こんばんは、東備大家です。
15号の融資相談に行った際の話と、
見学会ランチで話をしていた際に出て来た事を元に
考察を書いてみます。
いつも通り？メインバンクさんに15号を買うので～と
融資の相談に行った際に、
行員さん「今回ので話が早い枠は、ほぼ使い切ったので次からは本店に上げるようになりますよ」
私「今回のやつを担保に取るってのはどうなの？」
行員さん「ん～、あんまり意味無いですね～」
私「という事は、次からはちゃんと担保取れて収益出るやつ買わないとですね・・・」
というやり取りをしてまして、
ランチの際に雑談をしてましたら先輩大家さんから
先「結局、増やしていってる人は銀行さんが好きそうな物件のラインナップになってるんですよね～」
私「やっぱりそうですか、今まで変化球ばっかり投げてきたものだから、ストレートもちゃんと投げないとですね～」
先「ストレートがあっての変化球ですからね～」
今まで、そういう意味での物件仕入れを
あまりやってなかったんよね。
今後どうしていくべきか・・・悩ましい。
ここがターニングポイントになりそうです。
選択肢は大きく分けて3つ方法があって、
1つめは、利回りを落としてでも
メインバンクさんが担保に取れる物件の仕入れに変えて
時間を掛けて物件の入れ替えを行いつつ、
決算書を作りこむやり方。
これが王道ですな。
１行取引で良いのか？って問題がありますね。
もう1つは、別の金融機関（公庫さんとか他の銀行さん）に
今後の案件を少し持ち込んでみて、
融資が出る様ならそちらでの取引を作っていく方法。
この方法でも担保評価が出る物件を
仕込まないとならないのは同じ問題ですな。
公庫さん以外だと1からの取引になるので、
難易度は上がりますかね？
難しいので、地銀さん系を狙って支店登記も考えないとだ。
３つ目は、個人物件の売却等でキャッシュを出しつつ
役員貸付からの現金購入で利回りをひたすら追う方法。
この方法だと、キャッシュは枯渇するでしょうけど、
買うペースを落として、
２年に１つずつ現金と融資で買うぐらいなら回りそう。
しばらく我慢してれば保有物件と
現金買いからのCFも上がってくるから
５年のゴール目標がちょっと難易度上がりますけど、
超高利回り案件に特化すればやれなくは無いか。
どの方法にするか？併用するか？を含めて、
１５号を仕上げるまでには決めておかないとだ。
どれにしても、仕入れ力の更なる強化が必要で
まだまだやる事が山盛りだな～と
改めて考える機会となりましたとさ。
おわり
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