こんばんは、東備大家です。
今日は、基本的な考え方の話を。
大家業って何が凄いって言うと、
に尽きます。
家賃が増えたからって無駄遣いしてたら、複利パワーが落ちるし、レバレッジばかりになるとリスクが大きくなる。
無理な計画で進めすぎると、破綻って事も。
なので、基本的な「お金を貯める力」が大事だな～と思ってます。
思ってるだけじゃ具体的にイメージできないので、数字に落とし込んでみました。
エクセルで簡単に表を作ってみてます。
だけど、このブログにエクセルファイルを乗せる方法が分からないので、知ってる方教えてくださいｗｗ
300万円を持ってスタート。期間は15年。
1戸目は現金。
現金買いの場合は300万貯まったら物件を買って、なぜかすぐに家賃が入る設定ｗ
退去時等費用等も修繕積立から引いてる前提。
入退去の諸経費・修繕積立を引いて月3万円がCF。
融資は20％手出しで残りは融資。返済期間は10年。
CFと積立の合計が60万貯まったら物件を買う。
返済は1物件あたり月2.5万円。
税金計算はしない。
って条件で入力して試算してみた結果。
1.現金のみ積立なし→3物件
2.現金のみ積立月5万→10物件
3.融資あり積立なし→16物件・CF156万、残債1944万円
4.融資あり積立月5万→ 41物件！CF372万円、残債5160万円
ちなみに、4のパターンで経費を節約出来て月のCFが返済後で1万円残った場合を想像してみて下さい。
凄い事になりそうじゃないです？
答えは自分で考えてね。
おわり
・・・
・・・
・・・
・・・
・・・
勿体ぶるなって？
じゃあ答えをお教えしましょう。
75物件！CF約2000万円、残債1億弱ｗ
貯める力も大事って伝わりましたかね？
それよりも、経費の見直しが大事かも・・・
道理でマスターが自主管理を勧める訳ですな。
おわり
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