こんばんは、東備大家です。
Xで先日の記事のリプのやり取りをしてましたら、
手元資金があれば
— 岡山大家 (@okayamaooya) January 29, 2024
ここぞというときに
現金買いでスピード勝負にも勝てますよー
他人資本で買って
それがぐるぐる回ってるだけで
10年後？ぐらいには
自分のものになるんですから
価値の高いものはCFがなくても
しかたないかと。
価値が低いのにCFも低いのは
物件の仕上がりが高すぎるんですよ。
それと、わっきーさんが書いてた記事
普通妄想ってうまくいくもんですよね？😅
— わっきー@根無し草 (@watin820) February 1, 2024
現実は甘くないけど、夢すら見させてもらえなかったデス。。
はてなブログに投稿しました
思考実験：土地に価値のある戸建物件はありかなしか？ - わっきーの徒然ブログ https://t.co/qa7uV9FSZP#はてなブログ
シミュレーションをいちいち計算するのが面倒な方は、
CF(キャッシュフロー)シミュレーション | 国内最大の不動産投資サイト「楽待」
これに必要な情報を入力すればOK。
話は戻って、物件を買う基準をどうする？問題。
特に初期な方などの場合は、
手前で取れる物件＝CF重視で見ないと
次に仕込む物件の資金が準備出来ないですよね。
だから、土地の価値＜ＣＦな物件なので
超田舎の田舎でＰなしとか再建不とか調整区域とか
癖が強めな物件に走りがち。
私も初期はそんなもんですよ。
土地の価値が低いのにＣＦも出ない物件となると
物件の仕入・リフォームコストが高いって事。
そういう物件は買いたい病になっても
買わないのが良いですよね。
次は、土地の価値はそこそこだけど
ＣＦは出ない物件。
土地の価値＞ＣＦってイメージ。
こういう物件を買った場合は、
中期で取るか、
後に取るかを考える時期が来ますね。
中期で取る＝ある程度回して売却
後に取る＝返済後のボーナスステージまで耐える
案件によっては、
売主と買主の価値観の違いからの
歪があるから
ＣＦも出るのに土地の価値もあるお宝物件とか、
同じ物件でも融資条件が違ってＣＦが出るとか
所有物件の隣を買えたので、
再建不が外れる・地形が良くなるとか
調整区域だったけど、市街化区域に変更されるとか
近所に大手企業の工場が出来て需要が上がるとか
買ってた物件の一部が地公体に購入されるとか
色んな「化ける」パターンもあります。
この物件はどこで利益を取るか？ってのは
全体を見ながら常に考えておくと良い
と思った話でしたとさ。
おわり
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