こんばんは、東備大家です。
どうしたんですか？唐突に。新たな事業展開ですかね？
— 茅ヶ崎のKanaさん (@kai_natsumi) February 28, 2023
ケル兄とKanaさんがこんなやり取りをしてまして。
想像するに、これは京都企画な話なんでしょうな(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
やり取りしてる時は？？？って思ってましたが
ゆっくりお風呂で考察してたら勝手に納得ｗ
やっぱりそういう事ね～。
という事で、超特急で書いておきます。
（アラがあっても、優しくツッコンで下さいね！）
ケル兄が考えてるのは、
転貸（サブリース）でリフォーム～客付を新会社で担当して、
地域に密着な感じですかね。
やった事無い話は出来ないので、
ここはシンプルに戸建1戸を直して貸す形の転貸で。
家賃を5万円想定で考えて、サブリース先に払う家賃は
火災保険と固定資産税を払えるぐらい。
月1.5万円ぐらい？として、
リフォーム費用を多めに見て150万円としましょうか。
10年定期借家で借りて、10年後には買取請求無しの場合、
150万円を10年償却→年間15万円
月1.5を12月で支払家賃が18万円、
全額融資・金利2％で支払利息が約3万円
利益が24万円って事ですな。
損益計算書を図にするとこんな感じ
貸借対照表はこんな感じ
法人税払ったら年に10万円程しか利益残らないな～。
地代1万円のリフォームコストを100万円以下に抑えたら、
100万円手出しに対して利益35万円だから利回り35％！
当然1戸で終わる訳ないので、
これをある程度の規模で熟したら、
出来るのは資産を持ってないけど
利益が出てる事業会社な決算書。
事業として見たら、資金効率悪いって言われそう？
最初は創業資金で
公庫さんか信金さんからある程度の金額を融資してもらって
返済が短めになるだろうから、
フルローン5年だとキャッシュがちょっと厳しいかも？
当面は少し手出ししながら走ってキャッシュを温存して
ゆくゆくは京都で購入物件を仕込んで、
資産に移していくってイメージでどんなでしょ？
戸建を普通に外注リフォームして客付けだと
ちょっとしんどいから、
アパートのサブリースでやったら案外上手くハマるかも？と
思ってみた話でしたとさ。
危うく日が変わって誕生日を迎えそうだった💦
お礼は、朝ケルンカフェでオナシャス！
おわり
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