早く始める意味

こんばんは、東備大家です。

千ラジオのこの回の話から

#335 『根性と情熱』で全速力で駆け抜ける‼️ それが1番のリスクヘッジ - 千ラジオ 〜Heart On Fire〜 | stand.fm

早く始めるって大事なんよね。

4年前からしたら今は、

ガス屋さんの設備貸与は使えないし

融資も出にくくなってる？（売却時の価格が下がる）

火災保険も入りにくくなってるし

資材費・人工も上がってる。

だから以前と全く同じ金額で買っても

同じだけのCF出なくなってる。

物件を安く買おうとするなら、

場所は良いけど、建物が厳しいのか

建物は比較的使えるけど、

場所や接道が超絶悪いのか。

何かしら制限が掛かりますわな。

参考になるかは分からないけど、

5年前から大家になって、

今までの総家賃売上を計算してみたんだけど

ざっくり1000万円ちょっとありましたわ。

総投資額から考えたら、

大した金額じゃないのかも知れませんが

1号は仕入れとリフォーム金額を回収し終わったし

2号は仕入れが高くて結構利回り低かったけど

気が付けば約半分は回収終了。

3号は利回り高かったので回収完了。

入口で少しぐらい失敗しても、

時間が味方になるんですよ。

当時飛び込んだからこそ、

少しずつだけどやり方が分かって来たし

業者さんとの関係も作れたし

メインバンクさんにも「次の案件は、まだです？」

って聞いてもらえるようになった。

買わずに勉強？と貯金ばかりして

今からスタートだったら、

こういう形にはなってなかっただろうね～。

自分の武器を上手く使って、

早く動き出すのが良いよなと思った話でしたとさ。

おわり

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クロス貼り！（15号15日目）

こんばんは、東備大家です。

今日は、仲良しな大家さんが

長男が乗らなくなった自転車を取りに来るとの事で、

わざわざ遠くから来てもらうので、

15号で待ち合わせにして距離を半分？にしてもらう事に。

今日のメニューは「クロス貼り」

以前、知り合いから安く譲っていただいた糊付きのや～つ。

使わずに放置してても糊がダメになるだけなので

さっさと使ってしまいましょう！

地味～に貼る事6時間弱・・・

雰囲気出てきた？

ファイバーテープ作戦は、下地が出るから微妙だった・・・

そうこうしてる最中に社長と仲良し大家さんが来たので

玄関の繊維壁をゴリゴリと削ってもらってます。

自転車分ぐらいは働きますよと言って

手伝っていただいたんだけど、

随分やってもらっちゃいました💦

作業をしながら、

先日ブログにコメントした話の具体的なやり方とか、

ローン関係な話とか

質問をしてもらったら話が出来るので

こういう時に準備出来てると

色々と聞けるんですな、流石です！

明日は勝手口を塞いだ部分のボードに壁紙貼るのと

扉に何か貼るのと、

廊下の壁紙貼るかな？

ゆっくりと思ってるけど、

やりだすと止まらない今日この頃でしたとさ。

おわり

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岡山の観光スポットってどこよ？

こんばんは、東備大家です。

最近、予約投稿でXにシェアが出来ない仕様になってる・・・

忘れないように早く改善して欲しいものです。

先日、とある方が岡山に来るとの話で

観光で良い所ありませんか～？って質問が。

う～～～ん。

地元なんだけど、案外おススメと言われると・・・

どういうのが好みかにもよるんだけど、

ベタにいくと、

後楽園（夜に幻想庭園をやってる時期がオススメなんだけど、春はゴールデンウイークがらみな時期だけ）からの岡山城

倉敷美観地区（地酒もあるし雰囲気も良いよね）からの大原美術館とか

夜に鷲羽山の夜景？

キリンビールの工場見学（500円で25分ビール飲み放題が付いてくるのと、1番絞り麦汁の風味を実感できます）

ぐらいはパッと浮かんだんだけど、

お花が好きなら、先日行ったRSKバラ園も悪くは無いけど

すぐ見終わるしな～💦

冬なら日生の五味の市で牡蠣とか食べても良いし

今の時期なら、イチゴ狩りもギリギリいけるかな？

私より、もっと詳しい岡山の大家の皆さんから意見を募りましょう！

という事で、Ｘのリプにおススメを教えて下さいｗ

おわり

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お花見デー

こんばんは、東備大家です。

今日は、社長のお接待を兼ねてお花見に。

まずは、腹ごしらえを・・・(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

久し振りにウナギ食べましたわ。

今日は、RSKバラ園に初めて行ってみました。

桜も満開だけど、チューリップが良い感じでしたね～。

帰りがけにはスイーツ部活動も。

これで、社長のやる気も上がる事でしょう！

そのままデートして帰らないのが仕様ですｗ

15号に寄ってみたら、床が全部出来てて

ワイルド工務店さん、来週は別現場に行くそうなので、

週末はクロスとモルモル祭りになる予定。

シーリングライトもマラソンで買わないとな～。

打合せを済ませてから、

廃材を回収して帰りましたとさ。

おわり

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入口から出口までを見る

こんばんは、東備大家です。

今日はvoicyの話。

もらえるお金は『入り口から出口までの距離』で決まる | MB「MBの『もっと幸せに働こう』‼️」/ Voicy - 音声プラットフォーム

最初、入口から出口って話だったから

買う金額（仕入れが大事）って話かな？

と想像しながら聞いてたら

お客さんをどこから来てもらって、

どこを目指すのか？

その距離でもらえるお金は変わるって話。

不動産の場合、引っ越す理由って

今の住まいに不満

転勤等で居住エリアが変わる

家族から1人立ちする

近隣トラブル系

とかですかね？

築古戸建が担当出来そうなのは、

今の住まいに不満（部屋の広さ・家賃？）

近隣トラブル系（アパートの上下問題など）

居住エリアは、本当に良い場所にはアパマン建ってるだろうし

どっちかと言うと、駐車場が多く確保できる郊外とかになるかな？

1人立ちする層は若すぎて築古には向いてないし

これも新築か家賃が安いアパート系が強そう。

出来ればプラス要素で、

学区が良いとか買い物がしやすいとか、

利用方法が住居以外にもあるとか？

自分の物件に入居者さんに住んでいただいて

どうなって欲しいのか？

ファミリーであれば、

子供が育つまでの環境を用意してあげたいし

事業用途なら、事業が上手くいくまで長く使ってもらいたい

勿論、騒音問題とか近隣トラブルとか

ペットを飼いたいとか楽器を使いたいとか

特殊な要因をカバーするのも戸建が向いてる。

今まで、入口は考えてたけど出口ってイメージしてなかったんよね。

出口って言うと出ていくイメージで考えるから違うのか。

不満を解消出来る物件であれば良い訳で、

以前住んでた物件と何が違ってどこにニーズがあるのか？を

考えながら、物件を作っていかないとな～と

考えさせられる話でしたとさ。

おわり

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じいじさんのテナント物件視察

こんばんは、東備大家です。

じいじさんが、児島のリフォーム中？の物件を

貸し出す前に見せてくれるという話がありまして。

以前、ビルを買って直す前に見せていただいたんですよね～。

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テナント部分の奥にあったキッチンと和室？をぶち抜いて

ほぼスケルトン状態からの土間とモルタル仕上げな感じ。

ネイビーな壁が良い感じですよね～。

他の部屋もモルタルとどこからか貰って来た木材を使って

オシャレになってますわ。

本人は普通って言うてますけど普通の基準が違い過ぎるｗｗ

あれから2年ぐらい経ちますけど

外壁も塗って、雨水配管も直して、庇も付けてと。

テナントさんが事務所で借りてくれるんだって。

良い感じの箱を作って、テナントさんに借りてもらうって

良いですよね～。

あの2Ｆは仕上げたらテナント？事務所？楽しみです。

写真はね・・・本人の了解撮ってないのでヒミツｗ

他の部屋も完成が楽しみなビルの話でしたとさ。

おわり

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草むしりな日

こんばんは、東備大家です。

今日は、お昼から赤穂に向かいます。

ぐらアパの草が気になってたのと、

16号もそろそろ庭の草が伸びて来てる頃。

募集に差し障るだろうし、

やれる事はやっておきましょう！

という事で、社長と一緒に。

折角赤穂まで来たので、

両物件の動画を撮ってみました。

どこかで見れるかも？ｗ

そろそろ動きがあると良いんだけどな～。

草むしり作業は合わせて1時間ぐらい。

伐採したのに、花を咲かせる生命力！

見習わないとな～

これで草むしり検定5級ぐらいは取れるかな～ｗ

oyakudachi2525.com

お腹も空いたのでランチに。

近所の蕎麦屋さんで。

どっちを誰が食べたでしょう？ｗ

帰りにテナントの様子を見て、

差入れして帰りましたとさ。

おわり

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ようやく初詣？

こんばんは、東備大家です。

家族全員の時間が空いてて、

私もする事があるような無いような日。

そろそろ行かないとな～と思い立って向かったのは

いつも通りの最上稲荷さん。

先日別の神社にお参りに行ったので初詣？

なのかどうかは怪しいですが・・・💦

1年数か月ぶり、20回ぐらい目。

いつも通り欲にまみれたお願いでお参りをして、

おみくじを引いてみたら・・・

思い当たる節がありすぎるｗｗ

募集関係はどんどん作戦を遂行しないとだけど、

購入の方は

落ち着いて考えてからでも良さそうですね。

ここのおみくじは、

結構凶が出る事で有名？なんですよ。

ちなみに、凶が3人、吉が1人という結果。

数年前に大吉を引いたのが懐かしい。

という事で、

今年は入居付けをメインでガンバロ～。

おわり

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15号ジモティー問い合わせ

こんばんは、東備大家です。

先日からリフォーム工事の真っ最中な15号。

並行して、ジモティー募集をしております。

思ったより結構、反響が取れてまして、

ビューもお気に入りもそこそこの数が出てます。

そんな中、問い合わせが入りました。

ジ「詳細を教えてください。住居利用で家賃はおいくらになりますか？」

詳細を・・・の部分は

デフォルトなので気にしないとして

15号は使い方が色々あるかな？と思って

住居以外の可能性も見ています。

私「住居利用でしたら、この家賃を考えてます」

ジ「それでしたら見てみたいです。ヴェルファイアは入りますか？」

無理ｗｗｗｗ

募集の文章を読んでないな～💦

私「ヴェルファイアは敷地に入らないので近隣駐車場を借りていただく形になります。参考までに道中が分かる動画をお送りするのでご確認下さい。」

ジ「検討します」

はい、ざんね～んｗ

今回分かったのは、

家賃設定は充分イケる可能性があると。

簡易水洗と道が狭い部分をクリアすれば良いから、

この家賃で募集開始してみて

ダメなら、車利用以外の道を探っていくかな？

隣は生活保護で入ったから、

こっちも2人で4.4万円とか引ければ充分アリかな？

リフォームが終わったら物件の動画撮って

問い合わせに対応で動画を見れるように設定したら

内見不要で決まらんかな？と思っている

今日この頃でしたとさ。

どうなることやらｗ

おわり

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エイプリルドリーム

こんばんは、東備大家です。

もう4月になりましたね～。

今日はこの回の放送を聞いて考えてみた話。

4月1日はエイプリルドリーム！夢を語ろう！ | 大河内 薫「大河内薫"お金の学び"ラジオ」/ Voicy - 音声プラットフォーム

エイプリルフールって習慣は私も好きじゃ無くて

この考え方の方が良いなと思って

夢を語ろうかと考えたんだけど

良く考えてみたら、「目標」はあっても

「夢」ってのは思いつかないもので・・・

ゆくゆくはサラリーマンを辞めるんだろうけど、

現状でも、不動産を始めた当初の目的は達成してて

仕事をしながらだけど、

昔よりは少しゆとりを持って生活は出来るようになった。

そのおかげもあって、

職場での評価がどうとか全く気にしないし

やりたい事があったら休みをある程度調整して

取れるようにもなった。

そう考えたら、別に困ってない状態になってるんよね。

ＦＩＲＥしたとして、何がしたいのか？

出来る事は分かって来たけど、

やりたい事は、まだ全然見えて無くて、

このままだと、

お金が全然無くて何も出来なかった昔と変わらんな。

莫大な時間を持て余す気しかしない。

先日、仲良しな大家さんの物件を見に行ったんだけど

このレベルまで自分でDIYをして楽しむのも面白いだろうし

マスターの様に新築の企画を色々練ってみて

実現させてみるのもやってみたい気はする。

仲良しな大家さん達とワイワイするのも好きだし、

新しい事にチャレンジしてみても良いし

日本をぐるっと旅してみるのもやる予定。

ＦＩＲＥする前に、やりたい事を見つける方が先な様な・・・

とりあえず、目の前が落ち着いたら

やった事無い事や、行った事ない場所に行ってみて

新しいナニカ？を探してみようと思います💦

みなさんは、やりたい事ありますか？

どうやって見つけましたか？

おわり

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事故対応その後（物損編）

こんばんは、東備大家です。

以前、追突事故に巻き込まれて

色々と対応をしてました。

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あれから弁護士さんが交渉をして下さいまして

ようやく物損部分が確定したのでそんな話を。

物損でこちらから請求したのは、

車の修理費ですね。

修理費は、お世話になってる車屋さんにお願いして

バックドアとバンパーが壊れてたのがメインで、

他にも細々と。

適正な価格で見積を出していただいて、

それなり万円。

それとは別にレンタカー費用が掛かってまして、

交渉が終わってお金を貰わないと、

修理が出来ず

結局1か月ぐらい代車に乗ってたので

自分の自動車保険から

レンタカー特約でＭＡＸ？使って

20万円弱ぐらい。

相手方からは、先に修理代を払ってもらって

レンタカー分は後日、

こちらの保険会社からの請求がいく事でしょう。

被害者が私の様な善良な人だから良かったものの

悪い大人にかかったら、

こんな金額で済まないだろうし

ちょっとした事故で数十万単位が飛ぶんだから、

原付に乗るなら

必ずバイク保険か

ファミリーバイク特約付けましょうね！

とりあえず、車は直ったので一安心だけど

まだ人身部分の請求が残ってるので

キッチリ切り取らないとな～と思ってる

今日この頃でしたとさ。

手間ばっかりで1つも儲かりませんわ💦

おわり

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15号と名義変更

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

今日のメインイベントは終わったので、

とりあえず工事中の15号に。

今日もやってくれてるかな？と様子を見に行ったら

どうやら、他の現場に行ってるみたい。

工事後にDIYで使う資材とかを搬入して、

そのまま帰るのも勿体ないのでゴミ処理を。

少しでも綺麗な現場で

作業してもらいたいものです。

産廃処理場に寄ってゴミを捨てて

一旦家に帰ったら、長男の用事が終わってたので

車の名義変更手続きに向かいます。

免許を取って最初はボロい車で運転に慣れてから

欲しい車を買ったら良いので、

ぶつけても、あまりショックを受けないヤツで

通勤してもらいましょう。

という事で、軽自動車協会に到着。

早速書類を書いて出したんだけど、

この時期は、名義変更の数が多いみたい。

車も売り買いが増える時期だし、そりゃそうか。

結局、1時間ぐらい待って終了。

帰りがけに、15号に寄ってみてます。

長男にはウォークインな

ポールの組立をお願いして、

私はサイズを測って、とあるアイテムで

今回もちょっとだけ

新しいチャレンジをしてみようかなと。

お値段が結構するので、

この物件にコスパが合うのかは

微妙ではあるんだけど、

施工してみて、次以降に活かせたら良いかなと。

15号は予算オーバーな予感しかしてませんｗｗ

さて、どうなることやらｗ

おわり

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メインバンクさんにご挨拶

こんばんは、東備大家です。

今日は朝からメインバンクさんへ訪問。

先日、エース担当さんが異動されるとの事で

そろそろかな？とは思ってましたが、

引継がてら顔合わせに。

その話を異動先の支店と

お付き合いのある大家さんにしてみたら、

そちらのエース担当さんも異動されるって。

まぁ玉突きだろうしそうやろうね～って話で、

折角なので話しておきますよと、

お伺いして、名刺をいただいたら・・・

あれ？この方ってあっちの店舗のエース担当さんじゃない？

という事は、担当さんがチェンジみたいですな。

築古に理解のある方と聞いてるので

ありがたいですね～。

担当さんも、そうやって色んな店舗を経験して

出世されていくんですよね。

ゆくゆくは、ここの支店に支店長で帰って来てくれんかな？

あの大家さんから話は聞いてたので、

そんな話から雑談を軽くして、

折角の顔合わせなので、

先日検討に使ってた試算表と、

物件の稼働一覧をお渡し。

今期は償却が結構増えるので、そこが心配。

担当さん的には、償却で赤になるのは仕方がないと。

良い所に着地させたいですな。

ご挨拶が終わったので、

話に上がった大家さんに情報共有。

明日、打合せがあるそうなので

良い感じで引き継いでくれると良いですね～。

そんなこんなで、

引き続き融資も頑張ってくれそうな予感がするので

まずは、戸建満室目指してがんばろ～！

おわり

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決算書・返済表を見直してみる

こんばんは、東備大家です。

3月の入出金も終わり、ちょうど弊社の半期決算な時期。

ある程度入力が終わったので

試算表を片手に、期末にどんな数値になるのかの

予想と検討をしております。

今期は、15号・16号の2物件を買って直してるのと

前期に直して募集中のぐらアパ1部屋が空室。

前期より売上は少しUP予定。

16号が決まれば売上もある程度伸びるんだけど

反響が弱いな～。

そろそろ、次の手を考えないとかも？

15号は、昨日からワイルド工務店さんが工事に入ってくれて

4月中旬にはある程度目途が付くとして

ガス屋さんの工事をやってもらって

5月辺りには募集開始予定。

ぐらアパも家賃を調整したり、

出来そうな手は打ってるけど、

何か今一つな感じ？

期末までにどれも決まらない一番厳しい予想で見たら

今期はギリギリ黒字が出るかどうか？

車の償却を見誤ってるな～💦

焦って早く買い過ぎた予感・・・

調整出来そうな経費を見直していってます。

一通り検討してみて、後期の方針は。

１.募集中の3つの内、最低2つ埋まるまでは次を買わない。

２.夏に1回遠征をするけど、それ以外の遠征を今期は行わない。

の2点を守って動けば、何とかなりそうな感じでした。

しばらくは緊縮財政で進みます！

逆に来期は、車の償却がほぼ消えるので

ある程度余裕を持って調整出来る筈、

次を買うとしたら早くても10月以降ですな。

返済表も入力しておりまして、

将来の予想を見ながら、

4年後・5年後・6年後辺りで、残債がどう動いているか？

月の返済がどうなってるか？の試算もしております。

前半に借りてた返済がその頃には少し終わり始めてて

6年後となると、本数が半分ぐらいスッキリしてるんよね。

住宅ローンが一番重いのはあるけど、

それ以外の部分で言ったら、

そこまで焦って買い進めなくても

手持の資金と家賃の売上でやっていけそうな気もするな～。

当然、物件の入替えはする予定なので

全く買わないって選択肢は無いんだけど

ちょっとペースを落として、次のステップに向けて

手持ち資金を充実させる時期が来たのかも知れませんね。

とりあえず、こんな考察をしてますけど

どうなることやらｗ

おわり

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東へ西へ②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

15号で、延長コードと産廃ゴミを回収して処分場に。

木材系と畳を目一杯積んでいったんだけど、

ゴミが2種類ある時ってどうやって処理するのか

良く分かって無かったんよね。

混載にされたら高くなるし、良い方法無いかな？

15号で積み込みしてるついでに、聞いてみたら

現場の方が教えて下さいました。

早速、それを実践したんだけど

畳の処分費がエグイ！

洋室化をするから仕方ないんだけど、

他に良い方法が無いか考えてみよう。

また16号に戻るんだけど、

そういえば、ぐりアパの倉庫に資材置いてなかったかな？と

不意に思い出したので、道中に寄ってみたら

良さげなフロア材があったので

ワイルド大家さんに写真を送って

15号で使えそうなら持って行きますけど？って聞いてみたら

大工さんに話してくれたみたい。

少しでも材料費抑えれるなら儲けもんですわ。

ついでに、色々と回収して16号に。

朝チェックして気になってた部分を

早速斫ってみましたら、綺麗に斫れたんだけど

鉄筋がチョコっとだけ出てる！

放置してたら車で踏んでパンクでもしたら大変💦

グラインダー持ってないし、

さて、どうしたものか？

色々と悩んで、手持ちの道具で工事。

きっとこれでイケルはず！

なんやかんやで、今日も1日走り回りましたとさ。

おわり

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