東備大家の不動産活動日記

2026-09-23

2026年9月活動記録

ようやく少し涼しくなってきましたね～

東備大家です。

今月も気が付けば後半。

色々と出来事があったような

無かった様な日々を送っていますが

その様子をお送りします。

まずは不動産。

21号のリフォームなんですが、

なかなかに難航しておりまして・・・

シロアリ跡の処理と防除。

建てた時の施工が酷くて

床下の束から大引から結構残念な感じ。

ここまでは想定していたんですけど、

想定外がありましてね・・・

その対応で数日持って行かれて

入居が10月～なのに、ギリギリまで動いていただいてます💦

何とか今週中には大工工事を終わらせていただいて

電気が28日、水道が30日💦

美装は邪魔にならないように入っていただいて

30日には仕上げていただく予定。

私は28の夕方～30日まで岡山に居ないので

ワイルド工務店さんに最終チェックをお願いしつつ

早めに帰ってチェックしとかないとな～

入居者さんも荷物を搬入したい言うてるけど

流石に工事中に出入りされると困るので

納屋に荷物は入れてもらうように話をして

1日以降にお手伝いして搬入ですかね・・・

バタバタですわ💦

なんとか無事入居まで進めたいところです。

11日～12日はライオン先生ご一行が

岡山に遊びに来られてまして、

今回は、どんなの見たいです？って聞いたら

テナント系を中心に見たいって。

だったら、私の19号～21号がメインになりますな。

ワイルド大家さん物件を先に1つ見てもらって

21号から見学スタート。

21号は普通の戸建なので、

あんまりテナント感無いですけど

表の雰囲気だけで買ったのは良く理解されてましたｗ

次が19号。

ベーグル屋さんが入居して営業中なので

見学がてら、カフェタイムを。

元の状態は動画で撮っているので、

ビフォーとアフターを見比べてもらえたかな？

ここは最初、レンスペとかして自分で使おうかな？

と考えてたんだけど

大家さん仲間に見てもらったら

「こんなん普通に貸せるじゃろ」

って話を聞いて、急遽賃貸に変更。

やったのは、自分でスケルトンにしたのと

屋上のボロボロなベランダ？を解体してもらって

自分で屋根塗って、

水道が死んでたので1Ｆに引き直したのぐらい？

トータルも結構安く仕上がって

家賃はソコソコ伸びたので、

良い物件に仕上がりました。

次は20号。

入居されてからは全然行ってなかったんだけど

ちょっと前に、入居者さんから

入口辺りを土間打ちしても良い？って話があったので

確認がてら寄ってみました。

久し振りに行ってみたら、

私がご好意で使わせていただいてた

ご近所さんの駐車場が整備されてちゃんと駐車場に！

物件の庭は整地されて、なんか池みたいなの作ってる！

メッチャお金掛けてるな～

これなら、きっと長く使ってくれる事でしょう(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

これを確認出来ただけでも見学会した甲斐がありました。

最後にワイルド大家さんの解体後プランを見てもらって

チェックイン→飲み会に。

普段は岡山で飲む事が無いんだけど、

この日はホテルに泊まる事になったので

珍しくお酒を嗜んでみてます。

喜平がおいしかった！

最後にぼっけゑラーメン（実は初めて食べた）で〆

この日の話は完全に

ライオン先生のネタで持って行かれましたねｗｗｗ

爆笑の4時間でした。

次の日は内見が入ったので早めに帰ったんですけど

やっぱり、県外の方々と色々と情報交換するのは

面白いですね～。

その内見はと言いますと、

一昨年辺りに相談を受けてて、

ベランダの防水を塗装屋さんを紹介して

工事してもらってた物件。

当時の所有者さんがお亡くなりになられまして

相続人さんからの相談で、

内見させていただく事に。

エリアが微妙なんだよな～。

駐車場も無いし、近隣も埋まってる。

買うと言うより引き取るイメージになると思うけど

相続人さんと話した感じ、

売れると思い込んでますな・・・

不動産屋さんとか司法書士さんの

知り合いが居るらしいので相談してみたら？と

話を向けて終話。

買えても賃貸物件にはしないだろうし、

別に無理に買うほどでもないな。

最近はあまり買い進める意欲が少なくなってますが、

たまにはポータルもチェックしてまして、

売り土地で面白そうなのを発見！

問い合わせしたら、3番手💦

チェックが甘かったな～と思いながらも

気になってる所を聞いてみたら、

こりゃ～ダメかもしれん。

道路付けは良いんだけどね～

使い方次第では悪くない案件なので、

話が流れて来たら考えますかね。

21号が終わったら暇になりそうだし、

次のストックを用意しておきたい気もするし

何か面白そうな案件ないかな～？と思っている

今日この頃でしたとさ。

おわり

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2026-09-09

違う属性だと打ち手が全然変わるよね

こんばんは、東備大家です。

今日は久し振りにものぐさパイセンの飲み会に参加を。

いつもは終電で～って早めに帰らないとなので

ゆっくり出来ないんだけど、

今日はお届け物があったので車で。

久し振りに行って思ったのは神戸って坂多いね～。

今日はその会の中に結構な高属性な方で

これからどうしよう？って話が出てたのと

そこの話で上手く伝わってなかった？部分の捕捉？を。

まずは軸を作ろう！って話から。

Kさんは最近大阪方面に引っ越しして来てて

所有は全く違うエリアに戸建が少し。

で、今後どんな物件をどうやって買うのか？

って質問だったかな？

その時に軸をまずは作りなさいって言われたんよね。

Kさんご家族が、
どういう理由で不動産を始めたのか？
何年後までにCF又は資産をいくらまで増やしたいのか？
将来はどのように残していくのか？
何か将来的にやりたい事があるのか？
今の職場を退職する予定はあるのか？
ぐらいは意識統一しておいた方が良いですね。

それを理解した上で、今使える武器を精査しましょう。
今使える現金は？
月々の入金力は？
月の生活費は？
節約の余地は？
使える時間は？
特技や使える道具はある？
等々。

極端な話になりますが、

高属性なご夫婦なので

例えば月に50万円入金出来るとすれば、

別に不動産じゃなくても

ひたすら紙の資産にコツコツ20年ぐらい積めば

元金で1.2億投資出来る訳で。

時間を掛けて増やしていけば、

リッチな生活とまでは言わずとも

普通に暮らしていくぐらいの資産は貯まるよねって話。

不動産なら一般論ではCFが貯まる物件（高利回り築古系）からスタートして

ある程度実績と資金が溜まって来たら

1棟物にチャレンジって流れがあるんだけど

今のご時世だと、何も考えずレバレッジを利かせすぎるのも

金利上昇局面だけにリスクが上がる。

逆に高属性を活かして良い物件が出て来るなら

低金利でさっさと大きいのを買ってしまって、

ひたすら残債を減らすゲームをしても良いんよね。

戸建でやるとしたら、

金利上昇で持ちきれなくなったオーナーチェンジが

ゆくゆく出てくるだろうから、

その中から程度の良いヤツを半分現金入れて買って

ひたすら繰上返済→返したら次を買うってやり方もある。

ギリ新耐震、諸経費込1000万10％の物件があったとして

うち500万を融資で残りを現金で買うとしたら

返済が10年でざっくり月5万円。

家賃が8万ちょいで管理費等引いて8万として

固定資産税と火災保険で月1.5万ぐらい？

CFは1.5万円しか増えないけど、

償却を建物に半分寄せてもらって500万円としたら

年に125万円償却が使えて、

他にも入れれる経費を入れれば

所得を少し下げれる分、税金を還付してもらえる。

そういうものを上手く使いつつガンガン返して

完済すれば、この戸建の返済5万円がまるまる手元に残るように。

今までより+5万円余裕が出来るから

次の物件はもっと早く返せるよね？

そうやって、毎年1棟ぐらいのペースでも

10年やれば、月100万円ぐらいの賃料売上は充分見込める。

返済はほとんど消えてるだろうから、

火災保険と固定資産税以外はまるまる手元に。

そうなったら、次は好きな事したら良いんじゃないかな？

勿論、もっと効率の良い手もあるし、

使える武器も違うからやり方も人それぞれ。

参考になるかは分からないけど私の事例を。

Kさんと同じ境遇な頃と言えば、

法人を建てる寸前の頃かな？

月の入金力は10万円（大家を始める前に住宅ローンを完済）

→20万円（個人の家賃が増えた為）に

上がってて、手持資金は400万円程度。

なので、出来るだけ融資で物件を仕込めるように

色々と動きました。

ちょうどコロナの頃だったので、

コロナ融資もしていただいたし

他にも養老保険の緊急貸付で金利0％（1年間）ってのも使ったね。

あの手この手でお金を借りて現金を作っては

物件にぶち込んでいるスタイルで、

ほぼ最近までは法人を育てるフェーズなので

お金もガンガン入れてやってました。

気が付けばアパートやコンテナもありましたが戸建20戸になって、

ちょうど、当時目指してた目標を達成！

これだけあれば、返済さえ進めれば余裕だし

そろそろ会社を辞めても良いかと

それで自由になったって流れ。

失敗したなって思った物件も無くは無いし

融資もスピード勝負で

安く借りる手段を放棄してたから

今になって金利が上がって苦労してる。

今から数年掛けて、ここを改善しつつ

初期の物件を売って、良い物に変えていけば

盤石な体制になると思ってる。

そんな感じ。

ちゃんとした方に相談されるだろうから、

相談する際に、方向性ぐらいは

ちゃんと決めて話すれば良いのではと思った話でしたとさ。

参考になれば幸いです。

もうちょっと色々聞いておけば、

具体的に答えれただろうけど、

まぁそれも含めてタイミングって事ですな。

おわり

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中東情勢の影響を受ける中小企業者への融資制度について - 岡山県ホームページ（経営支援課）

2026-08-22

2026年8月活動記録

外が暑すぎて仕事になりません！

東備大家です。

そんなこんなで、

外仕事はほとんどやっておりませんが

今月の活動記録を。

まずは不動産。

21号の外構工事は無事終わったので、

入居者側の内装工事に入ってもらってます。

私がやる事と言えば特に無いんだけど

以前五右衛門風呂を解体した際に出てきたレンガ。

実家で使うとの話だったので

2回軽トラに積んで運んで全部で100個ぐらい？

持って行ってあげました。

それでも、まだ半分ぐらい残ってるので

ジモティーで募集かな？

入居者側の工事が終わったら、

ワイルド工務店さんの出番なので

よろしくお願いします！！

ガス屋さんとも打合せをして、

動いていただくんだけど、

先に流し台の手配をしないとな～💦

次は融資関係。

21号のリフォーム資金として

自治体の小口資金融資制度ってのがありまして。

金融機関→保証協会の流れで申請するんだけど

保証協会を使うのは今回が初めて。

なので必要書類が結構あるのね。

メインバンクの担当さんに言われるがまま

ひたすら集めては持ち込む日々・・・

ようやく書類が揃って提出の流れとなりました。

同時並行で、法人では中東情勢の融資を申し込んでまして。

こっちも保証協会が絡むので、

同時にやってくれんかな？と

持ちかけておりまして、先日面談がありました。

社長も連れて来て～って言われてたので

一緒に行ったんですけど、

導入部分だけ対応してもらって、

残りは全部、私が話をするというｗｗ

それで大丈夫だったみたいです。

小口資金の分も面談しておいてくれませんか？ってお話して

ヒアリングしてもらっておいたので、

多分、これで進めてくれる事でしょうｗｗｗ

中東情勢の方は月末に、小口資金は来月か再来月辺りに

出してくれんかな？と思っております。

そんな事を考えてましたらこんな記事が。

news.yahoo.co.jp

政策金利はここ2年で0％→1％まで来てて

ここから来年度末辺りまでには2.25％まで上がる予想。

既存借入の変動が4％台に乗って来てますからね・・・

あと1年半で1.25％上がるとしたら5％超えて来るな・・・

残債に対して5％ともなると

月にそこそこの利息支払になるな・・・

今年の支払から言えば月に3万円弱上がるイメージ。

払えなくは無いけど、面白くも無いな・・・

現金戸建1つ仕込んで家賃5万円入れば

諸費用引いてもCF3万円ぐらいにはなるので

300万円仕込みでCF3万円増やす手もあるけど、

単純に同額繰上返済しても、

ノーリスクで同じぐらい返済減らせるという・・・

案件があるかどうか？にもよるけど、

少し債務を綺麗にしても良いかも？と思い始めてます。

こんな事をチャッピーと話すると、

計算が雑でたまに嘘つきますけど

それなりの答えを貰えたりしますね。

ある程度まとめて繰上返済して、

そこで浮いたCFを1年ぐらい貯めては

更に返済をしていく方法で進めると

4年後には残債が消える計算。

そうするとトータル400万円以上の利払い減少効果。

このやり方もアリと言えばアリだな。

一気に全額返済すると資金が枯渇するので、

金利が上がり過ぎた分から返すイメージなら

やれなくはない。

どっちにしても、経費が出ちゃう形になるので

来期の課題としましょうかね。

これを考えるきっかけになったのが、

先月の記事で書いてた住宅ローン相談の話。

結局、相談は終わったと思いきや相談が続き、

この機会に相談者さんと壁打ちしながら、

住宅ローンについても色々と調べる事になりまして。

そこそこ勉強になったので、これはこれで良かった。

情けは人の為ならずって事ですな。

以前からちょっと興味のある事がありまして、

ホームページ作成の手配をしていたりします。

最初はチャッピーと壁打ちしながら

自分でやろうとしたんだけど、

出来たのが余りにも酷いｗｗｗ

こりゃ～ダメだわと外注するにもソコソコ高い。

とある集まりでココナラを使えば良いのでは？という

アドバイスを受けて探して準備してたら

それって補助金を使えるよ？って話を聞いたので

その申請準備で色々と動いてて

今日、ようやく申請完了！

書類系の事務仕事が結構苦手なんだなと実感💦

経理系は得意なんだけどね～

ほとんどお金掛けずに、

作成出来そうな感じになりそうなので、

これもＤＩＹですかね？

不動産以外のイベントと言いますと、

長岡の花火大会！

には直接行けなかったんだけど

初めてYouTubeでリアルタイム視聴（2日）しました。

復興祈願フェニックスが凄かった！

switchでYouTubeを設定してテレビで見るって形にしたんだけど

背徳感あふれるコーラとポテチを片手に

涼しい部屋で移動なく見るってやり方も

コスパを考えるとコレはアリでした。

イオンでも映画館で見るって企画があったみたいで

そっちでも良かったかもですね～

機会があれば、現地で見てみたいものです。

他には、高校生の息子に奨学金（半分返済免除？）の

申請が通ったので実行の手配をしたり、

高校生等奨学給付金の手続を忘れてて慌ててやったり

国民年金保険料の免除申請をしたり

低所得者ならではのイベントをコツコツと。

イベントはもう1つありまして、

長男がついに我が家から独立！

といっても、引っ越ししただけなんですけど。

以前から、部屋を探してまして。

最悪、近所の戸建でも買って直して貸すかな？と

19号の2Fに住まわせるプランがダメだったので

考えてはいたんですけど、

長男の勤め先に近い

とある心優しい大家さんのアパートが1室空いたので

そこにお引越しすることに。

お盆は、この引っ越し作業でバタバタしましたな。

持って行った洗濯機の1台が壊れてたり、

買い物も色々しないとだったみたいですが、

無事新生活を始めた様子なので、

親としての肩の荷が少し楽になりましたね。

独り暮らしで苦労したら、少しは成長しないかね？

次男も後2年ぐらいで落ち着いたら良いな～

そんなこんなで書類仕事ばかりで今月は終わりますが、

来月はバタバタしそうな予感がしてる

今日この頃でしたとさ。

おわり

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2026-08-05

住宅ローンで詰む人出てきそうだよね・・・

ローン相談

こんばんは、東備大家です。

先日出かけている際に

とある方からご相談？をしたいって話が。

はじめまして。住宅ローンの借換先について相談したく、ご連絡しました。

現在、〇〇銀行の変動金利を利用しています。
〇〇銀行は、新規契約者と比べて
既存契約者の金利条件が不利になりやすいように感じており、
借換後に同じような状況になることは避けたいと考えています。

複数の銀行で審査を進めていますが、
ネット銀行の変動金利については、今後どの程度上昇するのか、
各行がどのような基準で金利を変更するのかが分かりにくく、
判断に迷っています。

って話。

折角連絡が来たので、

借換自体がどうこうってのもあるけど

家から売上作らないと回らなくない？って思ったので

それとなく提案してみましたが、そっちは興味無さそう。

この方の残債がどれぐらいあるのか？

金利が何％になりそうなのか？

等々で判断は分かれますが、

そもそも、変動金利で借りてるんだから

今の情勢から考えて金利が上がるのは仕方ない。

例えば、残債が3000万円あったとして

ここ2年ぐらいで政策金利が0％→1％まで上がって来てて

きっと、この先も数年掛けて

1％～1.5％ぐらいは上がるだろう予想。

って事はトータル2.5％UPしたとしたら

年間支払利息が75万円UP💦

月に約6.25万円利払いが増える計算ですわな。

125％ルールってのがあるから

すぐに返済額が増える訳じゃ無いんだけど

5年に1度、

現在の返済額の125％≒10万円返済なら12.5万円に上がる

って仕組。

そこまでの間は返済額が増えない代わりに

利息の支払割合が上がる訳ね。

って事は残債が全然減らない事態に・・・

借換を検討されてるのは良いんだけど、

そもそも担保価値が残債より下であれば

属性しか頼るところが無いんよね・・・

更に言えば、借換出来たとして

登記費用と借換元に支払う費用、

借換先の手数料等々考えたら3000万円を借り換えて

ざっくり100万円はコストを見ておいた方が良いよね。

その分返済は増える訳だから、

「借換を前提とした金利交渉」はしても「借換」は出来るだけ避けた方が・・・

返済する為に手取りを6.25万円上げようと思えば

社保やら税金等、引かれる物を考えたら

給与で月10万円以上上げないと追いつかないんよ？

ムリゲーじゃね？

だから収益化の話をしたんだけど、伝わらんわな～💦

この方がどういう状況なのかは

詳しく聞く事もなく相談は終了したので

実際どうなのかは分かりませんが、

こういう方って、これから結構出てくるんだろうなと。

今は良くても5年や10年の固定金利が終わる頃とか、

そこまでにある程度残債減らすか

紙の資産で増やして繰上げ返済するとか（博打感あるけど

給料だけで何とかしようと思ったら詰むよな～💦

ましてや、ボーナス払いなんて入れてようなものなら・・・

逆に言えば、そういうローンブレイク系の案件が

数年うちにポロポロ出てくる可能性があるって事。

抵当取ってる銀行さんがどこまで飲むかにもよるけど

相場よりは下じゃないと買う層が少ないだろうから

仕入目線で言えばチャンスが出てくる可能性があると。

資金力付けておいて、チャンスに飛び込めるように

準備しておかないとなと思った話でしたとさ。

金利が安かった頃にフラット35で借りてた人が最強！

おわり

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2026-08-01

2026年7月活動記録

21号戸建リフォーム打合せ

外仕事には水冷服が欠かせません💦

東備大家です。

あっという間に1か月が経ちましたね～。

活動をしていない訳じゃ無いけど、

暑くて全然動けてないな・・・

そんな様子をお届けします。

まずは不動産。

21号の賃貸借契約と着金が無事終わり、

駐車場の整備とリフォームの手配に入っています。

駐車場の整備は賃貸借契約の日に工事を始めてもらってて

裏の方は以前石割して遊んでた所は

重機で伐根と石の処分をしてもらいました。

表側は塀のアルミを取って
ブロックを壊せるとこまで自分で壊した所を

こんな感じで綺麗に砕石敷きに。

元はこんな感じだった汲取りトイレと五右衛門風呂

五右衛門風呂は初自力解体！

レンガがえげつなく出て来て処分費で死ねました（笑）

アフター、こっちの面を撮ってないｗｗ

仕様です。

内装は8月に入ってから動いていただくので、

事前に入居者さん側の業者さんと、

ワイルド工務店さんとで打合せをしてもらって、

先に入居者さん側の業者さんの工事を進めてもらって

終わってから残りの工事を

ワイルド工務店さんに動いていただきます。

入居まで後2か月・・・

内装は間に合うとは思うけど、

壊さなくなった納屋の外壁復旧とか

色々とやってもらう予定なので、

間に合うか心配ではあります💦

22号予定の買付出した件は残念ながら

買付通らず！

岡山大家の会の見学会で

おっ！となった物件にエントリー（2年以上振り）

したけど、見事にじゃんけんで負けるｗｗｗ

とかしながら、全然買えるイメージがないｗ

まぁ買える時は買えるので別に焦らなくても良いんだけどね。

残置物のお仕事はお手伝いを

2日行ったぐらいなんだけど、

そこで回収した本がポロポロ売れて

ちょっとした売上に。

暑すぎて外の作業はかなり危ないけどね💦

他には補助金関係の手配を進めてて

産業振興財団の担当さんが家に来てくれて

色々とお話をお伺いする機会も。

これは上手くやって安く次のプランの仕込みをしたいですね。

プライベートで言うと、

毎月恒例になってきた麻雀大会。

トップも取れるんだけど、

取った次の回が弱いのが特徴で、

毎回優勝戦線には入れて無かったんだけど

この日は、1回戦でトップ。

2回戦はどうなるかな～？と思ってたら

東2局目？だったかにいきなりこの配牌

珍しい役満の十三不塔を引いてきまして、

流石に前半で役満上がった回はトップ取れますわな。

で、2回戦もトップ。

3回戦は最下位だったけど持ち点は２万点あったので

マイナスは抑え目。

４回戦で最下位で迎えた最終局で親のMさんが２着を

7700点直撃してくれてラッキー３着。

これで４回目にして初優勝！

完全に運な展開だったので

次回は実力で取りたいですね！

あとはロゴの検討をしてみたり（試作品を作った）

民泊の勉強に泊まってみたり

3ベッドがある部屋って案外ないのよね。

30㎡ぐらいの1LDKで

シングル3ベッド+ソファベッドで

MAX4人受けるのは

宿にお金を掛けたくない

ファミリーを狙うにはアリですな。

子供が大きくなると、

ダブル+シングルで3人とか無理なんよ。

ちなみに、夏休みの大阪に2泊（平日）で13000円弱。

結構安かった。

こういう需要を狙う手もあるはあるけど、

宿料は伸びないわな。

備前市辺りの安い宿なら

もうすぐ出来るホテルが需要持って行くだろうし

観光資源との連携が出来るなら面白いだろうけど

どうなんだろうね？

とか考えたたら

あっという間に1か月が経ちましたとさ。

おわり

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2026-07-03

2026年6月活動記録

20号戸建 21号戸建山口遠征

暇な様で暇にならないな～ｗｗ

東備大家です。

気が付けばもう今年も半分終わりました！

6月の活動と、半年の活動の振り返りをしてみます。

6月は特に大きいイベントは無かった様な気がしてますけど、

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これと、

その次の週に先輩大家のあつさんから

お誘いを受けた草刈りBBQ。

AFC（あつファンクラブ）活動！

ただの草刈り企画だと盛り上がらないのを

そこにBBQをセットにする所と、

日ごろの漢気ぶりが素敵すぎてファンが集まるというｗｗ

こういう企画力と気遣いは、

あつさんのストロングポイントですね！

草刈りはあまり得意でないけど、

伐採なら得意！

って事で、チェーンソーを持参して

たくみさんと一緒にバッサバッサと伐り倒してやりましたよ！

いや～、久し振りにやったから楽しい～♬

その後のBBQもハラミがメッチャ美味い。

帰りにはお風呂で疲れを癒してから

尾道でMさんおススメの宇宙一おいしいラーメン屋に寄って

食べまくりツアーでしたｗ

ド平日にある

こういう企画に気兼ねなく参加出来るってのも

サラリーマンじゃなくなった価値ですね！

家の用事では奨学金の申請関係を。

必要書類を集めるだけでも結構大変なんですけど、

これを集めて出すだけで実質10万円ぐらいは貰える様なもの。

やらない手は無い。

月の後半は麻雀大会に参加してた大家さんから

お仕事を受注して、お片付けのお手伝いを。

他にもいくつか声が掛かったので、

お手伝い系でサラリーマン辞めてから

初めて月～金までフルで動きましたよｗ

流石に疲れた💦

半年間の出来事で言うと、

20号の入居後、ユニットバスがようやく入れれたと

入居者さんから報告をいただいて、

これで敷金ならぬ敷ユニットバスが手に入った！

退去時には買取請求しない契約にしていて

普通に200万円以上掛かるサイズなので、

長期入居してくれる事でしょう(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

そのまま将来物件ごと買って欲しいね！

2月に買った21号は、

申込に向けて動いてもらってて

保証会社が通るのを確認して、

契約は7月中旬との事なので

解体と駐車場整備関係は動き始めようかな。

正式な見積貰って、制度融資の申込をしないとだ。

融資と言えば、トランプ融資（中東情勢）の話を

麻雀大会の際に聞きまして、

メインバンクさんに聞いてみたら、

1.65％（上限）+保証料って事で。

保証料は法人ごとで違うんだって。

弊社は結構数字が良かったみたいで、

優遇気味な保証料でやってくれるそうな。

ありがたいね～。

これで少し資金調達も出来そうなので、

余裕を持って次に取り組めますね～。

法人は今期が利益ギリギリの着地予想なので、

来期は色々と改善をしつつ、

財務を整える期になりそうです。

その間は個人で買い進めつつ、

ある程度財務が固まった頃に、

また法人で買い進めるなり

物件入れ替えするなりしようかと。

そんな事言ってたら、

管理会社さんから10号の雨漏りと

9号のスズメバチの依頼が飛んで来た💦

大家業も楽じゃないね。

ちょうど良い？ので、色々と相談を始めますかね。

次の物件への動きはと言いますと、

今日内見に行ってきてまして、

エリアは結構良いんだけど、

癖はいつも通り？つよつよｗｗ

未来投資+物件入替を見て

購入出来そうなら

買いますよと買付発射しておきました。

8月ぐらいからは、21号の修繕を進めつつ

買えれば、22号？のリフォームに入りますかね。

まだ買付が通るかすら分からんので、

期待し過ぎずにいきましょう。

そうこう言ってたら、

ワイルド大家さんから

アパートが1つ空いたってお知らせが。

長男をそろそろ独り立ちさせる準備を始めましょうｗ

家電は良さそうなのを残置物から集めてあるので、

行く部屋の準備が整い次第お引越しですな。

夏のクソ暑い時にやる事になるんだろうな～。

死なないようにガンバロ～♬

おわり

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2026-06-06

キャッシュフローゲーム会に行ってきた

税金ラッシュでチャージが追いつかない！

東備大家です。

何気なくxを見ていたら、

このキャッシュフローゲーム一緒にやりたい人いますか？6月企画しようかなと。

いわゆる『FIRE』の仕方が学べるゲーム。豊かになるためのお金の使い方や意思決定が学べますよ。

興味ある人リプください。

山口県周南市付近でやります。 https://t.co/JBZhO34d2Y
— しらかわ＠UTAGE構築代行 (@shirakawa_1995) May 24, 2026

こんなネタが。

やった事ないけど、興味はある。

でも買ったら結構するしな～💦

という事で参加してみる事に。

急遽決まった山口遠征。

さて、どうやって行くかな？

と色々と考えてまして、

高速バス乗継で行くかなと準備しつつ当日。

あれ？これって支払クレカで出来んのか💦

コンビニ払いは手数料が高いから

交通費安くする意味無い。

窓口払いすれば良いけど、

窓口オープンが8：00

バスが出るのは7：50

あ～ダメやん。

いつも通り？早起きしたので早い電車に乗ったから

高速バスに乗れないなら、

新幹線で行っても良いけど、

ワンチャンこのまま電車で間に合うんじゃね？

調べたら間に合いそうだったので

急遽鈍行列車の旅に変更ｗ

人生で1番長い時間電車に乗る事、約7時間(笑)

家から徳山駅まで片道5000円掛からんかったｗｗ

結果、一番コスト安く移動出来ましたな。

到着して早速ランチタイム。

大家ランチ🥟 pic.twitter.com/31Zvh1QAl3
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) June 3, 2026

餃子を酢コショウで食べると美味しいのね。

知らない事がまだまだたくさんあるわ。

ここでは、今回の主催者しらかわさん。@shirakawa_1995

の疑問について回答しておきました。

初期～中期ぐらいまでは

キャッシュが枯渇気味になるので、

さて、どうしたものか？って話。

私が過去に使った手段の中から

実際に使えそうなものを紹介。

回答するに当たって、事前に調べ直してたら

実は自営業でも使えるパターンがあるって知らなかった。

情けは人の為ならずですわ。

これだけで、今回の企画をした意味があったってｗ

上手くやれると良いですね～。

そんなランチを終え、

キャッシュフローゲーム会の会場に。

周南市の市役所に併設されてる交流センター

www.city.shunan.lg.jp

1時間209円って・・・

更に駐車場も施設利用したら無料って。

この辺じゃレンスペやれないね～💦

早速ゲームの説明を受けて始めます。

こんな感じのボード。

最初は真ん中の丸い所にネズミの駒で進めます。

この丸い所（ラットレース）から抜け出すのが目標。

具体的には

不労所得（ビジネス・不動産所得）が支出を越えたら達成。

私は低属性サラリーマンな管理人に💦

他の方は、医者・パイロットとかの結構高所得者に。

既にヒエラルキーの差が！

貯蓄600
給料1600　　　　　
支出1000
内訳
税金300
住宅ローン200（残債20000）
自動車ローン100（残債4000）
クレカ100（残債3000）
その他支出300

残債を消せば月の支払が無くなると。

初期は早めに戸建の1つでも買って

クレカを返して

サッサと上がるぞ！と意気込んで始めたんだけど

サイコロ運が酷すぎるｗｗｗ

マイナスマスに止まっては、

コツコツマイナスを出しつつ、

子供は3人まで増えて-300のＣＦ

途中では-5000を引いて

銀行ローン（金利月10％）を借りたので

月のＣＦが0に・・・終わった（笑）

ここから巻き返しを図る訳なんだけど、

まずは、金貨を安く買えるイベントで

更に借金して購入。

待ってる間はＣＦ無いのでここからギャンブルタイム。

カイジな世界観ｗｗｗ

5000ベットのサイコロで2倍か0か・・・

勿論借金してチャレンジ！

成功。

ゲットした5000で銀行ローンを返して、

金貨が化けたので売却。

これで5000。

もう1回金貨イベント踏んで

これが2500。

貯まったお金で戸建1つ買ったら

高額売却イベントが来たので売却！

これで一気にキャッシュが改善したので

小さい不動産1つ買ってから

ビッグディール！

1撃で月1000のＣＦ物件を仕込んで

余ったお金でクレカを返済。

不労所得が1220
支出が1200

まで来たのでココでクリア！

ギリギリＦＩＲＥ達成ですｗｗ

株とか投資信託はほぼ買わず、

1人ゴールドラッシュとギャンブルだけで

ＦＩＲＥするという、

同じ低所得スタートなのに

リアルな私とは全く違う手法で達成しましたわ。

本当はコツコツ買い増して戸建ＦＩＲＥ狙ってたのにな～（棒）

結構ゲーム性があるので、

もう1・2回やったらもっと面白くなりそう。

安く買えるタイミングがあったら買っても良いな。

１戦終えて、感想を交えつつ不動産談義。

高所得勢は、

パイロット→スモールディールを少しやったら

すぐにビッグディールして不労所得をコツコツ増やして上がり。

医者→ビッグディール中心にガンガン買っていって

途中の売却イベントで増やしつつ更に買い増し

売却イベントで全部売って440,000まで資金を増やす。

「どうやったら上がりなの？上がったら子供達の診療が・・・」

医者に寄り添い過ぎてオモロ過ぎるｗｗｗ

ある意味成功してますな。

そんな話をしつつ、良い時間になったので飲み会に。

今日初めてお会いした
河豚太郎さん@ZlG8sTlq2HY1A0h
ゆうさん@DIYkyhk

以前物件を見せていただいた
育休パパ大家てつさん@ssd_1231

主催のしらかわさん@shirakawa_1995　の5人。

話の中心は不動産なんだけど、

どう増やしていくか？もあったけど

入れ替えを意識してる話とか、

不動産以外のどういう繋がりを作っていくか？とか

そんな話も。

物件買う→回す→融資→法人→売却→物件入替→どの規模まで行く？→FIRE後何する？

大体こんな流れで躓くよねって話。

しかし、そんな接道は初めて聞いたわｗｗｗ

私の話からヒントを得て、

どう動いて、どうなったかは興味あるので

結果を聞きたいものです。

質問するのに気を使い過ぎる方が居ましたけど、

聞きっぱなしじゃなくて、

聞いて動いてその結果が良くても悪くても

どうなったかを報告する事が出来るなら

聞けば良いと思いますよ。

大体同じ道は通ってるんだから

先輩に聞けばヒントぐらいは出してくれますよ。

なんだかんだで、14時～23時までのロングラン。

私は早朝から動いてたのでそろそろ限界・・・

バタンキュー。

2日目も特に用事は入れてなかったので

全国3位売上のスタバに

読みたい本でも見つけたらドリンク買って飲もうかと

探してみたけど、イマイチ。

仕方ないので鈍行列車の旅で戻るんだけど、

101km以上の普通乗車券を買うと、

切符に途中下車無効の表示が無いのね。

という事は、途中下車イケるのか！

やった事ないし、面白そうなので駅回りで遊べて

ご飯食べれる所無いかな～？

広島はチョコチョコ行ってるから面白くないし

尾道も先日行ったばかりだし

そう言えば福山って降りた事無いわ。

調べたら、福山城跡があるのね。

ご飯がてら寄ってみようと

のんびり電車に乗って6時間ぐらい？

乗継のロスが長い💦

福山駅に到着～♬

駅から直ぐに城があるのね。

というのも、福山城は天守と一部の櫓しか残って無くて

城に線路が乗り入れてる形になってる。

皆さんも知らない間に福山城に来てるかもね？

そんな案内を聞きながらウロウロしてたら

お姉さまにちょっと乗ってかない？と誘われまして

乗りましたよ！

乗馬体験ｗ

意外と面白かった。

500円で入れるし、平日の15時とかなのでガラガラ。

ゆっくり観覧出来たので良かった。

次は関東方面行く時に途中下車の旅やってみようかな？

そんなこんなの珍道中。

1泊2日の電車15時間旅でしたが、

平日の昼間にウロウロしてたら

大してお金掛からんな～と思った

面白い体験でしたとさｗ

おわり

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2026-05-31

2026.5月活動報告

21号戸建 19号テナントぐりぐらアパートウチコミ！

まともに書けそうなネタが無い・・・ｗ

東備大家です。

大した活動は出来て無かったんだけど、

色々と動きはあったのでそんな話を。

まずは不動産。

7号とぐらアパの空き部屋1室を民泊化企画が

頓挫したのでどうしようか？と思ってたら

並行で募集してたウチコミから反響が！

7号は何故か？自力客付

（ウチコミ・ジモティー経由？）な仕様なので、

今回も私が内見に立ち会うことに。

7号の案内は、そこそこ自分でやってるので

この流れで案内したら

決まり易いパターンがあって

いつも通り？順番に1Fから案内。

洗面台は新品だし、キッチンも広め。

女性受けは良いよね？

そこから2Fに行って、

和室→洋室→和室からの

引き戸をガバッと開けて

ルーフバルコニー！（めちゃ広！）を見せつけて

立水栓あるからここでプールとか出して

遊べます的な話をサラッと。

大体コレで決まるんよね～。

ウチコミ経由なので仲介さんも来てたんだけど、

私が案内した方が決まるだろうと思って

やってみましたが、すんなり申込。

担当さんもビックリされてましたわｗ

これで3回入居のうち

2回は自力客付けになったね～💦

そのまま契約手続きを担当さんにお願いして

着金まで確認出来たので、

仲介さんのとこに鍵を持って行くだけの簡単なお仕事。
初めて姫路駅で降りた気がする😆 pic.twitter.com/sQboh2cHzz
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) May 30, 2026

鍵を持って来た。

遠くから案内に赤穂まで来てもらってたので

お礼がてら19号入居者の

お店のベーグルを持参しております。

favoさん

自分経済圏をグルグル回すまでが仕様ｗ

契約書は入居者に

郵送でやり取りしてるらしいので

返って来たら郵送で

こちらもやり取りする形で終話。

これで7号は久し振りに空室が埋まって、

次は21号。

こっちはこっちで前回の話の

マッサージな方と交渉中。

事前に業者さんと打合せをしつつ

見積を依頼してまして、

その金額をベースに交渉内容を

準備しておきました。

7万円をベースにして、

入居者負担工事に対して

少しサービス（〇千円引き）

みたいなイメージで。

私
入居希望者さん
入居者希望者さんが連れてきたリフォーム業者さん
管理会社の担当さん

の4人で打合せを開始。

まずは、リフォーム業者さんに

どういう内容の工事をするか説明してもらいつつ

入居者さんが意識してなかったけど

必要だろう工事を

私持ちでする話を。

トイレ（ボットンのままじゃ無理だよね？）と

電気引込（2線だったので流石にね・・・）は

当然私が持つんですが、

床とか壁とか天井の部分を

どこまでどっちが負担して

その場合の賃料はいくら？みたいな事を。

希望の工事を全部した場合の

家賃を提示してみたら

微妙な顔をしている・・・

やっぱりな～。

納屋の解体をしないパターンで家賃を再提示。

これが隠し玉でしたｗ

それで納得されたので、

契約着金を確認してから

工事に入りますよ～と話をして

工事期間を余裕を持って3か月に設定。

で、いつから入ります？って話を振ったら

来年からって言うものだから

話を聞いてみたら、

どうやら、今使ってる部屋の

短期解約違約金を気にしてたみたい。

来年の2月に2年になるって話で、

流石にそこまでは契約開始を引っ張れないし

1年11月で解約しようが、

1年6か月で解約しようが

違約金は変わらんのじゃね？って話をして

変わらないなら9月か10月に

スタートぐらいで～と言って

一旦賃貸契約書の確認をしてもらう事に。

後日、10月スタートの方向で話が進んだので

契約着金を待って工事ですな。

で、納屋の解体はしない方向なんだけど

私が気になってたのは

屋根が落ちかけてた

使ってない五右衛門風呂と

汲取りトイレの建物。

この赤〇の部分に五右衛門風呂があって

まずは出来る範囲で解体！

初めて五右衛門風呂の

解体をしてみた訳なんだけど

まぁレンガが出てくる事！

軽トラ3杯ぐらいは処分して

ドエライ金額になりましたわ💦

そりゃ～、解体頼んだら高くなるわけだ。

五右衛門風呂を解体したのは良いんだけど、

青〇の部分も気になるな～

落ちそうになってたのは

赤〇の向こう側の屋根なんだけど

結局どっちの屋根も落とす羽目になりそうです。

契約まで時間もあるので、

ボチボチとやりますかね。

21号が埋まってしまえば、残りの空室は

ぐらアパの住居1室と

倉庫で使ってる14号ぐらい。

14号は古物で使うから

自社倉庫で良い気もするし

ぐらアパの空室を埋めれば、満室風大家復活？

今期は余程の物件が出ない限り

積極的に買う気もないし、

来期に向けて財務体質の強化を課題に

動くことになりそうです。

財務改善と言えば借入金利改善に向けて

21号は市の制度融資にチャレンジしてまして、

メインバンクさん経由で

あ～だこ～だと打合せしてます。

最終の見積が出たら、

融資申込→承諾が出たらＧＯ！

年数が短めになりそうですけど、

金利を低く調達できるならアリかなと。

ホルムズ海峡関連で

安く借りれる制度も出てるし

こっちも使いたいけど、

法人は対昨年で売上が上がってるから

何か考えないとだ。

個人は売上落ちそうなんだけどね～💦

融資と言えば、

とある縁で銀行のエラい方と

お会いする機会がありまして。

先にギブを全力でさせていただいた上で

弊社の決算書の数字を見てもらって

アドバイスをいただきました。

私が懸念してたのが役員借入金。

ちょっと法人に出し過ぎてるかな？

と思ってて

相続になった時に財産として扱われるので

そろそろ少しずつ回収していく

ステージなのかも？

すぐには問題は無いけど、

ちょっとずつ減らしていくのが

健全な法人経営なんじゃない？って話でした。

先月のセミナーで聞いてた

内容を反映させた資料を

作っておいて良かった！

ちゃんと勉強もコツコツやっております。

ポイ活勉強会の講師をしたり

税金の時期なので固定資産税を払ったら

20号の取得税来て吐きそうになったりｗ

月に1回定例会の麻雀大会に参加して

今回は3着だったりｗｗ

仲良くしてる大家さんの相談に乗ったり、

お金の相談に乗ってます😁 pic.twitter.com/HVbwBYaYrp
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) May 29, 2026

なんだかんだ、ゆっくりしてる様で

完全に休まない人ですわｗ

来月は3日～4日に山口遠征が決まってて

後はチョコチョコ遊びに行く予定。

勉強会もあるし、初めて行く会合もあるし

楽しみな話が止まらない今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2026-04-30

2026.4月活動報告

19号テナント 20号戸建 21号戸建 7号戸建ぐりぐらアパート経営判断融資戦略

暇になったはずなのに暇にならない・・・ｗ

東備大家です。

サラリーマンを卒業して気が付けば1か月。

意外にやる事があってバタバタしてたりします。

まずは20号。

賃貸契約は終わって、オーダーの入った追加リフォーム。

いつも通りワイルド工務店さんに依頼してやってもらってます。

元々はシェアハウス仕様で準備してた関係で、

作ってた壁を壊してもらったり

床はフローリング→事業用ＣＦに変更だったり

なかなかに大変だったそうです💦

いつもながら感謝しか無いですね～

私が出来るのは追加で融資付けをして

お金の手配と、一部部材の手配と産廃の処分。

チョコチョコとお手伝いの現場を行きつつ

回収しては処分を繰り返しておりました。

お世話になった先輩大家さん方々と

地域の方々をお呼びした見学会を今日やって

20号の活動は一旦完了になる予定です。

今回の一番のネックは「ユニットバス」

契約時点で入居者さん側で

準備してもらうように話をしてもらって進んでたんだけど

見事にホルムズ海峡ショック？の影響を受けて

部材が入らないと・・・

すぐにこっちで事業立ち上げでは無い予定だそうなので、

引き渡してから時期を見て設置されるとの事です💦

21号の方はと言いますと、

暇を見てはブロック塀を解体したり、

小屋が邪魔なので解体したり、

屋根が落ちそうなので先に落としたりして

とりあえず、自分で触れる部分は一通り終わり。

並行して先行募集に向けて動き始めてます。

卒サラしたので、

仲良くしてた元職場のメンバーに声を掛けて

19号のテナントでランチ会をしたんだけど、

今まで内緒にしてたのでネタバラシ。

フワッとは副業をした方がイイヨって話してたので、

納得してた人とビックリしてた人と色々でしたね。

その流れで、

21号のエリアで事業をされたい方が居る話を聞きまして

紹介いただいたので、打合せをしてみました。

ちょっと厳しい話かも？なので、期待は薄そう。

納屋の解体をしなくて良いなら、それで受けても良いけどね。

今回のプランとしては、

納屋の解体+電気やり替え+駐車場の整備は

こっちで手配。

内装は自由にやってね～って形をベースに

とりあえず外観と現状のスケルトン状態で募集を掛ける事に。

総工費結構いきそう・・・

まだ見積をもらってないので、

話次第で動くか？先に解体やっちゃうか？

悩ましい・・・

次は、赤穂市の空室問題。

7号とぐらアパ退去部屋の募集なんだけど、

民泊チャレンジャーを募集してみて、

業者さんと打合せしてたら、

兵庫県の条例が面倒でね～💦

web.pref.hyogo.lg.jp

7号の近くに児童館があるそうで、

これがネックなわけ。

保健所がOK出してくれないそうで、

こっちも企画が頓挫しそう・・・

火災保険が高いとか色々勉強にはなったけど。

仕方ないので、次の手を考えて動き出してます。

空室で放置しててもお金入らないからね～。

備前市なら同級生ルートで客付け出来るんだけど、

赤穂市だと連携できないんだって。

新しい不動産屋さんと少しずつ仲良くなって

赤穂市に引っ越しされたい方を呼び込まないとだ。

別ルートも開拓に向けて動いてます。

これは20号でシェアハウス企画で動いた経験が

少しは活きるかな？

出来る手は全部打とう。

同級生と言えば、日生で民泊をされてる方と

一緒に新しい物件を内見行きましたわ。

私がやるんじゃなくて、同級生がやりたいんだって。

資金もあるしやる気満々だから止めはしないけど、

確かに民泊には向いてる家だね。

とは言え結構初期費用は掛かるだろうな。

補助金を上手く使って抑える形をとりたいそうです。

この辺りは、流石事業者ですね！

維持費や修繕費を見て、一部解体を見てしまう私と同級生。

売上や稼働を見て残してリフォームを考える経験者。

さて、どっちが正解なんでしょうね～。

このプロジェクトにも私がちょっとだけ絡んで

この夏は遊ぼうと思ってますｗ

今月は1日だけ休みな日が取れたので、

ビワイチに向けてロードバイク活動も。

初トレは、しまなみ海道30kmコース。

車道の下に自転車道がある！
メッチャ高くて下を見たら負け😆 pic.twitter.com/VI7Kgl3cbg
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) April 22, 2026

尾道から船で瀬戸田港までバイクごと行って、

戻りを走るコースにチャレンジ！

ノリで行ったものだからお店とか観光名所は寄らずに

真っすぐ尾道駅を目指しました。

今度行くときはアッチコッチ寄っても良いかな。

約2時間で完走🚴

一般の方は逆のルートを使うみたいですね。

shimanami-cycle.or.jp

尾道港から向島へ渡船（110円）で渡って、

瀬戸田方面に向けて走って、

途中で休んだりお店でご飯食べたりしながら、

時間を見て因島か瀬戸田ぐらいで船に乗って帰るプラン。

いきなり中級車コース（逆ルート）に行くまでが仕様ですｗ

レーシングパンツ買わないと・・・💦

尾道でランチを食べたんだけど、

２択に悩む…🤔 pic.twitter.com/WgaJzS62og
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) April 22, 2026

次の日にお寿司の会合があるのに、

海鮮丼に行ってしまうのが私らしいｗ

完全に忘れてましたわｗｗｗ

次回はどこに行くかな？

勉強関係で言うと、ものぐさパイセンの勉強会に

参加させていただいたんだけど、

その前日にニーノの部屋も初めてzoom参加。

共通のネタだったんだけど、

決算書の理解度を上げたいなと思ってまして、

ニーノの部屋は

猫山課長@nekoyamamanagerさんのお話。

元信金のエライ人だったそうで、

信金さんから見た決算書の見え方を知りたかったんだよね。

それで予習をした上で、

ものぐさパイセンの勉強会に参加。

こちらはMDさんって凄いマーケターな方なんだけど、

融資獲得に向けての決算書の作り込み方の理解度が凄い！

私もフワッとは知ってたけど、

ブラッシュアップしないとだ。

資料はすぐに作り直したんだけど、

事前にメインバンクさんに考え方をヒアリングしておいて

もうちょっと精度を上げたい。

「あれ、持って来て下さい」で完結する様な資料作りが良いな。

こういう地味な活動を通じて

金利交渉も少し乗ってもらえるように

成長しないとね！

来月にはポイ活勉強会の講師のお話もいただいたので

2026.5.6に岡山大家さん主催でポイ活勉強会をやります。

私が担当するのは、初心者大家さんが使うポイ活話なので

出来れば、初期の0～5戸ぐらいの規模な方とか

全くポイ活を知らない方に聞いてもらいたい内容で作ってます。

参加は岡山大家さんに申込して下さい。

あんまり人が来なかったら

麻雀して遊んでるかもだけどｗｗｗ

色んな話はあるんだけど、

優先順位を間違えないように動かないとだ。

来月もなんやかんや遊びまわってる気がする

今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2026-04-03

2026.4.18に卒サラ麻雀大会をやります！

今日は告知だけ。

2026.4.18　11時頃から夕方頃まで。

その後、食事会も？

倉敷駅近くの岡山大家さん所有物件にて

卒サラ麻雀大会を開催します！

応募は私に直接か、岡山大家さんにお問合せ下さい。

土曜日なので、普通に麻雀打ちたい大家さんも

私か岡山大家さんが知っている方なら参加OK！

現在5人は確定しております。

人数が増える様なら1卓追加しようか？なんて話も！

楽しみですね～。

おわり

2026-04-01

2026.3.31

20号戸建 21号戸建社会保険料申請手続

削岩撃習得！ｗｗ

東備大家です。

1996年の4月～サラリーマンとして働いていましたが、

あれから30年・・・

ようやく、次のステップに進む事になります。

と言っても、1年弱は勤務してなかったので

実質は29年って感じですね。

大家になったのが2019年3月。

足掛け7年で完全に基盤が整う前にフライング退職ですｗ

これまで色んな方々の知恵と力をお借りして、

それなりの形にはなったんじゃないかな？

大家やってなかったら、この選択は出来なかっただろうなと。

マスターには直接お礼をお伝えしましたが、

先輩大家さん、大家仲間に恵まれて

楽しくやってまいりました。

これからもボチボチやっていきますので

よろしくお願いします。

話は進んで早速、

社会保険を色々と調べて動いてる訳なんですが、

1つ目のミス。

国保になる場合、

国保税の計算を事前に知って調整しておくべきだった。

とは言え、毎年住民税非課税状態なので

健康保険を任意継続するよりは安いんですけどね。

気を付けるのは、所得控除の部分。

給与収入+事業売上-事業経費-基礎控除43万円　

所得税の計算だと、ここから色んな控除が引かれるんだけど

国保税の場合は引かれない。

なので、43万円以内に落としておくと

免除がMAX取れると。

ちなみに、病気や会社都合での退職のケースは

別に国保税の減額規定があるそうです。

私は色々相談したけど非該当。

残念！

コントロール出来ない部分は仕方ないにしても

もっと綿密に組立しておけば・・・

やっちまった！

来年度は年間20万円程の国保税支払になりそうです💦

ちなみに、社長と次男は

サラリーマンな長男の

社会保険の扶養に入ってもらいます(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

2点目は年金保険料。

こっちはミスではなく、相談を早まり過ぎただけｗ

全額免除を狙いたい訳なんだけど

普通に失業した証明があれば、

前年度は所得0として見てくれるんだって。

離職票のコピーを添付して、

市役所の担当課に提出すればＯＫ。

2年目～は単純に所得で見れば良いので

給与収入が無くなった今、

普通に免除と言いたい所なんだけど、

来年度は退職所得と物件売却があるので

ちょっと所得が増えるんよね。

失業の免除でイケるのか？

来年も実験ですな。

もう1つ動いてるのがあって、

息子の奨学金。

今年度までは私の自治体だと低所得+学業が一定以上って形だったので

申請出来なかったんだけど、

来年度は物価上昇が関係したのか所得制限なしになったんよね。

という事で準備を進めております。

この奨学金、貸付なんだけど金利0。

返済は息子の住民票が卒業後も

この自治体から動かなければ半額免除。

実質半分貰える仕組なんよね。

やらない手はない！

あとは、ハローワークに行って相談したり

色々と手続関係がバタバタしますが、

なんやかんや生きてますｗ

当面は20号の仕上げが残っているので

忙しくしてますが、

それが終わったら21号を本格的に動かないとだね。

21号は商工会経由で市の制度融資か

マル経が狙えたらやってみたい。

解体絡めて融資出ないかな～？

時間に余裕が出来たから色々と手が打てるようになったね。

空室も新しい試みで動き始めてます。

ぐらアパと7号戸建。

どっちも毎回苦戦するので、

住居に拘らず入居者さんを募ってみようかなと。

とりあえず内見予約入ったので、

現地で色々と話をしながら、

どう使うか？をタッグを組んでやりたいですね！

住居貸しより事業貸しが最近ブームですｗ

残置物錬金も色んな方から受注してみたいし、

どうやって集客しようかね？

まぁ忙しくなりすぎても嫌なので、

ボチボチって感じですけど。

退職日なので色々考えますけど、

1つずつコツコツやりましょう。

おわり

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2026-03-18

3月の活動報告

20号戸建 21号戸建管理会社さん

大きい石が割れませんｗｗ

東備大家です。

相変わらず21号で地味～に作業を続けております。

そんな中でも、いくつか賃貸借契約まで進んだのが3部屋。

ぐりアパ倉庫はジモティー経由で私が案内して決まり、

ぐらアパ倉庫も同じタイミングで管理会社さんに話が来て決まり、

ここでお家賃1万円ちょっとＵＰ。

でも退去が出てるので-3.2万円ぐらいですね・・・💦

つらい。

ノーリフォームでも貸せるってのは良いデータになりました。

退去部屋は問題無く返って来てたので軽く清掃して

そのまま募集。

こっちも早く埋めて欲しいんだけど、

どうも動きが良くない。

自分で動かんとダメやな～💦

もう1つ決まったのは20号戸建。

シェアハウスをやろうと準備とリフォームをしつつ、

可能性がありそうな、離れだけ賃貸と

1棟貸しで募集を念のためしておいていただきました。

ある日、管理会社の担当さんから連絡が。

管「これこれこういう方が内見に来ます。何がなんでも決めにいくのでよろしくお願いします！」

私「出来ることは何でも言ってくれたら良いし、ある程度交渉幅も渡すから遠慮なく言って下さい」

これから、内見と打合せを3回ぐらい？

現地に行って案内してくれた担当さん。

管「こういう条件でまとまりそうです。」

私「ありがとうございます。まずは駐車場確保をしておかないとですね。すぐに動きます。」

次の日、早速近隣をローラー作戦。

既に借り上げしている2台に加えて、

4か所ぐらいを歩いてピックアップ。

1か所は受付してないって断られて、

2つ目の所は結構空きがあると。

残りはちょっと遠いので、とりあえず近い所で回答。

これが決め手になったのか？

無事賃貸借契約までいきました。

所有物件最高額、初の2桁家賃ＧＥＴです。

このパターンはアツいとは聞いてましたけど、

ハマったら良いですね！

これからリフォーム打合せをして

ワイルド工務店さんに工事していただいて

4月末引渡なので、

工事が終わったら相談・協力いただいた方々をお招きして

見学会をやろうかな～。

今回の企画には色んな先輩大家さん、

シェアハウスの運営している方々、

近隣の住民の方々、

本当に色んな方に助けていただきました。

結果としてシェアハウスにはならなかったけど、

この経験は数年後ぐらいに

活かせるタイミングが来るんじゃないかな？と

予想してます。

2年前に先輩大家さんに情報をいただいて

狙ってた形が今回決まったので、

きっと近い将来、

今度はシェアハウスな話が来そうな気がする。

これに気付いて動けるか？がポイントですね。

次は21号の企画を考えつつ、

ちょっとずつ作業出来る所をやってみて、

自力解体（分離発注）の道も探ってみたい。

普通に外注して工事したら、

あんまり面白く無さそうなんですよね。

壊すと捨てるは得意なので、チャレンジしてみよう。

21号も先日見学会をして見て頂いたんですけど、

住居貸しは面白くなさそうで、

テナント系を狙ってみたい物件。

飲食とか習い事系に向いてそうなと

個人的には思うんだけど、どうなんだろ？

これもやってみんと分からんので、

とりあえず、やるべき所まで進めたら

募集に出していただく事にします。

さて、どうなることやらｗ

おわり

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気軽に見れる、国際交流シェアハウス見学会♪ 2026年2月28日（岡山県） - こくちーずプロ

2026-03-02

感覚の違いを感じた日

重要な会議見学会考え方 21号戸建

気が付けは誕生日過ぎてたわｗｗ

東備大家です。

今日はシェアハウス見学会に行った話と

久し振りに同級生と集まった話。

午前中に見学会に行ってきたんだけど

面白い取組でしたね～。

この企画。

場所は岡山市北区奉還町。

岡山駅からも割と近いし、

ちょっと自転車で走れば岡山大学にも行けなくはない。

若干遠い気もするけど💦

鉄骨の築年数はそこそこで、

良い造りの建物でしたね～。

当時出てた金額と仕入れた金額、

フルリノベしたコスト。

融資関係等々、生々しい話をお聞きしながら

どういうターゲットを取りに行くのか？

家賃設定は？

シェアハウスって入居期間が短い傾向があるけど？

反響課金な話。

私は質問下手なんだけど、

居合わせた不動産業者さんが上手く聞いてくれてました。

この方も奉還町で事業を手掛けてて

連携されていきそうな予感？

本人も言ってましたけど、

この仕入れと売上だと普通にやったら合わないよね・・・

都会エリアだとシェアハウスの需要が飽和して来ている。

岡山のシェアハウスのライバルってそんなに見えない。

普通の事を普通にやれば、

充分戦えるんじゃないかな？

と思ってチャレンジするそうな。

シェアハウス展開も

ある程度の規模まで考えられてるので

ここが上手くいくなら

近くの物件を仕込んで

任せても良いかもと思ったり(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

この場所のこのクオリティーで

家賃がどこまで伸びるか？次第なので要注目です！

夕方からは同級生の集まりに。

3人で会ったのは7年振りですね～。

個別では、たま～に飲んだり

話をしたりはしてたんだけど

3人集まると色々話が出ますね。

前回3人で集まってた日は徹夜で麻雀打って

九蓮宝燈を上がって、

その日に1号の入居が決まった人生の転換点。

懐かしいｗ

ある意味ここで

普通のサラリーマンとしての人生が終了したので

九蓮宝燈を上がると死ぬって都市伝説も

まんざら嘘じゃないｗｗ

久し振りに集まると色んな話が出ますわ。

50歳が見えて来た今だから

10代20代では話が出来なかった事もあって

面白いですね～。

その中で、私がＦＩＲＥな話をしたんだけど

自分で事業・複業をするのが大事って

話は出るけど、実際にやってるか？って聞くと

あ～だこ～だ言ってやってない。

別に大した事じゃないんだから

少しお小遣い稼ぎぐらいの事は

しても良いとは思うんだけど。

夜勤で月に5万円ぐらい給料が良くても

手取りで考えたら、2万ちょいぐらいだし

それぐらいなら、

今日の稼働で売上立ってるし。

人それぞれな人生だし別に良いんだけどね。

普通のサラリーマンだと安定してるって話も。

それはそうなんだけど、

1日10時間とか、サラリーマン会社の為に働けんしな～（笑）

時間の自由が出来ると人生何回分も楽しめるって

ニーノさんのスタＦで話があったけど、

まさに今日の風呂屋さんがそんな感じだったな～。

霧のない世界の作り方 - 波乗りニーノチャンネル | stand.fm

自分で時間を組み立てれるって本当に大事なんだよね。

最近買った21号の使い道を考えてて、

話の中で自分たちの遊び場が欲しいよね～って所から

毎日は使わないけど、月に2・3回自分で使って

残りは一般の方に貸し出す形が面白そう。

レンスペ・レンタルサロン運用出来ないか？を練ってみてます。

補助金取れないかな？

その後の風呂で頭の中で色々プラン出しをして、

最悪は自己利用だけにするとして

駐車場整備→事業用で一般賃貸募集

ダメならレンスペ運用+自己利用

って感じにしてみようかな？

倉庫で使おうと買ったのに、

結局遊び場にしてしまうまでが仕様ですｗｗｗ

レンタルサロンか麻雀も出来る部屋なら

地元で需要あるんだろうか？

やってみんと分からんので、

実験がてらやってみたい気がする。

時間もあるし作業しながら考えますかね～。

マスターにお願いして見学会を3月16日に

する事になったので、

遊びに来られる方はお知らせ下さい。

しばらくはコツコツ作業で遊んでるので

直接お声がけいただいてもOKです。

こうやって色々考えてるのが

一番面白い時間かも？と思っている

今日この頃でしたとさ。

おわり

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2026-02-18

大阪必殺大家セミナーと民泊設営会

他県大家さん先輩大家さん必殺大家人さん大阪セミナー勉強会

ちゃんと大家活動もしてますよ！

東備大家です。

2月に入って、

繁忙期らしい動きがチョコチョコ入ってます。

先月のジモティー内見→ぐりアパ倉庫申込に続いて

管理会社さんからも、ぐらアパ倉庫が決まったって！

合わせても家賃1万円ちょいですけど、

空気に貸してもお金入らないのでね～ｗ

ありがたい事です。

そんな中、去年福岡でご一緒させていただいた

長崎の大家さんがセミナーをされるとの事で

話を聞きに行きました。

具体的な内容は外に出せないので感想を。

冒頭に話されてましたが、

利回りがどうとか融資がどうみたいな話じゃ無くて

この大家さんの一番伝えたかったのは「愛」ですね。

入居者さんとのやり取りや物件の修繕、

大阪に住みながらも

遠隔で築古戸建を中心に長崎ドミナント戦略をする為に

どういう哲学で取り組んでいるか？

まさに「人間力」を見せつけられた良いお話でした。

長崎にも遊びに行ってみたくなりましたね～。

折角大阪まで来たので懇親会には参加せず、

いつメン？の大阪の大家さん達と合流して

天満ツアー（2回目）に参加ｗ

さあやるか！ pic.twitter.com/KnZN9VU8eZ
— 東備大家　残置物の錬金術師（見習） (@toubiooya) February 14, 2026

写真見るだけでどこに居るのか何故わかったんだ？

と思ってたら、

おもいっきり天満って看板あるやんｗ

ここの串カツは美味い！

そこから立ち飲み居酒屋行って

中華で〆

なにやってんだかｗｗ

ちゃんと真面目な話もしたんですよ！

全体資産のある程度の額を突っ込める先って

安定資産だよね～って話。

紙の試算で10倍とか100倍みたいな話はあるけど

結局、そこに全力で入れれるか？って事。

0になる覚悟で

全資産をそこには突っ込めないだろうから

小額で100倍ってなっても

全体のポートフォリオからしたら僅かな話。

不動産も一緒なんだよね。

初期は利回りやＣＦが大事なのは事実で

必要な事なんだけど、

ある程度の規模になると

利回り1万％なんてネタは、

全体から見たら僅かなもので、

実際は大きいロットでちゃんと回ってる物件が

一番儲かってるって話。

だから、最近は家賃が伸びる物件を

狙ってるってのもあります。

次の日は、ものぐさパイセンの民泊物件設営会。

少し前に大阪に来るついでに

残置物錬金の話してくれない？って

オファーをいただきまして。

セミナーって程のネタじゃないので、

飲み会のついでに雑談がてら話をしますよ～って事で

民泊準備してる戸建まで。

ここは、以前新築が完成した頃に来てたんよね。
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２戸建ってて、片方は賃貸で入居中。

お家賃が凄い！

もう片方を民泊に転用するって事で

少し前から色々とお話を聞いてましたけど、

着いてみたら、

ベッドやらテーブルやら準備が進んでますよ。

今日は、冷蔵庫を２階キッチンに上げるミッションと

テーブルやらを組み立てるミッション。

冷蔵庫はパワーのある方々が来てから作業なので

テーブル系の組立作業を民泊勉強中な方と一緒に。

この方は岡山出身だそうで、

19号の話をしたら、場所分かるレベルで地元民ｗ

ワイワイ言いながら作業を。

インパクトドライバーを

使った事ないみたいだったので

とりあえずやってみてもらってます。

私は感覚でしか使い方を知らないので、

ものぐさパイセンが仕組と使い方のコツを教えてました。

テーブル3つを組み立てて、

一息ついてたら、パワー部隊が到着する様子。

冷蔵庫を上げるんだけど、

現状だと通らんよな～。

という事で、手摺を撤去！

外してみたら、そんなに難しい感じでもなかったね。

バラすのは得意ｗｗｗ

（元に戻すのは苦手なのでネジの配置は他の方に覚えてもらうｗ）

準備も整ったので、早速冷蔵庫上げを。

結局4人がかりであ～だこ～だ言いつつ

なんとか上がりましたわ。

こりゃ～業者さんが無理っていう訳だ。

イベントが終わったので

買出しに行ってもらってる間に雑談を。

融資の話を触りだけしておきました。

お金を持ってるうちに借りる。

借りたい銀行に売上を入れておく。

こういう基本的な話だけですけどね～。

ライター業をしてるって言ってたのに

内容を詳しく聞きそびれた💦

ちょっと興味あったんだけどな～。

今度お会いしたら深堀してみよう。

そんな事を話してたら、良い時間。

早速、残置物錬金な雑談会をｗｗ

と言っても、普通に大家さんしてたら

知ってる事がメインな話になりましたが。

それでも、知らない方は居るもので

メッチャ損してた～ってショック受けてた方も居たので

こんな私にとっては当たり前の事でも人の役に立つんですよ。

毎日コツコツ何かしら売ってるので、

思わぬ物がお金に換わる面白さを研究しておりますｗ

半分趣味ですけどね～。

大阪で使えるネタじゃない部分もありましたが

似たような業者さんは探せばあるだろうし

やる気とちょっとした知識ぐらいでも

閑散期の売上ぐらいは稼げると思うので

チャレンジしてみたら良いのでは？

流石にセミナーをする程のネタでは無いので

クローズな場で雑談ぐらいが良いかなと

思っております。

もっとドカンドカン稼げるなら話は変わるけど、

お小遣いぐらいなイメージですからね～。

そんな話をしつつ、

あとから合流された方々の話を聞いてたら

もうヘロヘロｗｗｗ

お酒を飲むとダメだな～💦

次の日は朝からサ活をして、

ランチは日生で民泊をスタートされた方と3人で。

最近、大阪・京都辺りの宿泊料金が下がってるのもあって

苦戦されてる方も多いんだって。

遊びに行って泊まる方としては

安くなって助かるんだけど、

民泊をされてる方達にとっては死活問題。

大家だと、入居決まったのに赤字は

話しにならないってイメージだけど

宿泊業は事業なので

赤字掘ってでも売上立てる時期もあると。

事業経験が無い人や、

大家しかやってない人からしたら

そこに耐性が無いから続かない。

なるほどな～と思ったのと、

そこで撤退するのか？

赤字に耐えつつ回してチャンスを待つのか？

ってのも、戦い方なんですな。

民泊も楽じゃない。

今回も、色々と学びになる話が聞けて

良い時間になりました。

毎月1回ぐらいは、意識してちょっと遠出をして

新しい話や体験をしていきたいなと思っている

今日この頃でしたとさ。

企画して下さった方々に感謝して

また、遊びに行きたいと思います。

ありがとうございました！

おわり

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