こんばんは、東備大家です。
ようやく決まったぐりアパ1室。
オーナーチェンジを安く仕込んでいるので、
元々の家賃でも充分利益は出るんだけど
空室ばかりってのもどうなの？ってのと
入居者がいつの日か退去って事もあるだろうし、
アパートの部屋を埋める経験が欲しかったので
取組んでみたのが今回の企画。
やってみた感想回を書いてみます。
元々の仕込みが表面90％ぐらいなので、
利回り「だけ」追うなら触らずにそのままが正解。
今回、約170万円を工事に使ったんだけど
元々必要だった鉄部塗装とかの修繕が約65万円。
ぐらアパの駐車場を造成に約10万円。
実質、居室に使ったのは100万円ぐらい？
手持ちの材料でＤＩＹした部分を外注してたとしたら
＋30万円ぐらいかな？
フル外注したとしての結果で見ると
リフォーム利回りが41％ぐらい。
130万円もあれば、
家賃３万円台の物件1つは仕上げれるので
数を増やすのも良いんだけど、
今回のは、税金・火災保険が掛からない状態での
損益分岐を超えた売上な訳で、同じ家賃だったとしても
手残りが全然違う。
ケル兄が最近やってる、バリューアップしての
高家賃狙い作戦の意味が良く分かりました。
次はぐらアパのノーリフォームで貸せるか？で
さらに売上UPを目指したいですね！
おわり
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