こんばんは、東備大家です。
先日、バランス大家さんのTwitter発信から
これ、皆さんに同じ事必ず聞きますが、答えが返ってくる方いらっしゃらないんですよね、、
— 関東大家の交流会@バランス大家 (@balance_oya) 2022年4月10日
既読スルーは許しませんが🤣 https://t.co/E7oecNBL8R
ケル兄がブログ記事を書いてくれてます。
ツトメ人はアパートローンでなるべく大きな物件を買うべキ & 不動産とライフスタイル - 大家とツトメ人 https://t.co/9HTKovKdVj
— cairn (@cairn02091581) April 10, 2022
この記事を読んで、使えるものは使えるだけ使った方が良いよな～
ってのは当然に思ったんだけど、
レバレッジの掛け方も方針もみんな一緒じゃなくても良いし、
都会で大きい勝負する方々と、田舎でのんびりやるのとでは、
目指す場所も違うんで、やり方は人それぞれかなと。
CF100万円って言いがちですけど、私は50あれば余裕なんです。
— 東備大家築古戸建チャレンジャー (@toubiooya) April 10, 2022
返比30%経費20%で家賃100万円で達成とすると、4万円平均家賃戸建を25戸。
1戸平均300万円で仕込めば7500万円、頭金20%で1500万円。
とりあえずのゴールはココですね。
途中で新築やら建替えしても今のスタイルで到達できそう😎
ざっくりのイメージでこのコメントをつぶやいてみて、
プレさんのブログを読んで、
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) April 11, 2022
『家賃年収と幸福度は比例しないこともあると気づく(^-^)〕 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/69tNwuRAul
実際に計算してみてどうなんだろう？
こういうのを数字に落とし込む作業は結構得意なのかも。
って事で、やってみましたよ。
返済比率+経費率で約40％、修繕積立を10％見たら丁度50％ですな。
大体イメージ通りで合ってましたわ。
こんなに詳細に数字に落とし込まなくても、
簡易計算で良いなら、10年返済2％台ぐらいなら
100万借りて1万円程度の返済。
300万円で物件を仕込むとして、余裕を見て30％現金なら
ざっくり200万円が借入。
って事は、家賃－管理費－2万円ぐらいがCFですよね。
私のケースだと平均賃料が4万円ぐらいとしたら、
1戸仕上げたらCFがほぼ2万円。
実際は250万円ぐらいで仕込んで20％返済でやってるから、
やっぱりＣＦは2万円ｗ
これを25戸すればＣＦ50万円。
頭金の用意する額が300万円仕上げパターンで見たら、
7500万円×30％＝2250万円
250万円仕上げパターンなら、
6250万円×20％＝1250万円
一気にこの金額が必要でも無くて、
目指す年数分売上が乗るし、返済も進んでる訳で。
50万円の現金を250万円の戸建にして、
仕上げた家賃売上から返済と諸経費を引いた分が次の物件の頭金になる。
そこまでキャッシュ持たなくても、ある程度の規模までは
進めるんじゃないかな？と思ったので数字に落とし込んで説明してみました。
この方法でやるなら、「ドミナント」×「信金さん・信組さん・公庫さんの融資」
を使い倒せるだけ使うつもりで進めると良いですね。
こういうやり方もありますよ～って話でしたとさ。
おわり
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