東備大家の不動産活動日記

2024-04-25

不動産ウィーク③

重要な会議仲良し大家さん不動産

こんばんは、東備大家です。

今日は岡山大家さん主催、

半沢大家さんの新築セミナーという事で

朝から活動をしております。

実は、このセミナーにシークレットゲストを

招待しようと

以前から、コッソリと調整をしておりまして。

何とか、2時間ちょっとだけ時間を作っていただいて

プレさんに旅行の途中に

寄っていただきました(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

全然シークレットじゃなかったけどねｗ

プレさんに会いたいと言っていた

仲良しな大家さん達と

繋ぐのが今日の私のお仕事。

その何人かの大家さん達には

喜んでいただけたので

良かった良かった。

来月に遊ぶ約束も出来たので

早く15号仕上げなきゃだ。

話が脱線しましたが、

セミナー前のランチタイムで

きっと早めに動いてるだろうな～と

数人の大家さん達に声を掛けてみたら・・・

見事に全員来ると言うｗｗｗ

という事で、ランチタイムを。

ここでは、以前に書いた

毎月の残高を出した上で

どんな理由で動いたのかを

入力しておくって方法の話をお聞きしました。

それに加えて、キャッシュレスの残

不動産のＢＳも乗ってけて

数字を入れ込んでいく形だそうで。

こりゃ～、改造に時間が掛かりそうな予感・・・

忘れぬ内に準備しないとな～。

仲良し大家さんの2戸1アパートが

速攻で埋まった話とか

どういう客層で

何が良かったのか？をヒアリング。

15号にも活かしたいところです。

既に結構アツい話が出て来たので、

今日は長い1日になりそうだ・・・

つづく

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2024-04-24

不動産ウィーク②

見学会社長先輩大家さん不動産

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

行きたかったランチのお店から割と近くに、

巨匠のリノベ物件がありましてね～。

ちょっとした用事のついでに、

リノベ後を見れてないので

見せていただけないかな？と

おねだりしてみたら、

いいですよ～との事で、後程お伺いする事に。

ランチは、以前から気になってたコチラのお店に。

土日だと予約も出来ないしすぐに満席になるので

平日に来れて丁度良かった。

これにドリンク付いて1380円。コスパ良い？

じいじさんが普通にこれで当ててくる😆

ランチ後は、お楽しみの巨匠物件勝手に見学会！

大家の会の見学会に行きたかったんだけど、

見事に仕事の日と

マルカブリするという逆の奇跡・・・

おねだりしてみるもんですな～。

ビフォーは約2年前だったかな？

早速お部屋を拝見～♪

ナニコレ！　ガチの新築になってますやん。

8部屋見たんですが

カウンターキッチンと壁付けのキッチンの違いで

部屋の空間がここまで違いますか。

部屋の広さによっては

カウンターじゃなくても良い気がしますね～。

それぞれのお部屋で、色々と変えて作ってあって

大きい引き戸の使い方とか面白かった。

この引き戸ってどうやって入れたんだ？

想定家賃がどれぐらいなんだろう・・・

新築より少し安いぐらいのイメージで出したら

速攻で埋まる気がする。

下手な新築より高くても入居決まりそうな気も。

狙い目は岡山駅回りにお勤めの

こ属性が良い単身の方ですかね？

2人だとちょっと手狭な気がするし、

駐車場が要る要らないでも変わる気もします。

このレベルのリノベ物件が近所にあったら

安く済ませて低家賃作戦に切り替えないと

同じ土俵に上がったら負けな気がする💦

流石な巨匠のお仕事でした！

可動棚ぐらいは、

何とか自分の物件に取り入れたいなと

社長と帰りながらお話した、

リノベ物件見学デートでしたとさｗ

おわり

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2024-04-23

不動産ウィーク！①

15号戸建ＤＩＹ社長

こんばんは、東備大家です。

世の中はゴールデンウイークが近くなってきて

ソワソワしてますが、

私は特殊な業務体系になったので、ＧＷは仕事💦

なので、勝手に有休を連休で入れて

勝手に今日から5日間の不動産ウィークを

満喫しておりますｗ

初日の今日は15号リフォームに。

先日、ワイルド工務店さんから下駄箱どうします？

って連絡がありまして。

う～ん。微妙に剥がれてるからどうしたものか？

中途半端なのがダメなので、ごっそり剥がして塗りますか！

という事で、剥がしてサンダー掛けて手持ちの艶消し黒で塗装。

で、組み立てたのを社長に見てもらったら

社長「棺桶みたい・・・」

Orz・・・

引き戸部分が無かったら棚っぽく見えんかな？💦

社長は玄関モルモルを塗ってくれたんだけど、

仕上がりに納得がいってない模様。

パテ埋めしてから塗れば良かったと申しております。

次回の課題ですな。

という事で今日の作業はこれで終了。

ランチに向かいます。

つづく

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2024-04-22

闇の時代の話後編

自己紹介考え方

こんばんは、東備大家です。

次に大変だった時期は、大家を始める数年前かな？

母親が大病を患って、何とかしてあげたいけど

仕事は休めれないし（と思い込んでた）

ずっと援助してあげれる程お金は無いし、

どうしたものかと悩んでた。

当時、社長はお小遣いが欲しいと

パートに行ってたんだけど

家事・育児に加えて

パートのシフトを当時の役職の人に

希望を無視されてガンガン入れられましてね・・・

適当にサボれば良いんだけど

責任感が強くて真面目な社長は全部1人で抱え込んで

ある朝、突然動けなくなりました。

救急車で病院まで行ってもらって、

そこから1週間の入院。

なんとか退院は出来たけど、

しばらくは布団から全く出られない状態に。

今度は私が1人で

仕事・家事・育児・社長の看病の

全てをやる事に。

当時、仕事の方も結構責任が強めなポジションで

ちょっと抜けるって

発想が出来る状態じゃ無かった。

この時ほど、ヤバいと思った事は無かったですね～

この状況が続くなら、

仕事を辞めなきゃ持たないって

本気で考えてましたから。

私も人に頼るのが下手で、

こういう時に使える

色んな制度があるのを

知らなかった残念な人なんです。

もしかしたら、このブログを書いてるのも

当時の私の様な方に、色んなやり方あるよ？と

伝えたかったからかも知れませんね〜。

そんなこんなもあって、今の仕事をしなくなっても

生活出来るようにはどうしたら良いのか？を

真剣に考えて動き始めました。

20代の頃には、金持ち父さんを読んでて、

当時、家ってそんなに安く買えると

思ってなかったから

選択肢の外に置いてたんだけど、

他の事を経由して

岡山大家さんのブログに辿り着いて

1年後ぐらいに社長の体調も少し良くなって来た頃に

大家活動をスタートして今まで、

私なりの全力ダッシュをしてきました。

お陰で、ようやく「選択肢」が

持てるようになったよね。

あの時動いて無かったと思ったらゾッとしますわ。

おわり

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2024-04-21

闇の時代の話前編

自己紹介

こんばんは、東備大家です。

これを聞いて、闇の時代の話を書くことに。
#336『スピード感』を重視したもう一つの理由だから全力、全速力をオススメする - 千ラジオ〜Heart On Fire〜 | stand.fm

以前にも、そんな話を書いていた気がしますが

最近読み始めた方も居ると思うので

改めて書いてみます。

まずは、お金が全く無かった１０代の頃。

高卒で割とお堅い仕事に就職して、

１年は実家暮らしだったんだけど、

諸事情で１人暮らしを始める事に。

とは言え、当時の給料って

収入で月に１３万円ぐらい。

そこから色々と引かれて手取りが８万円ちょっと。

コンビニのバイトの方が

貰えるんじゃない？ってぐらい

給料安かったんですよ。

家賃が18000円のボットン便所な

ボロアパートに住んで、

食費は最低限しか使えないので、

もやしとインスタントラーメンが主食でしたね～。

カレーを作ったら３日は食べてたｗ

こんな生活でも、お金は全く貯まらないのが

手取り８万円の世界観ですな。

２０歳の年だったかな？

冬のボーナスの前、１１月の給料まで凌げば

何とか生きていける！とギリギリで生活してた

１１月の給料日の３日程前に

飲みに誘われてお金を使い果たしてしまう・・・

手持ちのお金はほぼ０円。

通帳残高は100円ぐらいだったはず。

冷蔵庫の中は空っぽで、

食糧の米も使い切っている・・・

食べるものが無い！

実家に助けを求めに行こうにも、

そのガソリンも無い！

通勤は自転車だったのでまだ良かったんだけど

ほぼ全く何も食べれない状態が３日間続きました。

調味料と水で凌いだ様な・・・

マジで死ぬと思ったのは

この時が１番だったかも知れませんね。

お金で1番きつかったのは、その頃。

そこから、お金の大切さを知って

貯蓄を始める事になりました。

収入はなかなか増えないので全力節約で。

友人と遊ぶ事はしばらく無くなりました。

この当時の生活って、

家→仕事→家→仕事→家→家→仕事って

昔、ごっつええ感じのネタで

まっちゃんが言うてたけど

まんまその通りな生活を地でいってましたよ。

お金が無いと何も出来ないってのは

当時身をもって思い知らされました。

つづく

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2024-04-20

昔は苦労してたよな～

考え方自己紹介

こんばんは、東備大家です。

春になって、お散歩を再開しております。

夜のお花見も良いよね？

こんな事をしながらも、社長と雑談をするんだけど

若い頃は、本当にお金が無くて

苦労したよね～って話を。

でも大家を始めたおかげで、

それなりにゆとりが持てるようになって

良かったねって。

ワタクシ、大家を始める前って

本当に節約志向が強くて

めっちゃケチだったんですよ。

外食は誕生日だけとか、

食費のレシートを毎月確認しては

どこを抑えれるか？を考えたり。

収入面も、歩合が出るものには積極的だったけど

出ないものには一切動かないとか。

常に時給単価を考えて仕事してましたからね～💦

そんな、ワタクシが

大家にチャレンジしようとした時

社長にこういう事したいって話をしたんだけど、

ホンマに大丈夫なん？って思ってたってｗ

結果が出てから、

少しずつ協力的になってきましたけど、

普通はそんなもんよね。

そんなワタクシが

どういうきっかけで大家になろうと思ったのか？を

明日書いてみようと思います。
（引っ張るスタイルｗｗｗ）

おわり

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2024-04-19

強くてニューゲームの話

考察自己紹介融資戦略千ラジオ

こんばんは、東備大家です。

今の頭脳を当時に持って行ったとしたら？の話。

千ラジオで最近そんな話がありましてね。
#338 強くてニューゲーム正直やれる人は1000人に1人もいない気がする… - 千ラジオ〜Heart On Fire〜 | stand.fm

stand.fm

私だったらどうするかな？と考えてみた。

大家を目指した6年前。

私の属性は普通。
（長く勤めてる分融資に有利）

当初の事業資金は200万円ぐらい。
（お金を貯める仕組みが出来てるから毎年100万円ぐらいは貯まる）

住宅ローンは完済。

妻は専業主婦。

子供が小学生と幼稚園ぐらい？
（まだそこまでお金が掛らない時期）

この条件だったら、

やっぱりスタートは築古戸建一択。

野立て太陽光は、やってないでしょうな。

場所はもうちょっと良い所が良いけど、

リフォーム込みトータル200ぐらいで仕込んで

4万円ぐらいの家賃を狙う。

家賃が入った確定申告書と

その家賃を融資をして欲しい銀行に入れて

家賃をカウンターに当てて2戸目から融資を使う。

最初は少額でも良いから借りる。

出来れば2・3号を同じ年に買って融資を使い倒す。

使うのは信金さん・公庫さん。

個人の売上も所得調整に使いたいから

2～3つぐらいは個人でも良いかな？

個人で融資を使った年以降は

非課税世帯になるよう調整。

そうする事で生活コストを抑えて

キャッシュを増やす。

出来れば2・3号を同じ年に買って

融資を使い倒して法人設立。

法人を立てる前なら、妻の理解を得て

自宅を貸して築古か築ソコソコ物件に

住みつつヤドカリする？

これは難しいかも？

新築か建売を近所で安く仕込んで

自宅を貸すか？これならイケそう。

自宅を6.5～7万で貸して、

新築のローンが2000万円借りたとして6万ぐらいか。

当面のキャッシュは出ないけど

10年後に売ってキャッシュを作るイメージ。

住宅ローンに噛ませてアレを使って

当面の手持ち資金を充実させるのも良いかな。

上手く仕込んだら10年住んで売っても良いしね。

スタートが10年前だったとしたら、

住宅ローンは繰上返済せず

キャッシュを貯めておいて

現金と融資を組み合わせて

もっと拡大出来ただろうな～。

なんなら、ある程度返済が進んでるだろうから

もう1本住宅ローン借りて

何かやってみるとかもアリかも？

あの手は勿論使った上で。

きっと買う物件は違ってるけど、

やってる事は一緒な気がする今日この頃でしたとさ。

おわり

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2024-04-18

給料よりも、スキルを獲得したいよね。

考え方

こんばんは、東備大家です。

news.yahoo.co.jp

初任給が上がるって良い事なんだけど、

数年前に入った社員との

逆転現象が起こってるとか。

初任給だけ上げて、

既存社員のベースアップをしない

会社があったとしたら

そりゃ～辞められても文句言えんわな・・・

20数年前の私の初任給って13万円ぐらいで

そこから引かれるものを引いていったら

手取り8万円とかだったからね～💦

なのに、ようやく人並みになった頃には

給料が昔の人の様に上がらなくなる仕様。

今では、若い社員はガンガン給料上がるけど

おっさん世代は、ほぼ横ばいな話になってます。

大家になる前の私なら目くじら立てて

なんでやねん！ってツッコんでたんだけど

今は戸建1戸貸したら余裕でそれ以上変わるしな～で

自己完結しちゃいますｗ

なので、色々引かれて大して変わらないか寧ろ減る

ちょっとの給料ＵＰより

休みが数日増える方が嬉しいですね。

今から社会人になる人に言うならば

給料もそれなりに大事だけど、

他に行っても使えるスキルをどれだけ手に入れるか？がもっと大事。

ノウハウと集客の仕組を抱えれたら、

さっさと独立しても良いんだしね。

私がやるとしたら、

大家業に活かせるスキルが手に入る

リフォーム・設備系とか、賃貸・売買仲介とか、

外構工事な仕事とか、解体とか？

自分が手に入れたいスキルに合わせて

勤め先を決めるってのもアリ。

理不尽な会社に縛られる事無く、

自分の人生を歩むなら、

さっさと自分の売上を作りましょう！

おわり

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2024-04-17

自分に合うポイ活を探しましょう！

ポイ活節約考え方

こんばんは、東備大家です。

昨日のポイ活話、結構反響がありましたね～。

toubiooya.hatenablog.com

まずは、あつさんからの情報。

登録して本人確認しても3日間はチャージ上限が上げれない。

既に済んでる事だったので、やってみてどうなったか？の

フィードバックは、ありがたいですね！

きっと3日後にはＭＡＸチャージして

ガンガン固定資産税を払ってる事でしょうｗ

次は、ワイルド大家さんからの質問。

他のＪＣＢカードじゃダメなの？

これは、物によって違うので何が良いかは考え処。

ケル兄が話についてこれなかったという事なので

まずは、今回のスキームの仕組を説明します。

支払の流れは

①クレカ（JCBブランド）からファミペイにチャージ

②ファミマでファミペイを使って楽天posaカードを買う

③楽天posaカードを使って楽天ペイにチャージ

④楽天ペイアプリの請求書払いを使って税金支払

って流れ。

①のクレカをどうするか？問題が

今回のワイルド大家さんからの質問ですね！

ＪＣＢカードの中でもクレカチャージでポイントが付くカードが

限定されてまして。

使えるのが、色々あるんだけど

この記事が分かり易かった。
tomatocanblog.com

paypayカードからのチャージが一番使い勝手は良いけど、

イオンカードで10日にチャージでも1.0％取れるから

ウェル活と絡めて月に10万で良いならこの手も充分アリ。

自分が持ってる手の中で

使い易いのを使ったら良いんですよね。

他のカードはどうかの？って話もあるけど

修行を絡めてポイントを捨てるって手もある訳だし

決してダメって話でもない。

そこは、それぞれの置かれてる状況や規模感で変わります。

ちなみに、私は使えないけど他のルートもあるんです。

修行対象カード（master）1.5％→Jalpay 0.5％→WAON 1％→ミニストップでposaカードを購入

実はポイントで言うと3％取れるので

こっちの方がおいしいんです。

でも、岡山にはミニストップが無い💦

だから、他のルートを考えてファミペイに行きついたんよね。

楽天ペイで買い物をすると、1.0％取れるので

普段の買い物でも楽天ペイを使ってるけど、

手前で1.5％取れるからトータル2.5％GET出来てます。

これも、使うお店で変わってくるんよね。

例えば、コンビニを良く使う人なら

三井住友カードを使ってmax20％取りをしたら良い。

私はコンビニで公共料金の支払と

posaカード買うぐらいしか使わないので対象外。

普段使うお店とか、通勤ルートとかを考えて

自分が心地よくポイントを稼げる仕組を考えると

自然にポイントが貯まるので

お得感を感じながら生活出来ますよ(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

あっ・・・仕事の凡ミスでポイントより損してた（笑）

おわり

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2024-04-16

今年のポイ活納税作戦を発見！

節約ポイ活

こんばんは、東備大家です。

色んな自治体から固定資産税の支払用紙が

そろそろ届いてますよね？

岡山市と備前市は既に届いて払ったんだけど、

メインの赤穂市、自宅の固定資産税

自動車税と軽自動車税が来る予定。

そのうち取得税も・・・💦

この時期に一気に支払いが発生するので

毎年どうやって支払うかを悩んでおります。

去年はファミマカードチャージからの

楽天ペイがアツかったので

使い倒したんだけど、

チャージ額とポイント対象が改悪されましてね～。

今年は微妙な1％かな？と考えてましたら、

出てきましたよ！新ネタ。

ファミペイを使うルートなんだけど、

チャージ用のカードをＪＣＢブランドでやると

1日/10万円　1月/30万円まで

チャージ出来るそうな。

3日掛けて30万円チャージしておけば

ファミマに行くのは、まとめて３０万円分買えるので

１回でOK。

今、paypayカードも新規で作ると

ポイント付きますね～

作る時は必ずＪＣＢを選んで作成しないと

この手は使えないので注意！
card.yahoo.co.jp

ファミペイにpaypayカードの登録方法はコチラ↓
qa.family.co.jp

で、paypayカードからチャージすると・・・

paypayポイントを1％GET出来るらしい。

更にposaカード購入時に

ファミペイポイントが0.5％

合わせて1.5％取り出来ますね！

既に他で20万円チャージしてしまったので

残りの金額はコイツに決めた！

貯まったpaypayのポイントは

日常利用しようと思います(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

こういうのって、

みんながやるとあっという間に塞がれるので

ご利用は計画的に～♪

おわり

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2024-04-15

社長のこっそり活躍な話。

15号戸建社長

こんばんは、東備大家です。

15号のリフォーム関係で、

結構社長が動いてくれてるんですけど

よく通うものだから、顔見知りになってきて

ご近所さんと話をしてるそうで・・・

前回は、駐車場候補の話を仕入れてきてて

今回は、お隣の町内会長さんに

今度なる方と繋がったそうな。

先日、たまたまその方と出くわしたそうで

こっちの町内会長さんのとこに挨拶に行くから

一緒に行こうと誘われて

ご挨拶に行ってきたんだって。

なんやかんや話を聞いてきてて、

聞くと、どっちの町内会長さんも

大家さんだそうな。

近所の古いアパートを持ってるけど

変な入居者に当たって募集するのを止めてるとか。

大家さんって案外どこにでも居るもんやねｗ

要らなくなったら、

土地も戸建もアパートも

安く譲って貰ったら良いんだけど(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

な～んて、妄想してたりｗ

お年寄りキラーぶりを発揮してる

社長の話でしたとさ。

問題解決能力を持ったら

プレさん級目指せるのにねｗｗ

おわり

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2024-04-14

反響来たけど・・・💦

16号戸建仲介業者さん

こんばんは、東備大家です。

先日、ウ〇コミ経由で16号に

問い合わせから内見の申込が入りまして。

奥様が引っ越しを考えてるみたいで、

聞いてみるとそこそこ遠い所からですな～。

大体聞かれるのは、初期費用関係ぐらい。

さくっとお答えしてみたら

リモート内見出来ますか？って。

ウ〇コミの場合、提携してる仲介さんに

内見対応をしていただくんだけど、

ジモティーなら動画送って

見てから判断してくれで良いんよね。

ウ〇コミの場合は、

動画とかのリンクを飛ばすのはNG。

なので、対応している様子を見ております。

どうやら、内見日が固まったのでどうなるかな？と

ワクワクしながら様子を見てましたら・・・

入居希望者さん、内見ブッチしてるし～💦

流石、ジモティーと民度が変わらん仕様やな・・・

これで分かったのは、他のポータルより

閲覧の少ないウ〇コミで反響取れるんだから

管理会社さんの募集写真に難アリですな。

ワイルド大家さんに言わせると、

ワ「これは酷い・・・流石に撮り直しじゃろ～」

担当さんが若い子に変わって

その辺りの実務が弱いんよね。

週末にでも、写真をしっかり撮って

差し替えお願いしようかな。

流石に動きが無いのはマズいので

そこぐらいはキッチリやってもらおうと

思った話でしたとさ。

おわり

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2024-04-13

事業口座の管理方法どうしてます？

考察会計処理

こんばんは、東備大家です。

先日のわっき～さんのブログから

lifeportfolio.hateblo.jp

事業のお金と生活費って

混ぜちゃうとややこしくなりますよね？

管理のやり方として私が良くお話してるのは

事業口座と給与口座を完全に分ける。

事業の売上－経費で賄えたら良いんだけど

どうしても不動産の場合、

先にお金を入れるのが多いから

給与口座→事業口座にお金を入れなきゃならない。

お金が動く都度入れると訳が分からなくなるので

当初は、まとまった金額を入れて

それで回してました。

最近は、ある程度状況が掴めてきたので

給与口座（給料－生活費）

個人の不動産用口座
（賃料－公庫返済分貯まるだけのやつ）

個人の不動産用口座２（賃料少しと経費決済用口座）

法人口座（事業口座、出来るだけシンプルに）

の４つに分けてて、貯まるだけ以外の口座に

クレジットカードの支払をリンクさせてます。

クレカ修行も考えたら、

全部同じカードに纏めた方が良いんだけど

お金の流れを分かり易くする目的なら、

それぞれ使用目的別のカードで管理。

会計する際に、何のお金か？を考えて

それに合わせてカードを切るだけなので

メッチャ簡単ですよｗ

もう１つ全体のお金の動きを把握するために

月末に、全ての口座の残高をエクセルに入れて

トータルの残高・残債・ＣＦ

前月からの変動が見れるような感じで毎月管理。

たくみさんが、そんな話をしてたのを聞いて

私なりにコツコツ作って

ヴァージョンアップしていってます。

こんな感じで答えになりましたでしょうか？

皆さんのおススメ管理方法あったら

コメントお待ちしております！

おわり

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2024-04-12

クロス貼りは続く（15号16日目）

15号戸建ＤＩＹ社長

こんばんは、東備大家です。

昨日でＬＤＫのクロスは大体貼り終わったので

今日は廊下と扉関係にクロスを貼る作業がメイン。

その前に、劣化した扉の

表面を削って綺麗にする作業から。

サンダーであっさり終わるかと思いきや、

全然剥がれない💦

地味～にスクレーパーで剥がして

なんとか1枚は出来た。

もう1枚は劣化がそれなりなので、

サンダーで軽く表面を削って

貼ってみようかと思ってます。

糊付きのクロスを使い切ったので

今日は糊付けから。

スピードが乗らない・・・

途中から社長が来たので、

昨日の続きで玄関の壁をガリガリしてもらいました。

次回、シーラーしてモルモルですな。

なんとなく終わりが見えたような

見えてないような・・・

ボチボチいきましょう！

おわり

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