東備大家の不動産活動日記

40代サラリーマンをしながら、副業でコツコツ不動産を営んでおります。DIYは苦手だけど残置物には萌える変わり者大家。大家業で色んな方とのふれあいを楽しみに活動しております。

こんなに濃い勉強会は初めてかも

運営中物件はこちらへ纏める事にしました。


こんばんは。東備大家です。 明日には見学会記事出来ます。


今日は、岡山大家さん主催の勉強会。たまたま平日に休みが取れてるので上手く滑り込みました!流石大吉?


内容は、「土地の登記簿と公図から色んな情報を読み取る」って内容です。


今まで物件を買う時に、なんとなくで進めていましたが、どこをどのように注意しつつこういうのは買わない方が良いとか、ここを見て値交渉の材料にするとか、今までどれだけ危ない橋を渡っていたかを思い知らされるような中身の濃い勉強会でした。


ボロのやっすいやつでキャッシュマシーンにしてすり切れるまで行く物件と将来の建て替えを見て買う物件、そこを間違えないように考えて動く。もちろんキャッシュマシーンがそのまま建替に変われば一番楽なんでしょうけど。


そういう目線も含めて物件を調査出来れば精度の高いやり方が見つかると思います。


勉強会はここまでで、晩御飯を食べながら色んな話を。


気になっていた案件や、繁忙期の仲介さんの気持ちや動き方を元にこちらも対応を考えていかねばならない事を詳しく教えていただきました。


そこを意識して今、何が出来るかを考えさせていただきました。


お話を聞いていると、私の覚悟が足りて無いんじゃないかな?と思う所がありました。


明日の見学会では、実際に見ていただいて何をするべきか、それともあえて待つ戦略を取るべきか、新しい事にチャレンジするべきか。


そこを聞いて次の手を打っていきます。


聞いた後にすぐに動けるように資料は準備していこ~っと。


おわり

今更の初詣と先輩大家さんのお手伝い?

運営中物件はこちらへ纏める事にしました。


こんばんは。東備大家です。 見学会の様子は明後日には・・・


私が人込みが苦手なのもありまして、毎年2月の節分を過ぎて家族のスケジュールが合った頃に初詣に行ってます。


ここ10年以上こちらに行ってますよ。

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最上稲荷山妙教寺です。この時期ですと人も少ないし駐車場も300円。


やる事は一緒なので、人が少ないときに行ってお願いをしっかりと聞いていただきたいものです。


人が多いときにヤイヤイ言われても聞くの忙しいでしょうしね。


お守りをお返しして、お賽銭入れて色々とお願いをさせていただいて、おみくじを引きます。


ここのおみくじって大吉がなかなか出なくて大凶も結構出るというシステム。


なので、私の勝手な解釈で


大吉・・・調子に乗り過ぎんなよ!
中吉・・・そろそろ気を付けなはれや!
吉 ・・・しっかり頑張りなさい。
半吉・・・結構頑張らんとダメよ。
凶 ・・・今が絶え時。
大凶・・・これ以上下がらないのでこれからが俺の時代!!


と思って引いてます。


で、引いたのは何と! 「大吉」!!!  
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皆さんに感謝をしながらボチボチ頑張っていきます。大凶とか引いたらやる気を出すタイプなので(逆境に燃える)大吉が出ると逆に慌ててしまうというオチww


日頃の行いの成果ですかね?周りのみんなにも何かを与えれるような人になっていきたいです。


朝早く出かけて、渋滞もあまりなくあっさりとお参りが終わったので、ランチにはちょっと早いしな~。


う~~~~ん。 あっそうだ。先輩大家さんが今日作業するって言ってた。これは遊びに行けという事ですな!


って事で早速連絡をしてみたら、良いですよ~って快諾いただいたので家族を家に送ったその足で遊びに行くことに。


家から1時間弱で到着。案外バイパスが混まなきゃ西のエリアも行けるのね。


早速お宅拝見。


ブログにも書かれてましたが、色々と面白そうなお家です。問題点や解決に向けてパワフルに活動されていく様子です。


折角お邪魔したので、何かやってみたいアピールを言外にして、させていただいたのはクロス剥し


初めてやるのが先輩大家さん曰く難易度MAXのクロス剥しだそうで、強者たちが恐れをなして逃げていったというクロス。


スクレーパーをお借りしてゴリゴリ。ペリッとはがれるけど、ちょっとだけw


単純作業なら案外没頭出来るので、私向きな作業でした。流石の配置ですね。


作業をしながら、色んなお話を聞かせていただいたり、確定申告シーズンなのでそんな話をしてみたり。


質問下手な私の話を上手く引き出して下さる先輩大家さんに感謝です!!


結局1時間ちょっと進めて、50㎝幅ぐらいは削れました。下地痛めてたらゴメンナサイ!


「東備大家さんって休憩なしでやるんですね~、私と同じ匂いがするw」との評をいただきました。


確かに、やりだすと飽きるまでず~~~っとやるタイプですね。体力使う系は息切れしてそこで休憩になりますが。


また、時間を見つけて遊びに行きたいなと思いました。3号の入居が決まって次の物件買うまでは暇になりますし。


という事で先輩大家さん、またよろしくお願いします!


おわり

休みと思ってたけど結局色々やってますw

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こんばんは。東備大家です。 見学会の様子はもうちょっとお待ちを・・・


今日は、久しぶりにやる事が無い日なので、のんびりしようと息子を連れて図書館と古本のお店巡りを。


図書館で本読むのがコスト的には良いんですけど、情報が古かったりします。


それでも、考え方のベースとかって今も昔もそんなに大きくは変わってない部分もありますので、そういう基本的な事を忘れないように時々使うと良いですね。


今日読んだ本はコレ。
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千円札は拾うな」です。 中学生の頃、駅のガード下で拾った4千円を交番に届けて半年後に父親とお金を取りにいったのは良い想い出。


その後、父はパチンコでがっつりやられたらしいけどww


書いてあることは、本当に基本的な事が多かった気がします。


自分で出来る事を自分でやらない。→外注できることは外注して「自分にしか出来ない」事に専念する。出来てないな~~。


時間を大切にする→自分の時間はもちろん、周りの方の時間も無駄に使わせないよう意識してやり取りをする。まだまだかな?


嫌な客は断る→嫌な客は利益を生まないのでバッサリ切る事で使える時間が増える。ストレスもたまらない。本業では出来ないけど・・・こっちではやっていこう。


上得意に集中しない→こっちもやり過ぎるとそこに依存して特別扱いをしてしまう。結局無駄が出る。お客さんの属性を分散させる事でリスク回避ですね。特殊公務員ばっかりとかジモティーばっかり依存には注意しましょう。


でも、結局私は「千円札拾え」って言いそうw  


そんな本とロバートキヨサキの「金持ち父さんの起業する前に読む本」を読んでたら眠たくなってきたので、古本市場へ移動。


こっちでも「気遣いのキホン」って本を読んでました。


頭では理解してるつもりでも、中々行動が伴ってない気がするな~と改めて思いました。相手の気持ちになって動くことの大切さを考えさせられます。これって自然に出来る人も居ますが、訓練で出来るようになる事なので意識していかねば。


読み終わった後は、昼ご飯に。


吉野家がPaypayで40%バックやってたな~とふと思い出して行ってみる事に。


道中でラーメン屋さんの「町田商店」さんに凄い行列が! 


そんなに並ぶほどだったかな?と思ってたら、息子が「今日100円でラーメン食べれるってポスター出てるよ」


なるほど~。それでこの行列ね。並ぶ気持ちは分からなくは無いけど、そこに使う時間をどう考えるか?って事ですな。


2時間待って100円のラーメンを食べるのか、普通にご飯食べて空いた1時間ちょっとで自分の為に何かをするのか?


そういう意識で時間を上手に使わないと勿体ないんよ~、と息子に話をしてあげました。


時給で考えたらそこの2時間は勿体ないんです。食べたきゃ空いてる日に来ればいい話ですから。


とか言いながら、吉野家で1150円のポイントバックを40%がっつり貰ってる人www


久しぶりに食べましたが、普通に美味しかったです。


吉野家の牛丼は夜中の3時に食べるとたまらなく美味いんですよ。


午後からも、のんびり本屋で読もうかなとも思ってたんですけど、天気は快晴。気温も温かくなって来た事だし、そろそろ太陽光2号の草が気になって来たので、急遽草刈りと除草剤を撒きに行くことに。私の辞書には計画性って言葉が・・・w


こういうのって天気見ながらやらないと却って効率悪かったりするんで、気が乗った時にやるのが良いんですよ!


なんだかんだで、色々動いてワーカーホリックかもしれんと思った1日でした。


おわり

物件内見と3号家族見学会

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こんばんは。東備大家です。


今日は以前に内見予約を入れていた物件の内見。


お隣ごと買えたら面白そうな感じなのにな~と思って今日行ってきました。


最近見た中では新築級ですな。充分即戦力で戦えそうです。


外回りを少しキレイにして出したらいい感じで決まりそうな予感がしました。


とはいえ、残置も少しありますし懸念事項もありますので、そこを折り込んでこの金額で~って担当さんに口頭でお伝えしておきました。


最初に指値は受けませんって言ってたので、状況が変わるまでの長期戦の予感です。


まぁ他にも物件は出てきますから別にここじゃないとダメって訳じゃありませんし。


ぼちぼち見ながらついでに3号の募集のお願いでもして回りましょう。


ここはそれぐらいで担当さんとお別れして、3号の内見用にスリッパを買いにDAISOに。


洗えるスリッパなるものがあったので、これを4足Paypayでお買い上げ~。


このまま使うって言ったら入居者さんにあげてもいいし、要らなきゃ次に回せば良いしコスパ良さそうなので買いました。


それを持って3号へ。


内見行く前に実家に妹と母親が居たので「暇やったら3号見に来る?もう仕上がったから前よりは住めるイメージ出来るよ」って話したら、見に来るって事なので内見の練習台にさせてもらいましたww


この二人は残置山盛り時代を見ていますから変化に驚くことを期待して誘ってます。


やはりこの辺りは女性目線が大事かなと思ってまして、素人の目線で気になるところを言ってもらいます。


まず言われたのは「ゴザの敷き方が雑」。 一人で敷くとそんなもんですw さ~せん。


早速手伝ってもらって敷き直したおかげで見栄えがかなり良くなりました。


それから、畳onCFの所がフニャフニャしてて嫌って。


う~~ん糊で貼り直すかな~面倒やな~。最悪ウッドカーペット買って上から置こうかなw


ここは様子見で。


他に数か所言われたので、対応出来そうなところは対応しましょう。


充分住むには問題ないでしょって話をして、仕上がりがこの金額で、全部外注してもこれぐらい。


後は、場所を捨てる建物・残置を捨てるお金を使うかを自分で考えて買いなさいなと自宅を検討している妹に話しておきました。


そこそこの物件を買って直した方がいい気がするけどな~。新築しても今から良い場所お金積まんと取れんよ?


全部が満たされる物件なんてありませんから、どこを妥協してどこを優先するのか?


大家も実需も考える事は一緒ですな。普通の方はお金を積むんでしょうけど。


そんな事をした後に、台所の壁が黒くなってたので重曹+酸素系漂白剤+お湯を使ってゴシゴシ。


やる前よりはキレイになりましたな。少しは清潔感出たかな?


そんなこんなで今日の作業も終了。


来週は岡山大家さん主催の見学会でお越しいただきます。


折角なので、色々と入居付けのやり方を教えてもらいましょう。


ここの経験値が少ないんで学んでいきたいんです。


おわり

トラブル対処って判断力問われます。

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こんばんは。東備大家です。


この時期、管理会社さんからの連絡が入ると色々ドキドキしますよね?w


今のところ退去の連絡はありませんが、入居が決まる連絡もありませんww


さて、今日は保険会社さんからの連絡で色々悩んだ話。


本業の休憩中にスマホをポチポチしてましたら着電が、


保「お世話になってます。1号の入居者さんが家の戸のガラスを割ったようで借家人賠償で修繕をお願いしたくて連絡しました。」


私「入居者さんの保険で出るなら別に構いませんよ、業者もこちらで手配します」


保「入居者さんが、またこんな事があったら危ないからガラスを全部割れにくい素材に変えてくれないか?との要望が入ってますけど、私ではそこは答えれないのでお知らせしておきます」


私「そうなんですね。ご連絡ありがとうございます。後はこちらで引き取ります」


って事で、電話は終了。


う~~~ん。この物件DIY物件なんじゃけどな~。契約書の内容覚えてないなこの人w


って事で、管理会社さん経由で調教をお願いしておきましたww


もちろん、保険で出る範囲までは修繕しますよ。後は、やりたかったら実費負担でよろしく!です。


後で聞いたら「だったらいいですぅ~~」だそうです。 どっかのCMか!w


1号は他の場所も傷んできていて修繕依頼が入ってたんですよ。


色々考えてて、ボロだし直すのは正直面倒。でも、流石に危なくてDIY出来ない箇所に関しては、あまりお金のかからない方法で何とかしてあげようとは思ってます。でも、調子に乗ってアレコレ言われると、そこはガツンと言ってやらんとダメですな。


この辺りの判断が大家の腕の見せ所だったりするんですかね。


今回の案件で色々考えさせていただきました。まだ、処理中なんですけど。


入居し続けてくれて、賃料をちゃんと払ってくれて、な~~~んも言わない入居者さんは神だなと思わされた今日この頃でした。


おわり

連帯保証人の設定どうしよ?

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こんばんは。東備大家です。


今日、とある市の広報を読んでましたら「4月から県営住宅の連帯保証人が不要になります」って記事が。


岡山市市営住宅が既にそうなってるそうで、4月の民法改正に合わせてそういった自治体が増えてくるのかな?と予想してます。


アパート系の大家さんとしては、強力なライバル出現?ですかね。


ボロ戸建の家賃帯の方も、県住が当たったので~って退去の方がポロポロいらっしゃいます。


集合住宅と戸建だと、同じ賃料帯なら戸建に競争力があるんですけど、県住だとがっつり安くなったりする方も多いです。


月に5,000円以下とかで入ってる方も居ますからね・・・。


4月以降の募集条件をそろそろ検討していかねばと思ってます。


大家のみなさんはどうされますか?


悩ましいですね~。


保証会社が通れば良い気もしますが、対応策は連帯保証の金額を下げて付けるか、連絡先ぐらいで押さえておくかぐらいかな?


メッチャ短い定期借家契約にするって自分客付なら出来るかも?


色々と勉強しておかねばなと思った今日この頃でした。


おわり

イオンオーナーズカードの利用方法

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こんばんは。東備大家です。


先日、先輩大家ブロガーさんの記事で10%引きで食べれるお店の紹介を見てまして、私も結構使ってんですけど知らなかったので、この際色々と調べてみようと思ってましたら、届きました。


イオンオーナーズカード」です。というのも、少し前から磁気が読み取れなくなってて、家族カードの方も調子が悪いって言ってたものですから、2枚とも再発行の連絡しておこうと電話入れてました。


連絡して2週間ぐらい掛かりましたが、無事2枚セットで届きましたよ。


このカード、イオン系列のお店で買い物する時に現金・WAONカードで支払時に提示すると半年に1度キャッシュバックされるんです。


イオンの株を100株以上持ってると、本人カードと家族カードで2枚届きまして、それぞれで合算したものでキャッシュバックのお知らせが忘れた頃に届くシステム。
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この一覧のお店がキャッシュバック対象のお店ですね。


岡山ですと、岡山イオン・倉敷イオン・マルナカ・ビック・マックスバリュがあります。


持ち株数でキャッシュバック率が変わります。


100株~ 499 株→3%
500株~ 999 株→4%
1000株~2999株→5%
3000株以上   7%


私は当然100株ですよww


再発行の時に聞いたところ、イオン株は10年ちょっと持ってるようで、年に15000円平均ぐらいはキャッシュバックされてるので、累計15万円!


配当金も1,500円の2回の10年で3万円もらってるので(税引き後で2.7万円ぐらいかな)当時買った株の価格の2倍回収してます。


多分、手放す事は無いので皆さん、これからもイオンをしっかりご利用下さいww


私は、もう一つの特典「ラウンジ利用」も結構使ってます。イオンモールには大体ラウンジがあって、買い物の合間にドリンク+休憩に使えます。子供の習い事の送迎の合間に良く使ってますが、おやつをくれるのがちょっと嬉しい


月に2回は入り浸ってますよ。他の県のイオンモールに行ってもまずは、これを探してしまうクセが。


ここまでは、良く知ってて使ってたんですけど、今回先輩大家ブロガーさんの情報で、キャッシュバックじゃなくて即時10%割引!!


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これですな。「海の穂まれ」。何事も知って無いと損しますな。


ついでに調べて見ましたら、「四六時中」ってお店は倉敷イオンと赤穂イオンにあるそうで、今度赤穂に行った時にリポートしようと思います。


折角使える物は上手に使って、楽しく過ごしたいものです。Kさん情報ありがとうございました。


おわり

残置物の使い方と行き先

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こんばんは。東備大家です。


先日残置物から出てきた掃除機。
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この2台。かな~~り古いんですけど、一応動くんでジモティで引き取ってもらおうと、2日前に0円でそっと出してみたら何と!どっちも引き取る方が出てきました。


3号の掃除に使えたので私としては充分役目を終えたかなと思ってましたが、新しい場所で活躍してもらいましょう。


残置物が多い家って、片付けるのも大変は大変なんですが、あったら助かるアイテムも結構あります。


掃除機・タオル類・大工道具・工具・バケツ・洗剤類・家電類。3号でも色々出て来ましたね~。


現地調達、現地利用で結構消費出来るのでボロ愛好家?の私としては、残置無しより有りの方が安くなるし良いよね?と思ってたりします。


最終的には0円でジモティさんに引き取ってもらって信用資産になって頂けるので、無駄が少ないですな。3号の問い合わせも来ても良いのよ?w


近日中に物件の内見行くんですが、残置が少しあるみたいな写真だったので、「残置そのままで良いから安くなりそう?」って仲介さんに聞いたら「片付けするんで金額は下がりませんよ」って言われました。萌えないな~w


一応、金額の交渉次第かなと思ってますが、下がったばかりらしいです。妹もその物件を見ていたらしく、前に○○円で出てたやつよね?って言われて、最近物件調査さぼってるのがバレバレでしたw その金額帯は見てないわ。


3号が決まるまでは多分買わないんですけど、そろそろ次の物件探しも始めていかねばなりません。


次は法人1号になりそうなので、急がないけど良い物件が出たら素早くキャッチしたいです。


おわり

労働力投入!21日目(清掃と入居付け挨拶)

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こんばんは。東備大家です。


3号も色々ありましたが、リフォームも完了。


あとは軽く清掃を入れて写真を撮り直して、仲介さん回りを進めて行こうと思ってます。


とりあえず、台所の油汚れが残ってるのが気になっていたので、お湯と重曹で清掃。


効果は抜群ですな。主婦の知恵にはいつも助けられてます。作業もしてくれてますw


その間に私は細かい所を中心に清掃と写真撮影。


広角で撮ると広く見えるので良いですね。アンドロイドのスマホでも充分キレイに写ります。


最後に、床の掃除でもクイックルでやりますか~と、掃除してみたら、砂埃が山盛りです。


箒で掃くより、クイックルで掃除する方が良いです。


結局全部屋にかけておきました。


これで、3号物件に私たちが出来る事は終わり。


後は仲介さんと管理さんにお願いしつつジモティー募集です。


いつも、ここまで来てから決まるまでがドキドキしてます。1号の時は胃に穴が開くかと思うぐらいでしたわ。


2軒の家賃が入ってるから今ではそこまででも無いですけど、やってきた事がお客さんに評価していただけるのか?


楽しみな様な怖いような(笑)


管理会社にお邪魔したら駐車場で担当さんと丁度タイミングが合ったので、


「他のお店にもご挨拶に行くんで、こんな感じの条件で持って行っても良いです?」って感じで打合せ。


行くのならあそこの○○さんに話持って行くと良いですよ。とアドバイスいただきました。ありがとうございます。


早速、その足で仲介さんの所へ。残念ながら不在だったので、また折を見て再訪しましょう。


早く決まってくれ~~~と願うばかりですww


まっすぐ帰るのもなんだかな~って感じだったので、少し前に売りに出てた実家の近所の物件を視察。


もう、掲載落ちしてますな~。あの値段だとエンドの方が大量に来て対応でてんやわんやになったと推察。


あそこを買うぐらいなら、私の場合は実家を貸しに出す方が現実的だと思います。


ついでに実家に寄って雑談しながら、物件検索してたら、面白そうな物件を発見。


外観だけでも見てくるかな~と早速現地に行ってみました。


多分、これ将来お金が掛かる物件ですな。場所は良いんですけどね~。内見希望してみて話聞いてみよう。


そんなこんなで今日も大家業満喫でした。


おわり

CCR恐るべし。

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こんばんは。東備大家です。


今日は、子供の送迎で岡山へ出撃する日。


朝準備をしてたら、大家仲間さんから「物件にゴザ敷きに行くよ~」って話が出たので丁度余ったゴザ用のピンを持って遊びに行くことに。


面白そうな事には何でも絡んでいきます。


子供は駅まで送って早速お宅訪問。ゴザ敷きを手伝ったついでに色々と見せていただきました。


ゴザが色違いで全く同じの買ってたw


使えそうなアイテムを教えていただいて、今度やってみよ~と勉強になりました。


折角遊びに来てくれたので~って事でランチを一緒に。


今日のランチは「MAKOA COFFEE」さん
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へ~。こんなとこに大きなカフェ出来たんやね~。超久しぶりにこの辺りに来たのでびっくりしました。


人気なお店なのか、駐車場から沢山入ってる感じ。


女子率98%な感じの中に男子2人ww 女子力上がるかな?


ランチの写真は安定の撮影忘れ。


ご飯を食べながら、私の物件の相談やお互いの状況を情報交換。


戸建20軒ぐらい持ってのんびりやりたいですな~って話で意気投合しました。


1100円+税でこれだけ食べれたら充分です。ごちそうさまでした。


ここで大家仲間さんとはお別れして、自宅に戻って今度の見学会用に資料を作ります。


どの状況の大家さんが来られるか分からないので、普段私が使ってる物件金額計算が入ってるエクセルファイルに、リフォーム前後の写真を入れてそれっぽく作っています。まだまだヒヨッコなので始めたばかりの大家さんのお役に立てると良いな。中身は見学会に来た方だけのお楽しみ。


先輩大家さんのブログを見てたら、CCR(自己資金利回り)の話が出てて、そういえばセミナーでもそんな話してたな~と思い、3号のCCRを計算してみたら、まだトラたぬですが凄い結果が!


融資を引いて物件を回すとこんなに効率いいのね。CFと返済比率を調整しながらにはなるけど、融資をどんどん使っていこうと改めて思いました。


安いボロ戸建で融資引いてる大家さんって少ないイメージなので、上手く使えれば武器になりますな。


明日は3号清掃と仲介さん回りでもするかな~


おわり

傾きのある家を見学

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こんばんは。東備大家です。


今日は岡山大家さん主催の見学会。


の前に、3号の仕上げをしに行くんですけど、その前に以前に届いていたマイナンバーカードの手続で市役所へ。


私のは要る物を持って行ってたのであっさりと取得。子供のは本人が来ていただく必要がありますとの事。


届いた紙には法定代理人が書類持って来いとしか書いて無いんですけど・・・


揉めてる時間も無いので、子供のは次回に持ち越し。


社長のを手続してる間に準備を進めていたら、ガス屋さんから連絡。「土曜日にでも赤穂まで来れますか?」


「今から行きますので来てくれて良いですよ~」でアポが入りました。


社長のは結局顔認証が上手くいかなかったみたいで、役場の人2人で確認したんだとさ。


髪型が違うからですかね~。とか言われたらしく、双子だったらそんな精度じゃ見分けつかんじゃろ~。


なんだか意味の無い仕組ですわ。


このカードって、お年寄りで免許証を返した後の顔写真入り証明書類ぐらいしか使い道ないな~と思ってたんですけど、話を聞くとコンビニで住民票とか印鑑証明とか所得証明が300円で取れるそうな。


これからも物件買うごとに取る物なので節約にはなりますな。


とか考えながら3号までドライブ。


3号では、最後の仕上げとして「ゴザ」を敷く作業があります。


まぁ5分程で終わりますねww


黒系のゴザを買ったのでいい感じに仕上がりました。


そうこうしてたら、ガス屋さんが来てくれまして、ガス設備契約の手続とガスコンロの設置をしてくれました。


今回、色々と頑張って下さって、入居が決まったら給湯器をすぐ付けて下さるそうなので、ありがたいです。


赤穂案件はここでやってもらいましょう。


あとは残ったゴミ処理を1回美化センターに持ち込んで管理会社に内見OKのお知らせがてら訪問。


そろそろ、案内入れてくれんかな? 期待してます。


道具の片づけをしてから、高速に乗って集合場所へ。赤穂IC→岡山ICで30分ぐらい。何とか間に合いました。


今日の物件は、がけ地に建ってる戸建。かなりの傾きがあります。


私はその部屋に入った瞬間気持ち悪くなったので、これはだめじゃな~。酔いやすい体質なんで。


気にならない方もいるそうなので、残置出して表層リフォームして募集自体は出来るでしょうね。


エリアも遠いし自力でやるにも気持ち悪くなるからしんどい。今回はパスします。


みなさんとそんな話をしながら、今日のお楽しみランチへ。


今日は岡山で2番目に美味しいと言われている有名な「夜寿司」さんです。1番は奥さんの手料理だそうなw


私達はランチのAコースを注文。マスターは高級なBコースを。

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今日は初めてお会いする方が多くて、どうもレジェンドクラスな日だったようです。場違い感半端ね~ww


ここでも大家話で盛り上がります。女性の会員さんからみなさんに本命チョコが配られるという素敵な出来事が。


Kさんのファンが増えましたね! 「おれの○○が~」と取り合い必至?w 今度お会いする時に何かネタ仕込まないとな~。


やっぱり、大家話は面白いです。貴重な時間を皆さんと過ごせて良いですな。


今日も大家業を満喫出来ました。


おわり

ドラッガー経営学から学ぶ

運営中物件はこちらへ纏める事にしました。


こんばんは。東備大家です。


今日は夕方から用事があって微妙に時間が空いてしまったので「たまには図書館でも行くかな」と図書館へ。


色んな本があるにはあるんですけど、興味をそそられる本が案外ありませんな~。


その中で、ケインズ経営学ドラッガー経営学・これで分かる法人税法の3冊をチョイス。


軽く3冊とも読んでみたんですけど、ドラッガー経営学の本だけ読破。他の2冊は読みにくいのでパス。

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書いてあることから考えさせられたのは、「選択と集中」「ニッチを独占」って辺り。


選択と集中」・・・まずは、「やらない事」を決める。苦手を並にするのではなく得意に集中する。事業に関係ない事をどれだけ削るか、事業の中でも伸びない部分を見直してやらないようにするか。そして、空いた分を新しい物に挑戦する余裕として使う。常々考えていかねばなりませんね。成功されている方々の話を聞いてても同じ様な事をおっしゃられてます。


ニッチを独占」・・・他の参入者が規模が小さすぎて取りに来ない所で戦う、そこをドミナントで集中投資。そうすればそのエリアでは唯一無二な存在になれます。これも今後の課題です。


たった1時間でもこれだけ学びが出来ます。


家に帰ってスマホポチポチして「暇~」って言ってる時間があれば出来る事です。これをどれだけ積み上げつつ、実践して経験値を増やすか。


コツコツやってたらLVはそのうち上がってくるでしょう。マスターの様に考えてバットを振れるようになりたいです。


まだ、バットの振り方の基礎が全然なってませんがw


明日は最近の趣味になってる見学会。ランチ楽しみだな~。


おわり

西野さんのVoicyとボンビーガールから考察

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こんばんは。東備大家です。


普段は原付通勤なんですが、急遽違う店舗への応援に駆り出されてまして、私の都合で行くわけでは無いので駐車場ぐらいは無料で確保してくれるだろうと久しぶりに1万円の軽四で通勤ですw


最近動かして無かったのでエンジンの掛かりが悪い。たまには構ってあげないとね。


折角の車通勤なので道中はVoicyを聞いてます。


色んな話がまとめて聞けるので車の運転は楽しいです。今日聞いて色々考えさせてもらったのは西野亮廣エンタメ研究所の「アルゴリズムを追うな。ユーザーを追え」です。


内容をざっくり紹介すると、ユーチューブとかでグーグルの検索に掛かり易くする為にアルゴリズムが変わるごとに自分の作品をそれに合わせて作っていく方がいるけど、それって自転車操業じゃない?広告収入を意識して狙ってもそこは消耗戦でパイも減っていくよって話。


折角動くなら自分に点数が入るように(自分の固定ファンが出来るように)作品を作っていけば、目の前の利益は沢山取れないかもしれないけど、将来大きくなって返って来るよって事です。狙うは「ダイレクト課金」。


先日見ていたボンビーガールでやたら賃料の高い新築マンションを人気エリアで紹介してました。


まさに、消耗戦の様相です。めっちゃキレイにして浴室乾燥機がマストでモニター付きインターホンも当然。あとなんやかんやついてまっせって感じ。きっとADも大量に投下されてるんでしょう。しんどそうやな~。


私のやってるボロ戸建賃貸は、「安く仕入れて早く安く仕上げてそこそこで貸す」ってイメージでやってます。


キッチンだって今回は仕方なく変えたけど公団型、掃除や表層のリフォームはやるけど、全部はやらない。でも安く貸す。


エリア的にもそもそも高く賃料が取れる地域でも無いし、この方法が私の性分には合ってる気がします。


このコンセプトに賛同していただける入居者さんに「ダイレクト課金」していただけるのが大家の醍醐味ですね。


そういうファンの方を増やしていって、そのファンの方々に喜んでいただけるような住まいづくりを進めていこうと思います。


東備大家でした。(西野さん風w)


おわり

セルフレジから考える将来設計

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こんばんは。東備大家です。


最近、色んな所でセルフレジが増えてます。


スーパーは結構前からやってますね。最近だとファミリーマートとかでもセルフレジがあります。


私はそういうのがあると、とりあえずやってみる派なんですけど、慣れないとあたふたしますw


今日は、Paypayをチャージしすぎた問題の解決をする為もあってユニクロに服を買いに。


ユニクロもセルフレジになってるんですね~。


人が居ないな~。と思ってレジの辺りで待ってたら「こちらでどうぞ」って言われてセルフレジに誘導されます。


最近は凄いんですね。レジと言っても、籠ごと置いたら計算してくれるんですよ。ビックリです。


後は確認してから支払い方法を操作して決済したらレシート出てきて終わり。あら簡単w


金額をあまり気にしないで支払ってお店を出た後にふと確認してみたら、どうも計算が合わない。


多い方じゃないから別によろしいですけど、AIで管理してんのか重さで計算してるのか?違う金額で計算されてます。


もしかしたら、私が気付いて無かっただけで安くなるキャンペーンだったのかもしれません。


少しぐらい間違えてても、人を減らす分経費が浮く訳ですし、良いのかな?


なんかモヤモヤでした。


こういう時、人が居るレジだと「これ違わない?」って聞いてから払うんで良いんですが、セルフレジだとその辺りがなんだかな~と思います。


こうやって、人が居なくても成立する仕事が増えていく時代。


という事は、今まで仕事をしていた人が「要らないので辞めて下さい」っていくのは法律上厳しいので、「勧奨退職を募ってます!」言い方でやるのが良くある話ですね。


ファミリーマートが勧奨退職を募ったら大量に応募があって問題になってたのも少し前のニュースで出てました。


会社が要らないから勧奨退職掛けてるのに、大量に応募来たから勧奨の上乗せ出せません。でも残っても忠誠心無いから降格ね。


やり方がエグいですな。これは裁判で揉めそうな案件です。


後だしジャンケンでルールを変えてたら信用失うのにね。


目先の利益を取りに行って将来の事を考えてないんでしょう。


こういう事を平気でする会社ってレッテル貼られたら、新規社員を採っても


「どうせこの会社都合で法律スレスレで好き放題やるところだから、こっちも適当に仕事をしつつで社会人スキルを身に着けて定時で帰ってから複業をして、こっちのタイミングで辞めよう」って社員が入って来るようになるでしょう。そんな企業がこれから残っていけるんですかね?


まぁ好きにしたら良いですけど。


ただ、考えておかないといけないのは、トヨタですら終身雇用は難しいと言い切る時代


年金なんてまともに生活できるだけもらえる筈も無く


最低限生活出来る程度もらえたらラッキーぐらいで考えておかねばならないです。


どんなに良い会社に勤めていても、例え公務員でも勤め先にいつ退職を迫られても不思議ではないので、収入の軸はいくつか持っておくべきです。


だから、私は不動産事業を頑張ってます。こっちの方が楽しいからってのもありますけどねw


皆さんも後悔の無いよう、早めに準備を始めていきましょう。


おわり

労働力投入!20日目(襖クロス)

運営中物件はこちらへ纏める事にしました。


こんばんは。東備大家です。


今日は、セイントクロス(ネタが古いw)ではなく襖クロスをやりに3号物件へ。夫婦で出勤です。


合計14枚?の襖が私たちを待っていました。


前回は両面テープが余ってたのでそれで施工してもらったんですけど、「のりの方がやり易い」との指示で準備してから現地へ。


社長にクロスの施工を小さい襖からお願いして、私はトイレ掃除w


高校以来ぐらいにタイルのトイレ掃除本気でした気がする~。


ブラシでこすって水かけて洗剤撒いてと色々やってとりあえず大丈夫っぽいところまでやっておきました。


換気をして臭いも取れたので上出来でしょう。


続いて、物置の掃除。大物は片付いてたんですけど、葉っぱとか砂?が大量に残ってるので箒と塵取りとゴミ袋を駆使。


こっちも一通り出来たのでOKという事で。ゴミが車1杯分ぐらい出てきたので、後日美化センターにラスト投入かな?


そうこうしてましたら、小さい襖は完成してました。


ここからは大きい襖なので一人でやるにはちょっと大変って事で私も参戦。


養生テープを貼って糊付けまでを私が、二人でクロスを置いてカットは社長が。


連携プレーで半分ぐらいまで進んだ所でお昼になったので「飯いこか~」でランチです。


今日、お邪魔したのは「GRAND CAFE」さんです。

グランドカフェ (GRAND CAFE) (赤穂/カフェ) - Retty


この場所、昔はマリンポリス(回転寿司)があって、弟がバイトいってたんよな~と思いながら通るたびに気になってたので、行ってみました。


私が食べたのは「スパイシー黒カレーのデザートセット」だったかな?メニュー名が怪しいですw


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中辛って書いてましたけど、まぁまぁスパイシー。お肉もそこそこのサイズのがあって悪くは無かったですよ。


社長は「なんたらピラフ」メニュー名覚えて無さすぎw


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こっちは横にヨーグルトが付いてました。お腹の調子が良くなりそうなメニューですな。


食後にはデザート。

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おいしゅうございました。


次に行くか?と言われたら微妙な感じですが、そこそこ美味しいので他が閉まってたらぐらいかな?


カフェなのに、お昼時だったからなのか、ちょっと落ち着かない感じだったので、ゆっくりしたい私としては微妙な感じです。


まぁそういう事もありますね。


気を取り直して午後の部。と言ってもやる事は一緒なのでひたすら養生・糊付け・クロス貼ってカットのルーティーンです。


なんやかんややって終わったのが5時過ぎ。1日お疲れさまでした。写真は見学会が入りそうなので見てからのお楽しみにしましょうw


あとはゴザ置いたら完成かな~。


おわり