こんばんは、東備大家です。
今日の話は、
ベテラン大家さんには
当たり前すぎる話なので
該当の方は、
復習がてら読んでください。
昨日の見学会後のランチの中で、
1号を募集中の大家さんが
確定申告について
質問されてました。
きっと、
償却を理解されてないんだろうなと
思ったので図に起こしてみております。
www.kenbiya.com
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この2本のコラムを読んでから
図を見ると分かり易いかな。
話を分かり易くするのに、
築古木造戸建を
500万円で買ってノーリフォームで
5万円で入居付け。
評価額の按分は、建物1：土地4で。
3年買って4年目から
買わなかった方の図です。
他の経費は入れてません。
購入費用500万円に対して、
建物1：土地4で按分するので、
建物100万円：土地400万円になります。
建物100万円を耐用年数超過の木造は
4年償却なので、
年間25万円ずつ4年に分けて
経費として落とす仕組。
3年目までは、
物件が増えるのに合わせて
売上と償却が増えてます。
5年目から1つずつ
物件の償却が終わるので、
売上（収入）が変わらないのに、
所得が増えていきます。
という事は、支払う税金関係も増える。
そうすると、手残りの金額が減る。
これが行き過ぎて
支払の方が多くなるのがデッドクロス。
初期に融資で返済比率が高すぎると
ちょっと危ないかもしれませんね。
勿論、所得が上がり過ぎると
税率が上がるし、
個人だと色んな優遇が
貰えなくなったりするかも？
ノーリフォームで
貸せる物件ばかりじゃないので、
物件400万円、
リフォームを100万円の図も。
物件を買って賃貸付け前に
行ったリフォームは
原則、資本的支出になります。
これを何年で落とすのか？ってのは
税理士さんと
打合せしてから決めるとして、
10年で落とす事になった場合の図です。
家自体の償却は4年で切れるけど、
資本的支出の部分は10年で落とすなら
少しは経費が出せるので、
カーブが少しなだらかになりますね。
償却額だけ見るなら、
物件価格が安くてリフォーム多めの方が
経費で落とせる金額が増えるので、
所得を低く抑えれるって事。
売却時には償却した分、
売却益が乗って来るので、
売った際には、
結局行って来いな感じになりますね。
税率の差でどっちが得なのか？を
良く考えて
動きを決めると良いかも。
ずっと保有する土地なら、
上物はボロボロの
土地の価値があるのを買って、
物件+解体費用を回収した後に、
実質0円で土地を仕込めたら、
新築を建てて、
また償却を取っていく形も
1つの方法なのかな？
と思った話でしたとさ。
おわり
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