東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産・太陽光事業を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

不動産三昧な日③

こんばんは、東備大家です。


見学を終え、この大家さんのご自宅に。


ドリンクをいただきながら、


大家話をしております。




色んな質問をいただきながら、


私が分かる範囲で


こういう対応をするとか、


ここを注意した方が良いとかの、


アドバイスを。


と言うほど、経験値無いんだけど💦




お話してたら、


お子様がお茶を持って来て


ご挨拶して下さいました。


うちの子より年下なのに


しっかりしとるわ~。


こういう目標を持ってますって


話を聞いて、


ちゃんと自分の目標を


設定できてるって凄いなと


関心しましたよ。


その職業なら、


属性で融資引きやすいから


不動産とのリンクは良いですよ


って話をしたら、


「やっても大丈夫なんですか?」って。




個人でやるなら、


「数」を気を付けるのと、


数が増えるならお父さんを


とりあえず代表にした


法人を持てばいいので、


全然大丈夫ですよ。




というか、


その年齢でそこまで考えれるって


立派なものです。


しっかり準備して、


お父さんから物件を・・・ゲフンゲフンw




後半は、ゆくゆくの退職へ向けて、


どう物件を組み立てていくか?の話を。


まずは、お子さんの教育資金を


教育ローンや奨学金を使って確保。


公庫さん・信金さん辺りが


ねらい目ですね。


15年組めるので、資金繰りも楽ですよ。


具体的にこういう形で


段取りしたらイケるって話も。





物件へ融資を使わずに行くなら、


コストの面を考えると


わざわざ法人を立てる


必要性は薄いんだけど、


ゆくゆく事業承継を考えてるなら、


法人にしておく方が良いんですよね。




私がこの方の状況だったらどうする?


まずは、今の物件のリフォームローンで


信金さんに打診。


100万円ぐらいで良いので、


まずは取引をします。




返済が少し進めば、


実績を見てもらえるはずなので


次の物件を


立てた法人で融資を使って購入。


難しそうなら1戸目は現金でも良いかな。


2戸目からは融資で。


現金は出来るだけ温存。


使える融資はガンガン使う。


ある程度数が増えたら、


個人所有の長期譲渡になった物件を


退職より2年ぐらい前までに売却。




長期で持つ物件はそのまま個人保有で。


CFを〇〇万円って話でしたが、


現金だけでも達成出来るとしても、


やっぱり融資は


使った方が拡大は早いですよ。




手元に資金を常に抱えておいて、


チャンスが来たら進める状況は


作っておかないと


取りこぼしちゃいますし。




高額家賃狙いな、


この大家さんの戦略も面白かったですね。


そこそこ程度の良い築古を


しっかり直して家賃をしっかり狙う。


利回りよりも売上単価を上げていく作戦。


良いと思います。




やり方は人それぞれですが、


物件が買えだすと、


スピードがどんどん上がるので


融資を絡めて、


拡大を止めない工夫が大事かな。




なので、この大家さんには


早い時期に法人設立。


(株式会社の方が良さそうみたいだけど、


設立コストを見るなら


他の事業をしない前提で合同でも可)


保有耐性の無い物件は


時期を見て売却。


その資金も含めて、法人で仕入れ。




ゆくゆくは、


お子様が大家業に向いてるのを


確認して、時期を見て事業譲渡。


って流れにするかな?


色んな話を気が付けば2時間?


結局、1日中大家話で遊んでましたとさ。


おわり


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