こんばんは、東備大家です。
決算書の考え方と言いますか、
P/L B/Sのイメージをお伝えするのに
図解してみたらどうだろう？と、ふと思ったので
作ってみた回の話。
シンプルに戸建1つ買ったパターンから。
表面利回り25％の戸建を仕込んだケース。
良く見る図だと、
サイズ感が良く伝わらないかな？と
思ったので、実際の数値に合わせて
サイズを変えております。
表面25％出てる物件でも資本に対しての
売上ってこれぐらいなんですよ。（左図）
5年回していくと、
木造戸建ての建物部分は償却が終わって、
借入金が10年で引いてたとしたら、半分減ってる。
現金は使ってなきゃこれぐらい貯まってて、
利益剰余金として会社・個人に残っていってますわな。
1つと言わず、3つ買ってみましょうか。
一気に3つ買っちゃうと、右側の図。
売上が立つ前に借金ばかり増える💦
全体のサイズ感は増えてるんだけど、
資本金や現金の割合が極めて少なくなる。
これを繰り返していると、
銀行さん「ちょっとスピードが早すぎます！」
って言われる訳。
だから、まずは入居付けをして
3つ分の売上をきちんと立てて（右から2番目の図）
5年回してみたら？（一番右の図）
返済も進んでるし、利益も順調に貯まって来てるから
資本金+利益剰余金に対しての資産の割合が
随分改善されてます。
こうなったら、
銀行さん「そろそろ良い物件持ち込んでくれませんか？」
なんて話になり易いですね。
5年も待ってられない！って人もいるだろうから
途中で1つ売ってみた場合の図を。
売却で利益がそれなりに出たなら
借入金は返済するだろうし、
利益剰余金も増える。
一気に数年分走るって意味がこういう事ですな。
資産全体をコンパクトに纏めつつ、
次の物件に進める資金も確保していけば、
融資する側も取組易くなるはず。
今回は、簡略化した図を書いてみました。
参考になるかどうかはあなた次第ｗ
おわり
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