東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

満室にしない戦略?

こんばんは、東備大家です。


最近Voicyで


完売にしない・満席にしない


話がありますね~。

脱・完売思考の要は「客を選ぶこと」 | 西野亮廣(キングコング)「#キンコン西野さんの朝礼」/ Voicy - 音声プラットフォーム


西野さんの話は、維持費を見て逆算で


最低限のコストで運営をする為に


お客さんを絞る、その為に


どうやって仕組みを組むか?って話。




今までは築古戸建1本だったので、


満室にするのが当たり前


少しぐらい家賃が安くてもさっさと埋めて


安定的に家賃が入る状況


作るのが本題でした。





今回話を進めてるアパートは


満室にしない


作戦を使ってみようかなと


考えてたりします。


この話を貰った時に、


思い浮かべたのが


スーパーキャッシュマシーンの話と


入居者を募集しないアパートの話。




スーパーキャッシュマシーンな話は、


以前に私が福の神と思ってる


メガ大家さんからお聞きしてて、


そういうやり方もアリだよな~って。


安く仕込めて、


入居が付いてて毎年一定のCFが


大きく入るなら、


ず~~っと持ってれば良いんですよね。




もう一つの入居者を


募集しないアパートの話は、


とある先輩大家さんにお聞きしてまして、


出ていくのを待って、


解体→新築をするのに


良い立地なだけに、何もしない


ある程度入居者さんが退去して


働きかける対象が少なくなったタイミング


次の動きを取る。




ちょうどこの間ぐらいな


感じにならないかな?と


考えてまして、


ある程度貸せる画が見えてる部屋は


直してリリース。


貸せそうにない部屋は放置プレーで。


しばらく回しながら時間を掛けて


準備を整えて、


将来的に建替を出来る体制


出来たら面白そう。




一切触らないなら現状のままでも回るし、


ある程度直しても、


60%ぐらい埋まれば余裕で回るので、


そういう戦い方もやってみようかな?と。


まだ妄想段階なので、


買えたら皆さんに


見てもらって考えよっとw



満席にするな‼️売上げを追うな‼️ | YouTube講演家 #鴨頭嘉人の朝礼 #鴨頭嘉人 #鴨頭「#鴨頭嘉人の朝礼」/ Voicy - 音声プラットフォーム


こっちは鴨頭さんの話。


満席にしなくても回るだけの



単価をどう取るか


って話をされてます。


満席を目指すと、


どうしてもクオリティーが下がる


それなら、使い方や考え方を変えて


ただの食事ではなくて、


スペースとして、イベントとして売る。


そうやって高単価で売れれば、


満席にしなくても良いので


そのお客さんだけに集中できるから


クオリティーが上がる





最近は、どうやったら家賃単価を上げれるか


なんて事も考えるようになりました。


と言ってもレジは相場があるから、


そこまで上を狙える物件は少ない。


特殊案件が嵌れば


無くはないんでしょうけど。





今取り組んでる例の企画は、


少し時間が掛かるのは分かってる案件。


ちょっと家賃帯を上で目指してみても


良いのかも知れませんね。


他にもその場所で、


チョコチョコと売上が作れないかな?と


考えてみてます。




入居が決まらなくても


死なない状況であれば、


こういうチャレンジも


やってみても良いかな。


2つの案件だけで妄想が捗る


今日この頃でしたとさ。


おわり


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