出来ない理由を掘り下げて考えてみます

こんばんは、東備大家です。

昨日は「質問力」や「大家力」を付ける為にどうやって動いたら良いのかを書いてみました。

https://blog.hatena.ne.jp/toubiooya/toubiooya.hatenablog.com/edit?entry=26006613613654708

じゃあ、そのそれが出来ない理由をどうやって解決したの？って話をしてみようかと。

まずは、「選択と集中」「優先順位」ですね。

何を１番に持ってくるかは人それぞれです。

ただ、大家を始める事で人生を変えたい！と思ってるなら、優先順位は当然１番。

先日、運転中に聞いてたサウザーさんのVoicyでも232話にそんな話がありましたね。

この辺りからだけでも聞いておくと良いですよ。まとめてお話して下さってるので。

「自分の常識を変える」これが大事です。

私の昔の時間の使い方　

１.仕事は残業　
２.休みは組合の仕事　
３.暇な時間はゲームかテレビ

私の今の時間の使い方　

１.仕事は定時で帰る　（そういうキャラ付けをする）
２.休みは大家業で活動（見学会・セミナー・リフォーム）　
３.暇な時間は物件検索・大家業の情報収集・分析　

こんな私でも、唯一良かったと思ってるのは、若かりし頃本当にお金が無かった為に無駄に友達と遊ぶことが出来なかったって事。

年に数回は遊ぶこともありましたけど、意味も無くパチンコやスロットで時間とお金を浪費する事が出来なかったのが良かったですね。

時間の使い方を変える時、「１日８時間でノルマをこなしながら時間が来たらさっさと帰るキャラを作る」を意識してました。

今では、「はよ～帰るで！」と言える人ですよｗ

休みは組合の役職から降りたのを境に、自由な時間が出来た事。

元々土日はあるようで無かったので、その時間を大家業に投入しても動く時間は一緒。全部自分と家族の為に使える。

ゲームは好きだったけど止めてます。（スマホゲーに飽きただけかもｗ

自由な時間が山ほど出来たら、のんびりやれば良いかなと。

大した事ないですよね？

「時間制限に間に合わない」も、事前に行くつもりで予定を入れてるから即断即決。

秒で返せば充分間に合いますよね。

心の準備だけの話。

これも大した事ないですよね？

最後は「嫁ブロック」

日頃からやるべきをキッチリやって、ちゃんと計画を立てて、しっかりと家族とコミュニケーションを取りながら進めていく事で信用・信頼って積み上げていくものと思ってます。

家族の為、自分の為にめっちゃ楽しそうに大家業やってるのを見てたら、嫁ブロックとかありえませんよ。

私は社長をガッツリ巻き込んで同じ方向を向いて一緒に走ってます。

もし、ブロックされるなら自分の普段の生活・言動を見直してみると良いです。

私は大家業を始める前に、住宅ローンは完済。（そこまでも全力で節約生活）

ローンを１本組んだぐらいじゃ余裕で耐えれるぐらいの準備をしてから進みましたから、うちの社長はブロックするとか考えて無かったそうですよ。

これも、大した事ないですよね？

結局、出来ない理由は無いんです。あなたの心ひとつです。

おわり

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見学会のススメを語ってみます。

こんばんは、東備大家です。

さて、今日は完全休養日って事で家庭内ＢＳを整える為に１日遊んでご飯食べて買い物してきました。

そんな話はどうでも良いんですけど、先日の記事を書いた中で、ふと思う事があって調べてみてます。

https://blog.hatena.ne.jp/toubiooya/toubiooya.hatenablog.com/edit?entry=26006613611671657

この記事の中で「質問力」の話をしました。

マスターも、たくみさんも必要性をしっかり説いてらっしゃって、私も全くの同意見です。

とはいえ、物件を何件も回している大家さんばっかりじゃない。

じゃあ、どうやったら質問力だったり大家力を、経験してない大家さん候補や駆け出し大家さんが得る事が出来るの？

その答えの一部が「セミナー」と「見学会」だと思ってます。

昨年の７月末ぐらいに岡山大家の会に参加してから、どれだけ動いたんだろう？と思い調べ直してみました。

見学会　
2019.8.2　邑久アフター・長船ビフォー　　　　　　　　 　　２戸
　　10.12 ＲＣ見学　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　１棟
　　10.17 郡見学　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　１戸
　　11.2　ブロック解体　　　　　　　　　　　　 　　 　　 ２戸

2020. 1.5　井原戸建トレジャー　　　　　　　　　 　 　　　１戸
　　 2.14 横井上　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　１戸
　　 2.26 和気+赤穂　　　　　　　　　 　　　　　９戸+自己所有
　　 3.17 津高　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　１戸　
　　 3.27 新築アパートと福泊　　　　　　　　　　　　１棟+１戸
　　 4.25 青江トレジャー+原戸建アフター　　　　　　　 　 ２戸
　　 4.29 関西町　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　１戸
　　 5.6　西崎　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　１戸
　　 5.20 赤磐　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　２戸
　　 5.30 神崎　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　１戸
　　 6.18 藤崎+藤田　　　　　　　　　 　　　　　　 　　　２戸
　　 6.20 江並　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　１戸
　　 7.4　金光町　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　２戸
　　 7.9　赤穂　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　自己所有　　　　　　　
　　 7.23 円山　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　３戸　
　　 8.1 連島+矢柄+水島　　　　　　　　　　　　　 　　　 ３戸
　　 8.2　門田　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　１戸
　　8.6~7 島根ツアー　　　　　　　　　　　 　 　　 ２棟+12戸　
　　 8.9 久保　　　　　　　　　　　　　　　　 　　 　　　１戸

交流・セミナー回数
2019. 9.5　賃貸フェア　　　　　　　　　　　　　　　　　 　１回
　　 9.20 ポールさん前夜祭　　　　　　　　　　　　　　　　１回
　　 9.21 ポールさんセミナー　　　　　　　　　　　　　　　１回
　　11.23 ぺんたさんセミナー　　　　　　　　 　　　　　　 １回
　　11.24 ぺんたさんアフター　　　　　　　　　 　　　　 　１回
　　12.13 忘年会　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 １回
　　12.30 タイマンさんと交流会　　　　 　　　　　　　　　 １回

2020. 2.1　ニーノさんセミナー　　　　　　　　　　　　　 　１回
　　 2.25 勉強会　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 １回

マスターのブログから記録を引っ張ってきましたが、50戸と４棟は確実に見ています。我ながら良く遊んでますなｗｗ

見学会の際に、見て分からない事はその場で物件の大家さんや一緒に来ている先輩大家さんに聞いたりしてますから、吸収が早いですよね？

当然、見学会の後のランチ・お茶の出席は、ほぼ100％参加と思うので、ここでも色んな話をしています。

初めての方が見学会に行っても、最初は何を聞いていいか分からないかもしれません。

私も最初は借りて来た猫の様に大人しかったんですよ？　多分ｗ

でも、回数を重ねると共に何が分からないかが分かるようになるし、どんな物件をどういう風に直していくらで貸せたか？

自分の狙ってるエリアで同じように出来るのか？

出口は取れるのか？

そんな事を毎回家に帰って、ブログへの記事に落としながら考えてるんです。

そうしてたら、何となく見えてくるものがあります。

ビフォーを見れば、どこを直していくのか？を考えるきっかけになるし、その場でどういうプランで大家さんが動くのかを聞ける。

アフターを見れば、実際にどれだけ掛かっていくらで募集を始めたか？が分かる。

後は、実際にそのエリアで募集されてる物件と比較してみればいい。

そうやって、自分で考えて自分なりの答えを出していけるようになれば良いですね。

時間が取れない？　嫁ブロック？　人数制限に間に合わない？　そんなの言い訳でしかない。

同じ日本に住んでて出来ない訳が無い。

もし、その程度でしか考えてないなら、何と勿体ない。

まぁ別に良いですけど。

ちなみに、これ以外にも先輩大家さんや大家仲間さん達の物件も見に行ったりお話してるので、これよりもっと勉強してますよ。

熱量って大事だと思います。特に初期はね。

普段の記事なら１０分程で書けるのに、マスターのブログ読みながら調べ事からしてたら６時間ぐらい掛かった（汗

こんな想いが伝われば良いんですけどね。

マスターのブログを読み返して面白かったからまぁ良しとしましょうｗ

簡単に分かる事をわざわざマスターに持って行かない様に、中継で質問を受けれる場所を作れたら良いなと思った今日この頃でした。

おわり

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フロアタイルを貼ってみてます。

こんばんは、東備大家です。

さて、先日の作業の続き。

フロアタイルを途中まで貼って帰っていたので、続きをやろうと家族で向かいます。

息子は建具の調整に挑戦。

私はちゃんと処理してなかったボンドを剥すところからスタート。

ボンドを塗ったらちゃんとやりきらんと面倒です。

これは失敗ですな。

まぁヘラでこそいで取りましたので、１時間のロスで済みました。

そうこうしてましたら、社長も到着。

社長は2Ｆの作業を、私はコツコツとフロアタイルを貼っていきます。

昨日の晩御飯の時に、仲良くなった大工大家さんにフロアタイルの敷き方のコツを聞いてたので試してみます。

確かに作業効率が上がる上がる♪

一気に半分ぐらいまで敷けました。

１時間程経ったので休憩がてらお昼ご飯を買いに「ほっともっと赤穂店」へ。

作業の途中はお弁当が良いですね～。

美味しく頂きました。

後半戦もやる事は一緒だけど、端の処理が難しい。

なんとなくコツが見えてきた頃になんとか完成！

あ～疲れたｗ　

今度はコーキングと息子の心が折れた建具の調整をやってみましょう。

おわり

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１日不動産フルコース

こんばんは、東備大家です。

さて、今日は夕方から見学会に行くので午前中だけでも何かしようかな？と考えてましたら、頼れる先輩大家さんからＬＩＮＥが！

入居が決まりそうとの事で、おめでとうございます！

お土産も持って行きたいし、仕入れた物件も見てみたいのでオファーを出して快諾いただきました。

早速先輩大家さんの物件に向かいます。

私の家からでも車で１５分ぐらいかな？

物件が近いと移動が少なくて良いですね～。

中を見せていただきましたが、残置が結構あったそうで、ある程度片付いたのを見ています。

もう数日か処理したら終わりそうですね～。

駐車場が上手く確保出来そうにないんだそうで、それなら住居より倉庫寄りで貸した方が良い気がします。

ご挨拶回りの途中だったので、ちょっと時間を空けてからランチに向かいます。

今日のランチはココ！　

てれやカフェさん。

メニューは日替わりのパスタ1280円

ここで、見せていただいた物件をどうやって回すか考えてます。

広い家なので、住居にしようとしたら結構なリフォームが要るけど、賃料は伸び無さそう。

だったら、倉庫メインでやってみたらどうでしょう？

広さをある程度の形で出してみて、交渉で金額と広さを決めるようにしたら、決まってから壁と入り口を作るだけなので、簡単そう。

元々扉や玄関があるし、案外面白いかもしれませんね。

５か所に分けて、１万ずつで貸せたら余裕ですよ。

需要も取れそうな気もします。

チャレンジしてダメだったら次の手を考えたらいいのでは？

先輩大家さんと話してて思ったのは、「アパートはスピードが早い」って事。

当然、纏めてあるんだからご挨拶も１回で終わるし、リフォームも同じ事を繰り返すだけなので、そこまで面倒ではない。

戸建だと、そこの手配が手が掛かるからどうなんだろう？って事でした。

他にも色々と先輩大家さんの野望を聞いていってます。

不動産×○○は良いですよね～

固定の収入を稼げる仕組みとして不動産以外にもチャレンジしてるそうで、面白い取り組みだと思います。

パスタランチおいしかったけど写真は撮って無いわ～汗

その後、〇〇万円で仕入れた倉庫物件にお邪魔してます。

何度か案内があったみたいで、決まりそうな感じがします。

折角来たので掃除のお手伝いを。

拭き掃除+ワックスで綺麗になりました！

これで決まって欲しいですね～。

ここで先輩大家さんとはお別れして、岡山大家さん主催の夜の見学会+ご飯という事で集合場所に。

岡山市東区の物件なんですが、こんなエリアにそんなのあったっけ？と思いながら物件に向かいます。

到着して気付きました。以前、見に来てたわ。

当時は150万で出てた記憶がありますね～。

もちろん、そんな金額じゃ買えないし修繕→募集のイメージが掴めて無い頃だったので普通にパスしてました。

そんな物件をその金額で！

それでも私は要らないかな～ｗｗ

という見学を終えた後に今日のメイン、晩御飯に向かいます。

今日のお店は　ＲＵＳＳＥＴ　ＰＬＵＳさん。

皆で適当におつまみを頼んでソフトドリンクでお話してます。

今日、若い大家さんがいらっしゃってまして、何と21歳！

私がその歳の頃はめっちゃ貧しくて外食とが無理だったな～。

もう、物件を契約されてるそうで、今後の注意事項とかをお伝えしておきました。

最初は何も分かりませんから、大家の会で仲良くなった大家さんに色々聞いていったら良いですよ。

きっと優しく教えてくれます。

お手伝いに行ってる物件が物件だけにボロ耐性もあるそうで、末恐ろしいですな～。

仲良し大工大家さんも物件を見に行ったそうで、色々と相談を受けてみてます。

修繕費用が読めれば逆算でいくらで買付出すか見えると思うので、思い切っていってみましょう！

どちらの方も今後どうなるか楽しみです。

そんな話をして３時間ぐらいワイワイと話をしました。

楽しかったな～。

法人２号が落ち着いたらまた遊びにいきましょう！

おわり

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DIY再開！

こんばんは、東備大家です。

楽しい島根遠征も終わり、やる気を充電！

DIYで一気に仕上げてやりますよ～と意気込んで法人２号へ。

今日は、木部塗装の続きから。

先日、部屋の木部は済ませてたので戸の木部を延々と塗っていきます。

２時間ぐらいコツコツと塗っていって、休憩。

休憩ついでに、先輩大家さんにお土産をお持ちするので～って連絡を。

そうしたら、「もうちょっとしたら行きます～」ってｗｗ

いつもありがとうございます！

来られる前に、ちょっと用事を。

先日裏にあった草を掃除してたら、３袋程出てきた草ゴミを美化センターに。

もう、常連ですから慣れたもんですわｗ

続いて、島根遠征前に話をしてた書類を準備してたので、税務事務所への郵便を出しに赤穂郵便局へ。

郵便局でもキャッシュレスが使えると聞いてたので、PAYPAYでお支払い。

「PAYPAYで～って」言ったら「定型で～」に聞こえたそうで、すれ違う話ｗ

滑舌の悪さが冴え渡りますｗｗ

物件に戻ったら先輩大家さんも到着されてました。

お土産を早速お渡しをして、遊びに来ていただいたのに、そのまま塗装をお手伝いいただいちゃいますｗ

１人でやるよりペースが上がるし、話も弾むので楽しいですね～。

そんなこんなで、塗装が完了！

これで終わりが見えてきた？のでランチに向かいます。

今日のランチはココ！

久しぶりにオサキ和カフェさんです。

先輩大家さんは初めてだったそうで、喜んでいただけたようで何よりです。

先輩大家さんも法人を作る準備をしていらっしゃるそうで、それのアドバイスをしています。

って言っても、私の場合は司法書士さんに発注しただけなので、あまり詳しい訳ではないんですが。

「ひとりでできるもん」のサイトでやれば多分出来ると思いますよ～。

着々と準備を進められてる様で何よりです。

今年度中に作ったら、同期？になりますかね～。

最近、私の周りの大家さんがどんどん法人を作ってて、みんな進んで行ってます。

個人で所得を増やし過ぎると後々困りますからね。

今リフォームをしている物件のあそこをどうしたいとか、そうすると固定資産税が～とか色々お話出来ました。

そんな話をしてたら、先輩大家さんの用事の時間が近くなってきたので、ここでお別れ。

ありがとうございました。

今度こそ手伝いに行かせて下さいよ～♪

法人２号に戻って、今度はフロアタイルをやってみてます。

社長にフロアタイルを並べて「向きはこっちでええの？」と確認。

長手に敷く形にしてます。

とりあえず、１坪分ぐらいを敷いてみてますけど、ボンドのオープンタイムが要るので案外進まないものです。

こりゃ～、２日ぐらい要りそうだな～。

途中で疲れたので撤収。

また次回がんばりましょう。

おわり

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島根遠征⑤

こんばんは、東備大家です。

島根の大家さん達とはお別れして、帰途につきます。

お土産を買うのに良い場所ないかな？と検索してたら、「壽城」って所がありまして。

松江城の天守より大きいんですけどｗｗ

ここで、みなさんお土産を買います。

私は最近お世話になってる先輩大家さんに「とち餅」のお土産を。

Twitterでネタになってましたが、「土地持ちになれるように、とち餅」のフレーズを後日パクらせていただきましたｗｗ

帰りに蒜山SAでソフトクリームを食べて。

岡山まで帰ってきました。

２日間、マスターにず～～っと運転をお任せしてしまってありがたいやら申し訳ないやら・・・

何から何までありがとうございました！

駐車場まで戻った所で、豪族大家さんが会社にいらっしゃったので、駐車場をお借りしたお礼のついでに少しお話させていただいてます。

私、法人を作ったばかりなので分からない事も多いんですけど、この方には色々とアドバイスいただいてます。

今日の金言は「DIYするのは良いんだけど、ちゃんとDIYした自分の日当を利回り計算に入れてやる事」

確かに、安くあげて利回りを確保出来るDIY。

でも、物件を売るまでは利益は確定しないんだから、ちゃんとそこまで見て収支が合わないと投資としては失敗。

物件自体がどれだけ稼いだか、これが大事です。

お金の事はちゃ～～～んとやらんとダメよ、と優しく教えていただきました。

いつも、ひよっこな私に分かるように教えて下さって感謝です。

また、一緒にどこかに遊びに行きたいですね。

いつもありがとうございます。

これで、島根遠征シリーズは完結です。

これから、情報の消化をして昇華させれるように頑張っていきましょう！

おわり

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島根遠征④

こんばんは、東備大家です。

島根遠征シリーズがやっと2日目ですｗ

朝は6時からお風呂に入ってスッキリして、朝のルーティーンの読み物を済ませても結構時間があるので、のんびりしてたら、ようやく朝食の時間に。

島根だけにお蕎麦と、のどぐろの干物が美味しかったです。

コーヒーを飲みながら、通勤している車を上から見下ろしてます。

平日の朝からのんびり出来るって幸せですな～。

朝食を済ませてから出発時間まで各自、自由行動の時間がありまして、私と仲良し大家さんは徒歩でとある物件の視察に。

思ったより小ぶりな感じな物件ですな～ｗ

擁壁の上に建ってるから、再建築は難しそうですね。（違

がけ条例も引っかかりそうですね～ｗ

白アリもガッツリと来てます。

築古のボロは好きだけど、これは要りませんな～。

とか言いながら楽しくお城探検してきましたよ！

そうこうしてたら、出発時間に。

まずは、集合場所に向かいます。

元々は、このお店でご飯を食べてから物件視察にしようと段取りしてたんですけど。

コロナの影響で9月まで休業だそうで、残念でした。

なので、次の物件の近くへ再集合して視察に。

1つ目は8戸1でその金額！？って物件。

勿論、色々と問題を抱えておりまして、そこを上手く解決しつつバリューアップを行ってます。

フロアタイルが私も使ってるやつだったので、妙に親近感を覚えます。

部屋ごとにフロアタイルの色を変えるのも面白いですね。

今度どこかでやってみよ～っと。

クロスは塗装で済ませてます。なぜなら超多能工さんが居るから。

流石の仕上げでございました。

次はお楽しみのランチタイム！

今日のお店はココ。

お食事処弓ヶ浜さんです。

ランチは、名物のかにトロ丼。1300円。

ここでも、みなさんが各テーブルで楽しくお話してます。

今日から参加のアイアン大家さんのお話が面白そうですね～。

次の物件を所有してるそうで、楽しみです。

ランチも和やかに終わり、アイアン大家さんの物件に向かいます。

立地がファミリー向けの良い場所ですね～。

アイアン大家さんは、自分でコツコツとDIYで工具を買って進めてらっしゃって、ニトリのアイテムをふんだんに駆使してオシャレに仕上げていってます。

私ならリフォーム少な目でサクッと貸したい気がしますが、物件自体が少ないので賃料高めで自分で相場を作る！って意気込んでます。

私からは、電柱の取扱いについてアドバイスさせていただきました。

上手く移設出来れば、駐車場への通路を広げれるので、価値が上がりますよ！

こういうのが大事だったりします。

将来は、壊して２軒か３軒戸建を新築とか面白そうです。

この場所は、かなりのアドバンテージですから、上手にファミリーを取り込んで運営していって欲しいですね。

岡山の大家の皆さんも「こういうのがホーム感あるな～」って口々に言ってました。

良い物件でしたね～。

次は、そんちょう大家さんの仕入れが安い物件。

このエリアで〇〇万円ですって～。

何でそんなことになるの？って疑問がありましたが、この物件も色々と問題がありまして、一般人だったら絶対に手を出せない物件。

だからこそ、３年もかけてゆっくりじっくり仕込んだそうです。

リフォームは結構コストを掛けたそうですが、その金額で仕入れたなら余裕すぎますね！

流石の物件でした。

そして最後の物件は、そんちょう大家さんがブログにも書かれていた利回りエグイ物件です。

当然、色んな問題が山盛りです。

そんちょう大家さんは、以前に不動産業界でお仕事をされてまして、その経験からこういう刺激の強い物件が良いそうで。

物件の中で経緯を色々と教えていただきました。

私だったらそれを出来るのか？まさに管理能力を含む大家力が試される物件でした。

物件購入から問題解消まで８か月で仕上げたそうです。

そんちょう大家さん曰く、こんなんじゃ満足出来ないんだって～。

ドMですね～ｗｗ

全部は紹介出来ませんでしたが、２日間で14物件を巡っての旅。

ステキな大家さん達とワイワイできて、最高の夏休みでしたね～。

島根の大家さん達に感謝申し上げます。

今度はみんなで岡山にいらっしゃって下さい。

その際には、変態大家さん達がいっぱい遊びにきますのでｗ

つづく

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島根遠征③

こんばんは、東備大家です。

そんなこんなの10物件見学会も終わり、暑さの中ヘロヘロになりながらホテルに到着。

今日のお泊りは松江ニューアーバンホテルさん。

ニューって言うてる地点で新しさを感じないのは仕様ですよね？ｗ

元々が5500円朝食付きだったんですけど、ＧＯＴＯキャンペーンを使って3500円ぐらいに。

そこから、paypayとTポイントを使って手出しはもっと安くなりました。

若い大家さん達と私は安いお部屋に。

ホテルの前には宍道湖がありまして、レイクビューなロケーションです。

マスターとベテラン大家さんはちょっとお高いお部屋にしたそうですよ。

チェックインが終わったので、今日のメインイベント？の島根・岡山の大家さん達による合同飲み会へ向かいます。

ホテルから20分ぐらい皆でワイワイ言いながら歩いてます。

こんな写真を撮りながら到着したのは旬門さん。

飲み放題と好き放題に食べ物を頼んで5000円。

安いですな～。

ここで、島根の大家さん達と色んなお話で盛りあがります。

お話を聞きながら思ったのは、不動産+○○の組み合わせを自分で作って上手く回すのが良いんだなって事。

○○はそれぞれの得意を活かして、不動産との相性を考えてやっても良いし、会社員と不動産でも良い。

収入の柱を増やす意味でも、税金などの対策面でも複数の何かをやっていくってのが良いんだな～と思います。

逆に、マスターやそんちょう大家さんみたいに不動産を極めるってのも面白い。

やり方は人それぞれで、皆楽しそう。

これが大家業の醍醐味な気がします。

もう1つ思ったのは、「質問力」の大切さですかね。

マスターとたくみさんのブログでも書いていましたが、

http://fanblogs.jp/okayamaooya/daily/202008/11　マスターのブログ
https://takumi3oku.hatenablog.com/?page=1597183200　たくみさんのブログ

質問をするって事は、相手に時間を使って考えてもらうって事。

質問がぼやっとしてたら、相手が全部色んなパターンを考えた上で答えを出さないといけませんよね？

買う予定の物件の良し悪しを判断して欲しいって質問であれば、仲介さんから貰った資料をそのまま送るんじゃなくて、その資料を自分で分析して、自分の状況を考えて、これを買う事でどういう風な将来があって、どういう形で出口を取るか。

答え合わせをするだけになるように、相手が答え易いようにお膳立てした上で聞くぐらいの配慮があって然るべきと思いました。

大体、調べれば何となくは答えが分かってる筈だから、そこの実際の答えが知りたいって事なんでしょうけどね。

そこが分からないなら、まずは自分なりに勉強をする。

それでも分からないなら、聞く相手の事を考えて何か役に立てる行動をしながら、そのついでに聞くとかそういう所が大事ですね。

クレクレ君にはならないように注意していきましょう。

7時からご飯をしてて、気付けば11時前。

大家話は尽きません。

最後に、島根の大家さんがじゃんけん大会を企画して下さいました。

勝ったのは・・・マスター！

今年のマスターはジャンケン強いですよ～ｗｗ

楽しいひと時でした。

つづく

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島根遠征②

こんばんは、東備大家です。

島根遠征シリーズがしばらく続きますので気長に見てやって下さいｗ

次の物件は、「島根の斜塔物件」

ここは、傾きが20cmぐらいあるそうで、確かにシャッターを見るとかなりの隙間が片方にありますね。

こういうパターンは床を調整すれば何とかなりますよね？

お隣に寄り掛かる感じで建ってますｗ

きっとお隣がある限り倒れずに建ってるでしょうね。

これがこの大家さんの1号ですか～。

最初から凄いのいってますね！　1号を買った当時の私がこれだったらどうなん？って考えちゃいます。

次へ行きますって言っても、車で5分程。

まさにドミナントですね。

今度の物件は、逆に寄り掛かられてる感じの物件。

これが〇万円！？　すげ～。

ここはリフォーム前にお客さんが付いたので、安めで貸してあげたそうです。

帰って来る時に良い感じにリフォームされてたら、お互いwin＝winですよね。

さらに次は、駅から徒歩5歩物件。

この場所をどうやって回すんだろう？って後の飲み会でみんなで考えましたけど、駐輪場とか倉庫とかかな～？

将来あそこがなんとかなれば化ける感じですね。

その何とかする部分が時間が掛かったりする訳で。

不動産には、色んなアプローチがあって、それぞれが工夫をして上手く乗り越えた結果や過程が見れる今日の見学会。

やり方はいくらでもあるんだな～。

共通して言えるのは、「安く仕入れたり・借りたりすれば何とでもなる」です。

ここまで見て、ちょっとお茶タイム。

島根にもコメダ珈琲店ありますね～。

私は、コーヒーとケーキセット790円

当然、写真は撮り忘れ～ｗ

ここで、先ほどの物件の大家さんにお話をお伺いしてます。

この方は、銀行融資を引いてないそうで、自己資金と身内資金パワーで回してるんだって。

それだけ、資金力があれば余裕で回せるんでしょうけど、いつの日か銀行さんともお付き合いがあるでしょうから、少しずつ関係を作っていっても良い気がします。

私の方がひよっこ大家ですけど、融資関係はやった事があるから、こういう動き方でこういう資料を用意して持って行くんですよってお伝えしておきました。

この方の場合は、普通に数千万ぐらいは借りれる規模ですから、銀行さんも貸したがってる気がします。

そんな話を珈琲片手にのんびりお話。

途中で休憩を入れつつ行かないと、暑さで倒れそうになりますｗ

次の物件は〇〇万円戸建。

こういうのは、ホーム感があるよね～ｗ　いつも見てる感じです。

ビフォーの写真を後で見せていただきましたが、これなら岡山のド変態大家達が余裕で取り組める感じでしたね～。

今は、リフォーム中で雨漏り・植物・白アリの修繕をして綺麗に仕上げていってます。

ボロい物件はDIY系で塗って仕上げるとコストがとても安く仕上げれる。

配色は困ったら白！だそうですが、定番な感じを上手くオシャレに仕上げて行ってますね。

法人2号のフロアタイルのボンドを丁度考えてて、教えていただきました。

コーナンプロにあったら買って帰ろう。

この大家さんは、超多能工さんを数名抱えてて、お1人が不動産のリフォーム担当。

他の方は本業の手が空いてる時に物件のお手伝いをしながら、技術を磨いてます。

きっと、この方々の中からも将来は大家さんが誕生するんでしょうな～。

チーム作りの大切さを改めて知る機会でした。

お次の物件は、そんちょう大家さんの仕込みでちょっと失敗しちゃった物件。

聞くと、まさかの値付けをされちゃって仕方なく仕入れた為、賃貸で回しても利回りが出ない。

そこで、そういう形のチャレンジをして見事に利益を叩き出したんですね。

こういう戦い方もあるんだな～。

だからこそ、不動産は面白い！

今日の最後は同じエリアの仕入れたばかりの物件。

外から見た目は結構きれいな感じで築浅感さえありそうです。

今までのイメージとはちょっと高い感じがしますけど、これは資産性を狙った案件だったそうで、確かにこの場所でこの形の家なら当然回せますし、将来の出口も簡単そうです。

物件の中には、ヤニと落書きと壁パンの跡が結構あります。

やんちゃな子供さんが住んでたのかな？

内装の見た目は残念ですが、掃除とリフォームで充分使えるようになりますよ。

まだ何をやるか考えて無いんです～って言ってました大家さん。

優しい感じの雰囲気だけど、やるべきはやる。

経営者として、そこはしっかりやられてるんだろうと思います。

ここまで10物件を一気に見たのを、ほとんど消化出来てない気がします。

マスターのブログで復習しましょう。

つづく

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島根遠征①

こんばんは、東備大家です。

今日は、お楽しみ企画の「そんちょう大家さんに会いに行こうツアー」という事で岡山大家さん達と一緒に島根へ向かっています。

そんちょう大家さんは、松江・米子・境港・安来という山陰エリアで色んな物件を所有・管理をされていまして、以前岡山大家さんへ会いに岡山に来られたご縁で今回の企画になっております。

集合は岡山インター近くの豪族大家さんの会社の駐車場。

9時半集合だってのに、9時前には私ともう一人の方は到着済。

やる気がありますね～。

出発前に、気になってる書類が来てたのを解消するべく電話を掛けています。

実は、法人1号に未登記建物がありまして、そのお尋ねの手紙と申告書が入った手紙が届いてまして、3号の時は来てなかった気がしたので、なんで？って話です。

聞いてみると、不動産を取得する毎に本来は提出する必要があるそうで、送ってきたとの事。

でも、わざわざ出さなくても調べりゃわかるでしょうに？って聞いてみたら、実は法人1号が店舗と住居の併用住宅で税金の設定をされてたそうで、送ったらちょっと取得税が安くなるケースだったみたい。

言われてみれば、昔はこの形の物件って店舗で使ってた様な造りになってますね。

そういう事でしたら、対応させていただきますよ。

わざわざ、折り返しの電話までいただいてありがとうございます。

これで心おきなく出かけれます。

そんな事をしてましたら、マスターともう1人の大家さんも到着。

今日はマスター、大きい車を準備して下さってて、4人でもゆったりで移動できますね～。

出発してすぐの吉備ＳＡでそんちょう大家さん達へのお土産を買います。

買い物してたら懐かしいドリンク発見！

こんなん、昔飲んでたな～。

4人でそれぞれお土産を用意してそんちょう大家さん達も4人なので丁度良いね～って事で買っていきました。

高速で2時間弱の移動をして島根の集合場所へ到着～♪

移動中には、最近の皆さんの状況とか私のＤＩＹ中の失敗談を披露してたりしますｗ

大家話は皆さん色々なのを持ってますね～ｗｗ

岡山から大家軍団7名と島根の精鋭大家さん3名。

集まってすぐにランチに向かいます。

今日のランチはココ！　花びしさんです。

やっぱり島根まで来たら出雲そばでしょう！

割子そばを島根大家さんにお作法を習ってからいただいてます。

そばが好きなので、こんなんはなんぼ食べても飽きませんな～。

岡山メンバーの島根に単身赴任で来てる方も同席されてまして、初めてお会いするので緊張しながらもお互いの状況とかを話してます。

どこへ行っても大家をしてると共通言語の大家話がありますから、面白いですよね～。

島根大家さんは、訳アリの物件を好んで仕入れてるそうで、もうのんびりやってるモードに入ってるんだって～。

いつの日か、そんな感じで面白可笑しく過ごせるようになりたいものです。

そんな楽しいランチを済ませてから怒涛の10物件を見学していきます。

1日目の物件は米子の良いエリア物件を見学です。

米子市の人口が約15万人。松江市が20万人。出雲市が17万人。境港市が3.4万人。安来市が3.9万人。

松江と米子と出雲の関係が、岡山と倉敷と福山みたいな距離感ですかね。

境港と安来が備前と瀬戸内みたいな感じと見ればイメージしやすい気がします。

集合場所が米子駅から近い場所。

こんな良い場所に、そんな金額の物件があるの？って所に持ってられますね～。

やっぱり人口がある程度ある地域であれば、入居付けも楽ですからこういう場所で安く仕入れれると良いですね。

1つめの物件は、買い物に超便利な物件。

3戸でその金額ですか～。仕込みが凄いですね。

接道はないけれど、人は住める。

こういう場所ならペットたくさんを活かせる案件になりますね。

いずれは、となりの山が○○すれば接道が・・・ゲフンゲフンｗ

将来有望な場所でした。

次の物件は、そんちょう大家さん所有の物件。

元々はシェアハウスで回してたそうで、物件内にビリヤード台が。

広い部屋の戸建とか買ったら趣味部屋作ってこんなの置いて遊びたいですね～。

壁紙と黒板塗料が印象的でした。

そんちょう大家さんは発想が凄く面白い！

お風呂にトイレを増設なんて、この時代に普通は思いつきもしないですよね？

古さを上手く活かした物件でとても勉強になります。

安い物件は、一般人ではとても対応出来ない様な問題を抱えていて、そこを解消出来る力があると知られると「こんなのあるんですけど何とかなりませんか？」って話が飛んでくるようになるそうです。

このレベルになると、自分で物件を探さなくても色んな話が来る。

マスターも同じ事を仰ってます。

「東備エリアの物件は東備大家に持って行けば何とかしてくれる」って思っていただけるよう、精進していかねばなりません。

つづく

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リフォーム祭り開催！

こんばんは、東備大家です。

今日は、先輩大家さんにお越しいただいて建具の外し方講座をしていただく事に。

朝から法人2号に向かいます。

今日が大工さんの最終日だったので、最終確認とかを色々お話します。

出来栄えは想定以上でした！

やっぱりこういうのはプロにお任せが正解ですね。

残置物の廃材を使って見事に仕上げて下さいました。

写真は完成後のお楽しみって事で。

洗面台の水漏れがあったそうで、ガス屋さんに見てもらうように調整してましたら、洗面台を外して下さってて、おかげさまでCFも大工さんがして下さってました。

助かるわ～。

あとは、DIYで頑張って仕上げていきましょう。

確認が終わったので、草の残りを袋詰め。

3袋分出来ました。もう汗だくです。

クーラーの効いた部屋で休憩してから、木部塗装を始めていってます。

そうこうしてましたら、先輩大家さん夫婦が登場。

今日は、ご主人もいらっしゃってて、建具を外そうと挑戦してます。

どうやら、ボンドががっつり付いてて、外すのは無理って結果に。

第2案の養生→塗装に切り替えましょう。

社長が養生テープを買ってきてくれたので、そのままランチに向かいます。

今日のお店はキーウエストクラブさん。

このお店も結構常連感が出てきますね～。

今日食べたのは、キーマカレーオムライス930円。

写真？お腹が空いてたらすぐに食べちゃうのが私の悪い癖～♪

ここでは、法人の経費の付け方とかを聞かれたので私の分かる範囲でお答えします。

といっても、まだ税理士さんに経理書類のOK貰ってないので怪しいものですがｗｗ

ご主人も話してて面白い方なので、今度はお手伝いに行った時にワイワイやりましょう！

今日もおいしゅうございました。

物件に戻って養生組と塗装組に分かれて作業します。

社長は、ウッドカーペットの作業を。

塗装組の私はオイルステインで塗っていきます。

オイルステインを塗る時は刷毛でやっても良いんですけど、細部は軍手で直がやりやすかったｗ（勉強になります！）

とりあえず塗ってみたガラス扉もオイルステインがガラス面に付いちゃって、見た目が宜しくない。

ペイント薄め液を使うと綺麗に取れますね～。（調べて良かったｗ

途中でCFにオイルステインこぼしたり、色々とやらかしながらも木部塗装は完了。

戸の養生も結構進みました。

なんだかんだで結構な時間お手伝いいただいちゃいまして、ありがたい限りです。

お世話になりっぱなしなので、何かでお返ししないと！

連休の間に一気に仕上げてしまいたいなと思った今日この頃でした。

おわり

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相談を受けてみてます

こんばんは、東備大家です。

最近仲良くなった大工大家さんから連絡がありまして、物件を見に行ったけど、これってどう思います？って話。

今回お話を聞いたのは、私のエリア外なので募集状況とかは詳しくは無いんですけど、私なりの分析をしてみましょう。

物件の場所は市街地から少し離れた場所。

再建は出来るけど、接道が厳しいのとPが取れて軽四1台。

近隣の駐車場は確保できそう。

水回りはそこそこ良いけど、建蔽オーバーと旗竿。

建蔽はオーバーしてるので融資が難しい。

この条件なら、激安で仕入れてキャッシュマシーンのパターンですな。

なので賃料から逆算して、○○万円ぐらいの仕入れならGO！ってお話しておきました。

結局、売主さんがそこまでは対応出来そうにないんで、しばらくは放置プレーですね。

もしその金額で買えれば充分戦えると思います。

きっと、この方は頑張って動いてたら、そう遠く無いうちにチャンスをゲットする日が来るでしょう。

楽しみですね～。

別の方からは、「○○万円ぐらいの案件あったら、お話回していただけませんか？」って話。

いやいや、その金額帯で話来たら普通に自分で仕入れますし。

そこまでそんな話がバンバン話来るほど私も伝手がある訳じゃないですから、そこは自分でがんばりましょうよ。

100万円単位でお金が落ちてるのを拾うのに、最初から楽な道なんてある訳無いじゃないですか。

とりあえず、自分で直せるならって事で古家付き土地の検索方法をお伝えしてあげました。

最初の1歩を他力でやろうとするのは、あんまりお勧めしないですね～。

自分で買うって決めて動いたなら、失敗したとしても納得出来ますけど、大してやってない人が勧めた物件を買って失敗したら後悔するでしょ？

自分で内見入れて、見に行くのなら勉強になるしご一緒しますけどね。

変わりたいって本気で思ってるなら、アドバイスは求めても全部人に頼ろうとしたらいけませんよ。

行動力が圧倒的に足りてません。

もっと頑張りましょう。

という対照的な2人の話でした。

おわり

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芝生貼り体験からの物件打合せ

こんばんは、東備大家です。

昨日に続いて、岡山大家さん主催の企画で遊んでますｗ

今日は、マスターの新築物件に芝生を貼るって企画で、集まった猛者が14人。

Ｓさんの指示に従って、みんな朝からガンガン進めてます。

気温がえげつなく高くなっていく中ですが、大人が沢山集まって作業するって楽しいですね～。

2時間程休憩しながら進めていきまして、あっという間に完成～♪

皆さん汗だくでふらふらでございます。

芝生を貼るとこんな感じに仕上がるんですね。

ボロではやらないでしょうけど、いつの日か新築する時には検討してみようかな。

お昼ご飯は豪華大日亭のお弁当です。

新築の物件の中でワイワイやりながら2時間ぐらいお話出来ました。

Ｓさんにいつの日か新築お願いしたいです。

でも、その前に新築建てて回る場所を仕入れないとですな。

マスターの新築には安く仕上げる色んな工夫がされてまして、今日来られた方はその片鱗が見えたのではないでしょうか？

Ｓさんから直接その辺りの工夫を聞けただけでも来た価値ありです。

楽しゅうございました！

解散後に、法人2号に大工さんから確認しておきたい事があるって事で向かってます。

到着してご挨拶もそこそこに、どの辺りをどうやって進めていくかの確認です。

ウォークイン風の元押入れは思った以上に良い感じに仕上がってますね～。

床は白アリさんにごっそり大引からいかれてたので、やり替えてもらってコンパネまで仕上げて下さってます。

トイレのCFの作業を確認したのと、洗面台の排水が漏れてるよ～って話をいただいたので、ガス屋さんにチェックを依頼。

洗面のCFは自分でやるかそのままですな。

仕上がりを待って、オイルステイン塗装してフロアタイルＤＩＹ施工。

2Fのウッドカーペットを敷いてフロアタイルで調整。

1F和室はゴザを買って敷く？

ぐらいで大まかに工事が完了ですね。

細かい照明とかを進めながら、募集に早く入れるよう進めていきます。

処分用の襖やらを解体して捨てる段取りとなんやかんやで、8月中ぐらいかな～。

ある程度完成したら管理さんに見てもらって判断しましょう。

サクッと入居まで進めて、次へ向かいたいです。

忙しくなってきますよ～。

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見学会は勉強し放題ですな

こんばんは、東備大家です。

今日は、岡山大家さん主催の仲良し大家さんの見学会。

今週は通い詰めておりますｗｗ（社長がブチ切れたらどうしよ～汗

って事で、倉敷市の集合場所に向かいます。

結構余裕を持って出たので、1時間前に到着～♪

オイルステインが足りなくなりそうなので、近所のホームセンターに行ってみたけど、やっぱりコーナンプロのコスパが良いって事を再確認して帰るだけでした。

いつも通りのルーティーンをこなしてたら、皆さんが続々と集まってきます。

今日は初めての方が2人かな？

新しい方達と交流できるのも魅力ですね～。

皆さんが集合されたので早速物件に向かいます。

今日の物件は、ほぼノーリフォームで募集に出してる物件。

これは余裕でしょ～。

駐車場が敷地内でなんとか出来たら最高なんですけど、ちゃんと駐車場も確保してるしこの辺りは流石です。

見る所が無いよって言ってましたが、こういう話が飛んでくるぐらいの経験を経てるのが良いんですよね。

年に2案件ペースで5年続けたら、10戸ちょっと。

この辺りまで来ると、賃料だけで物件が毎年買い足せてくる時期になってきます。

融資と現金との繰り返しでどんどんペースアップしていくんだろうな～。

早く始めたらそれだけ前に進める。

マスターのブログに書いてたり仰ってた事が、目の前で見れたり聞けたりするのが見学会だったりします。

しばらくは私も本業の稼ぎから現金で年1戸、融資で年1戸のペースで進めていきたいですね。

私は昔、長距離走をしてましたけど、ペースメーカーになる人を見つけて上手く流れに乗ると走り易い。

少し先の目標になる方と交流する事で自分のペースを見つけていって物件を増やす。

そうして行った先に見えてくるものがあると思います。

いつの日かマスターの様になれたら良いな。

その前に、一緒に遊びまわれるようになりたいが先ですけどｗｗ

ランチはヘルスピア倉敷で。

隣にアイスリンクがありまして、ここで有名な高橋大輔選手が練習してたんですよね～。

今日のメニューは普通のカレーライス。

写真は会計の時に撮り忘れに気付く次第ですｗ

ランチ中にも、融資の話や先輩大家さんの物件の事などをお伺いします。

話を聞いてたら知らない事ばかりで毎回勉強になります。

そんな話をしつつ1時間ちょっと、楽しかったですね～。

ランチを食べ終わったらマスターの物件に向かうんですけど、途中に今日参加されてる大家さんの最近入居が決まった物件を見学させていただく事に。

エリアもそこそこ良さそう。

P1→塀解体と拡張工事をして2台？3台？ぐらいにしてますね。

こういう物件が私も好きですね～。

こっち側のエリアにこんなのあったら、狙い目ですな。

中はほとんど変えてなくて、少しCF貼るとかガス屋さんパワーで直してもらったぐらい。

それで、その賃料で決まるんですね！

凄いですわ。

「こういうのがええわ～。」って現地で3回ぐらい言ってしまいました。

まだ物件を持ってない大家さんに良い物件のイメージが伝われば良いですけど。

続いて、マスターの物件を見学。

隣が更地になってて、駐車場が近くにあるんですな～と思ってたら、マスターも知らない間にボロ家が解体されてたみたいで、驚いてましたｗ

中は、ペット臭が結構きついのと、直しても微妙な感じですが、直せなくもない。

自分で直せる系の大家さんなら譲っていただいて直すのもアリ、私なら解体→新築か土地で売却かな？

場所が遠い物件じゃなかったら新築がマストなんでしょうけどね～。

マスター、流石の仕入れです。

ここで話をしていて2つ良い情報をいただきました。

発想の転換と、基本的知識ですね。

こういうのを、現地で話してるとポロッとお話して下さいます。

良く聞いておかねば！

今日も楽しゅうございました。

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夜の見学会

こんばんは、東備大家です。

打合せ行脚を終えて、夕方から今日のメインイベント？の見学会。

岡山のそこそこ中心に近そうな場所です。

集合場所には中々の猛者たちが集結してますな～。

久しぶりにお会いした大家さんと最近の状況をお話してます。

この方も私のブログを読んでるって～。

ありがたいような照れるような・・・ｗ

先日、私のメインバンクさんに行って融資の話を聞いてたそうで。

言って下されば紹介させていただいたのに。（力になれるかは分かりませんけどｗ

この大家さんは満室になって次を探してるそうで、皆活動してますな～。

そんな話をしながら物件に到着～♪

お～なかなかのボロですな～。

これが噂の雨漏り・残置・五右衛門風呂セットですね。

住居に直そうとしたら、どえらい金額を見ないといけませんな。

最低限直して将来投資で倉庫が良いそうで。

隣を買って解体して土地で売却か新築が良さそうと思いましたが、いかがでしょう？

隣ってどうやってアプローチするんでしょうね？

隣と合わせて買えたら結構面白い案件になると思いますよ。

物件を見た後は晩御飯。

中華料理屋さんで天津飯を。

写真とか撮らずに大家話をず～っとしてましたよ。

ボロの直し方講座が面白すぎますｗ

やっぱり、どんどん進んでる方は色んな経験してますな～。

学びの多い晩御飯でした。

そうそう、安い物件は自分の足で必死に探すんですよ。

まずは、目を腐らせてｗｗ　

ボロが新築に見えるようになると、良い話が回ってくるようになります。

ボロだって直せば貸せますから、自分が住む訳じゃないし、コスパを見ながら直して貸すで良いと思いますよ。

また遊びに行きましょう！

おわり

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