマンは、


どんなに成果を挙げても


貰えるお金はほぼ一緒なんだから、


さっさと帰るがベスト


「残業代が勿体ないから帰りま~す」


って言うたら、


「あいつは会社の経費を考えてくれてるな」


ってなったりしないかな?w




早く帰る為の秘訣って、


動きや反応の早さじゃなくて


動き出しの早さ


普通の人が、


ちょっと残業して6時を退社と考えて


5時とか5時半から動くなら


こっちは、3時ぐらいから


先に進めれる事から済ませていく。


時間が来ないと出来ない事だけ


後ろに回して、


一定の時間以降になったら、明日やる。


そうして、定時の5時には全て終わってる形。


これを徹底するだけで、


1日8時間勤務ですわな。


ダラダラしゃべってるだけの


意味のない残業は


生産性が上がらないから


会社にも本人にも良くない。





これに、私の会社は


休日・有給がきっちり取れるって言う


特殊事情があって、


年間1760~1800時間ぐらいが


本業?の労働時間。


通勤と休憩を入れた拘束時間も


2220時間ぐらいじゃないかな?


と言っても休憩時間は


不動産の用事とか読み物をしてるか寝てる。


通勤中は2倍速でvoicyか


スタンドFM聞いてる。





こうやってまずは、


一番使ってる時間から


メスを入れましょう。




聖帝が、voicyの中で


ゆるふわホワイト企業に転職して、


時間を作ったって話もありましたね。


まずは時間貧困から抜け出す工夫が大事。





次は、その余った時間を


どうやって使うか?


スマホゲームとかの時間が溶ける事をやらない


家族との時間は大切に


普通に家事をやりましょう。


残りは不動産にフルベット!


簡単な話でしょ?


そうやって、本気で活動してるのを見てたら


物件にDIYしにいくって言うても


反対されませんって。


種銭と種時間を上手く作って


活動してる私の、


ちょっとだけ真面目な話でしたとさ。


おわり


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休日の過ごし方②

こんばんは、東備大家です。


今日の視察には、


10名の築古大好きな大家さん達が。





早速物件に向かっております。


このエリアは全然知らないんだけど、


岡山市の中心に近いし、


賃貸需要はあるよね?




へ~、こんな近くにこういう施設が


あるんですね~。


とある団地っぽい中に


その物件はありました。


平屋だから、修繕は少ないかな?


ガチャ。


あ~床が結構やられてますな~。


雨漏りは無さそう。


汲み取り。


五右衛門。


アリさん。


電気20A。


・・・


これは、DIYがガチレベルな方向けですね~。


私の様な、なんちゃってDIYだと


出来る部分が少な目。


プロに発注すると結構なコストになりますな。


100万で止まらない。


家賃は狙うなら生活保護1択かな?


1人で3.7か2人で4.4が美味しいパターン。


近隣駐車場が取れれば普通にも貸せなくはない。


そもそも融資が付きにくい案件なので、


今の状況だと買えないや・・・


手が空いてるDIY好きな方に


お勧め物件でした。




今日の最後はスイーツ部の部活動?


珈琲館さんで


チーズケーキとアイスコーヒー。



ここでは、住宅ローンを使った


ヤドカリ作戦な話と、


残置物モリモリ案件を買った


大家さんの話で盛り上がってます。


写真を見たら、


1年前に見に行ってたやつだったw


どうやら、トレジャーハンターを


するみたいなので


スケジュール合ったら行きたかったけど、


調整出来るかな?


ガチな残置物処理を


最近全くやってないので、


たまにはそんな物件を見て、


ワクワクしてみたいものですw


結局いつも通り?


1日不動産な日でしたとさ。


おわり


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休日の過ごし方①

こんばんは、東備大家です。


今日は平日休み。


と言っても、平日の方が忙しいワタクシw





朝からメインバンクさんに


相談を持ち込んでおります。


話を聞いてみたら、感触は良い。


午後から視察があるから、


エリア的に大丈夫なの?と


確認しておきました。


どうやら大丈夫みたい。




そんな用事を終え、管理会社さんへ。


そう、12号の賃貸契約書の回収に!


予想通り、明後日から入居でしたな。


あ~、ガス屋さんに連絡と


電気止めなきゃ💦




ちょうど、電話対応されてまして、


話の内容からして、


あの先輩大家さんの物件じゃない?


入居決まってたんですね~。


後で聞いてみよw





次は社長と重要な会議に。


以前から気になってたあのお店は


お休みだったので、その近くのお店に。



ここの商店街をごっそり買って、


ガレージで貸してるんですよね~。


その中のテナントにあるお店。





スイーツは後で食べるから、


ランチだけね。



社長が「履ける靴が欲しい」


との事だったので、


「履けない靴は・・・きっと靴じゃないよ?」


と笑いながら


ワークマンで購入。


ワークマン女子に1歩近づいた様子です。




こうやって、


ちゃんとご機嫌を取ってから


視察に向かいます!


つづく


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大富豪からの手紙③

こんばんは、東備大家です。


昨日の続き。


次は「失敗」について


どんなに成功してるように


見えてる人でも、


その水面下では成功の何倍も「失敗


している。


むしろ「失敗」を恐れて諦めるのが「失敗」。


どうしても、その分野でダメなら


他の分野で戦えば良いし、


どんどん悩んで失敗して、


経験を積んでいけば


成功は近づいてきます。


挑戦してみたら、


案外競争相手が少なかったりしますよ。


だって、こんなに情報が溢れてるのに


チャレンジしない人の多い事ww




そういう意味では、


ブルーオーシャンな部分が


あるのかも知れませんね。




失敗する要素


傲慢さ     常に気を付けたい。


計画性の無さ  よくやらかしてますw


人間関係    助けられてばかりです!




幸せには、お金や地位じゃなくて


人間関係」が大事。


楽しく過ごすには


最低限必要なお金はありますけど、


必要以上に持った所で、


幸せをえられるかは別の話。


この辺りは、


それぞれの価値観になりますかね。


何よりまずは与える事。


そうだよな~、先輩大家さん達に


お世話になったんだから


新米大家さん達の力に


なってあげたいものです。




最後は「運命


今、大家業を楽しくやってるのは、


色んな選択をして


必死で取り組んできたから


と思ってますが、


もしかしたら違う道を通っても、


同じようになってたのかもしれません。


こればっかりは分かりませんけどねw





思い返せば、1号を買えたのだって


不思議な縁だったし


大家というものを知ったのも、


たまたま読んだ本から。


何かに必死で取り組んでいて、


目の前にパッと出て来たものに


思い切って飛び込んだから。




2号を買ってなければ岡山大家の会には


あのタイミングでは入って無かった。


そこで出会った


仲良し大家さん達との交流が


今の大家業の力になってる。


3号をトライ出来たのも


先輩大家さんのフォローがあってのもの。


その3号を買った時に


内見に行った物件は


後に7号として手元にある。


3号で知り合ったエース仲介さんと


先輩大家さんが開拓して下さってた


メインバンクさんと


大家の会で仲良くなった


ワイルド大家さんのお陰で


今のスタイルが出来上がった。


あの時に動いてなかったら、


全く違う人生だったのかも知れませんね。




それでもきっと、


大家をやってた気がします。


偶然」だけど「必然


だったんでしょうね。


人生の変えるのは人。


人は、なかなか変われない


それを変えてくれるのは、やっぱり人。


そんな人達に出会えた事を大事にして、


いつの日かは、誰かを変えれる人に


なれるよう、


自分らしくやっていこうと思った、


素晴らしい本でした。


おわり


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大富豪からの手紙②

こんばんは、東備大家です。


昨日の続き。


行動」には2種類あって、


1つは、やらないと困るから


嫌々やる仕事。


いわゆるライスワークってやつですね。


ほとんどのサラリーマンの方々は、


時間を売って生活費を稼いでる訳だから、


嫌だけど辞めるに辞められない。




本当は、「やりたくてたまらない」とか


面白い」事を


やっていく方が


プラスのエネルギーが出るし、


他にもどんどんワクワクする事が


出来るようになる。




最初は、ちょっとずつだろうけど


1%ずつでも良いから比率を


ワクワクに寄せていきたいですね。




きっとこの行動にも「偶然」が


絡んでくる。


行動」を起こせない人は、


目標をまずはすぐに10個立てる。


「現実的なもの」や


「今は見えていない事」もあるから、


随時目標はアップデートしていく。




行動には計画性が大事。


段取りを良く考えてから動きましょう。




逆に、流れが悪い時は


動かないって事も必要。


しっかり休んで気分転換を


している時に、


ひょんなキッカケで出会う人が


その後に影響してくる人だったり


するんだそうです。




私にとっては、県外の大家さん達が


そんな感じなんですかね。




お金


お金って良い意味でも悪い意味でも


無くて単なるエネルギー。


扱い方を知らない人にお金を渡しても、


全く残らずに消えていくだけ。


むしろ不幸を呼び寄せるだけ


かもしれません。




だからお爺さんは、「お金」を


遺さなかったんですね。


お金に人生を邪魔されない」ぐらいは


稼げるようにしておきたいし、


それ以上、稼ぐ為に


時間を使い過ぎるのも勿体ない。


距離感を間違えずにしたいものです。




お金持ちになる方法は


家族から受け継ぐ


お金に働いてもらう(不動産はココ)


自分の才能を使って仕事で稼ぐ


DIYや交渉力なんかはコッチかな?)




人生のチャンスは半径3メートル以内にある。


案外身近にチャンスは転がってて、


それに気づくか気づかないか?


だったりしますね。




仕事


仕事には3つあって、


「労働」    時間の量り売り


「ビジネス」  知恵と経験で稼ぐ


「資産」    不動産や紙の資産で稼ぐ 


短期で稼ぐタイプのものは


資産で稼ぐとは言わず、


「ギャンブル」「トレーダー」ですな。


1日に上がる下がるの短期の動きは


見えなくても、長期なら予想出来る。


時間を味方に付けて、


ゆっくりしっかり稼ぐ。




「仕事」に大切なのは


「情熱」と「工夫」


何十年と同じ仕事をしていても、


何の工夫もせず、


毎日機械の様に働いただけだと


成長しない。


「量」と「質」と「方向性」が大切。


1つ上の視座を持って取り組むと


成功の度合いが変わってくる。


マスターの同じ様な話を


色んな角度から読んでるけど


この本から来てるんだよな~と思います。


もう1日続けます。


つづく


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不動産に本気になったきっかけを思い出す

こんばんは、東備大家です。


昨日から素敵な話で盛り上がってますね。



漢気過ぎるやろ~!


takumi3oku.hatenablog.com


たくみさんのブログを読んでいて、


ふと思い出したので、そんな話を書いてみます。


5年程前の話。




まだ、太陽光2号の連携が出来たか出来て無いか?ぐらいの頃で、


これから少しずつやっていけたら良いな~ぐらいに思ってたんです。


当時は、妻もパートで近くのスーパーで働いてまして、


週3日ぐらいでお小遣い稼げたら良いな♪って感じ。


この頃、「家事」「育児」「パート」の3つを


同時にやってたんですよね。


「家事」は少しは手伝えたけど、


「育児」については、基本的にノータッチ。


下手に口を出すと良い事にならないなと。


「パート」は週3日、土日は片方って感じで


始めてたんだけど、気が付けば


週4日・土日勤務って感じにされてて


減らして!って言うのに勤め先の担当さんから


どんどんシフトを入れられてたんですよ。


妻は責任感が強い性格で、


理不尽があっても、


自分で何とかしようとするタイプ。


同時に3つの事に負荷が増えすぎて


ある朝、「起きれない、助けて・・・」って。




急遽、救急車を呼んでそのまま入院。


結局、妻は3日程で退院したんだけど


しばらくは動けないので寝たきり。


こうなってしまうと、私が全部やらなきゃならない。


とは言え、仕事を休む訳にもいかない。


今から考えたら、


介護休暇を取ったら良かったんだけど


そんな知識も収入も無くて、


働くのを止めたら、生活費が無くなる。


家事は毎日やらなきゃどんどん溜まる。


子供たちには、とりあえず学校に行ってもらわないと。


あれもこれも・・・


私も若干ノイローゼ気味になってたのかもしれません。




この時、これがあと1か月続くなら会社を辞めないと


とてもじゃないけど回らない。


私が今倒れたら家庭崩壊する!って


本気で焦りました。


そんな生活を2週間ぐらいしてたら、


少しずつ妻が動けるようになってきたんだけど、


動けるようになったぐらいで


「仕事に復帰しないと💦」


って言いだしまして。


流石に、次倒れたら私が持たないので


「お金の事なら何とかする。


また無理して同じことが起こったら


私が会社を辞める事になる。


体がちゃんと治るまでは無理しないで。」


そんな話をして、妻の勤め先に事情を説明して


退職してもらいました。




その頃からですかね。


私が会社を辞めても、生活が出来るよう


収入の柱を作ろうと本気になったのは。




そんなこんなで気が付けば5年後が今の状況。


途中からは妻も普通に生活出来るようになって、


体調を見ながら自分の動けるタイミングで


大家業を手伝ってくれるようになりました。


今では、事業にも欠かせない存在です。




ワイルド大家さんみたいな漢気な事は出来ませんけど、


今日は社長が久しぶりに映画を見たいって事で、



これを見てきました。




内容は、懐かしい展開な感じ。


それよりも、2人でゆっくりと


同じ時間を過ごせた事が良かったなと。




物件を次々と仕込んでたから、


中々ゆっくり出来て無かったので、


ちょうど良い骨休めでした。




次を買ったら、またバタバタやるだろうし


社長もそれはそれで楽しみにしてる部分があるので、


これからも楽しく一緒にリフォームしたいと思います。




あの頃から言えば、随分と笑ってる事が増えたんですよね。


こんなんやったら面白くない?とか


色んな事を考えて実行して


成功したり失敗したり。


それでも少しずつ進んでて、


気が付けば、社長がパートの頃より


何倍かの売上が立ってる。


報酬を出してないから、


本当に手元にお金が届くのは


もう少し先になるけど、


お互い自分のペースで


仕事が出来るってのが不動産の良さ。


もう以前の様な形には戻らなくても


ギリギリ節制すれば生活出来るぐらいには


なった気がするので、


もう数年程時間を使って、


会社を大きくしたら、ゴールを見据えようと


考えた話でしたとさ。


おわり


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大富豪からの手紙①

こんばんは、東備大家です。


以前にマスターがこんなの読んでたよって


紹介していただいた本を購入。


https://fanblogs.jp/okayamaooya/daily/202208/29


1冊ずつのんびりと読んでます。




大富豪だったお爺さんから、


遺されたのは手紙。


その手紙を読んだ主人公は


色々な「気づき」を得て


行動していきます。




偶然ってあるようで、


実はすべての物に意味がある。


そこにどう「気づいて


どういう動きをするのか?




これって、マスターのブログで


いつも読んでる事ですね!


だから、アンテナ張って


色々と見て無いといけません。




ふとした拍子に、


チャンスが巡ってくるのも


そんな事の積み重ねで得た


知識・経験から「気づく」んです




その時に「決断」出来るかどうか?


やる決断も、やらない決断もそう。


悩んでる暇があったら、


さっさと決めて動き出す。




人は1日にたくさんの「判断」をしてます。


大事な「決断」をたくさんしている人は、


日々の「判断」の回数を出来るだけ減らせるように、


同じ色の同じ服を何枚も持って、


着てるって話。


決断」をたくさんしたい方は、


判断」の回数を減らせるように


日々の用事を組むと


良いかもしれませんね。




決断」をするときに「直感」を大事に。


直感を感じる所って、


人によって違うそうで、


「視覚」「聴覚」「嗅覚」「味覚」「皮膚感覚」「第6感」


1つじゃなくて、


いくつかの複合なんてケースも


あるんだって。


私は「視覚」+「第6感」な


イメージかな~。




明日は「行動」についてから


書いていきます。


つづく


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