数字に起こして考えてみる②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

次は、ＣＦと積算評価の関係性。

当たり前の話になりますが、

年間家賃売上に対してＣＦを出そうとすると、

固定費が安い物件が望ましい。

いわゆる、土地に力が無い場所で

評価額が安い物件。

ここを商品化して、

そこそこの家賃が取れる

（利用価値で売れる）と、

ＣＦはグンと伸びます。

安く仕込んで駐車場を

拡張して家賃が伸びた5号。

（このパターンが一番オイシイ）

仕込みを徹底的に安くして

補助金を貰って安く仕上げた9号。

力業で入居付けした

3号辺りがこのイメージですね。

（年間家賃－フルローンで10年返済想定）/総投資額の

投資効率は15％を超えてきます。

逆に、土地に力がある物件だけど

評価額が高いのでCFが伸びないのが、

4号・7号ですかね。

家賃は結構高めだけど、

投資効率で言うと

5％前後ぐらいの投資効率。

ここはロングで持ち切って

解体→新築か土地売りですかね？

売却までしっかり返済が進めば

ドーンと儲かる？

同じ家賃を想定した9号・10号・12号。

ここでも、見方が分かれます。

9号はCF狙い。

10号は、隣の土地を買うチャンス狙い

orある程度回して売却？

12号は、周りを買っていって

村作りたいって感じ。

総支払額からも

見えてくるものがありまして、

買付金額≒リフォーム費用

安く仕込んで、

買った値段ぐらいの

コストを掛けてそこそこ直して

相場よりちょっと安めに貸すイメージ。

結局、上手くいってる物件は

「安く買えてる」んですよね。

買うまでの努力が一番効率が良いので、

この辺りを改善するのが近道かと。

こうやって数字に起こして考えると、

次はどういう物件が欲しいのか？

今後融資を使いながら、

ＣＦがある程度出て

土地も有効利用出来そうなのが

一番良いけど、

しばらくは、両面待ちで進めようという

検討回でしたとさｗ

おわり

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数字に起こして考えてみる①

こんばんは、東備大家です。

12号も終わって、しばらくはゆっくり？

とは思ってますけど、

今後どう買い進めていくのか？

どんな物件が欲しいのか？を見るべく、

まずは、今までの物件を

数字に起こして考えてみてます。

1～10号（入居中）と

12号（賃貸予想値）を

一覧にしてみました。

まず、1番に思ったのは

「不動産は税金との戦い」

買う際に、11戸合計で

「契約印紙（税）」　7000円ｗ

「登録免許税」　約100万円

「固定資産税清算金」　20万円強

リフォームしたら

外注費と材料費に「消費税」

入居付したらADにも「消費税」

保有中も

「固定資産税」　30万円強/年

利益が出れば「法人税」「事業税」・・・

まだ売った事無いけど、

売ったら売ったで

「譲渡所得税」

笑顔で納税出来る日が来るんだろうか・・・

つづく

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先輩大家さんのビフォーと12号完成見学会。②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

ランチを終え、赤穂市まで向かうんですけど

後で用事があるので2台に分かれて移動。

道中で先輩大家さんと

融資関係の話をしております。

私が今回手掛けている新築11号は、

親が住む家なので私個人名義の

セカンドハウスローンを

〇うきんさんで使って

やってるんですけど、

その前段と言いますか、

こういう流れで動いて、

今この状況で、ゆくゆくは

こういう形が出来ないかな？

みたいな話を。

まずは、その11号現場に。

外壁が終わって、

職人さんが外壁の仕上げやってますね～。

まさか日曜日に工事してると

思ってなくて、

差入れのドリンク用意してなかった💦

申し訳ない事したな～。

敷地と駐車場の兼ね合いな話を

実際に現地を見てもらいながら

話してます。

ガレージの建てる位置とかを

悩んでるんですよね。

そんな話をして12号に。

アフターと言っても、

キッチン周りとCF貼っただけなので、

大した事してないんですけど、

キッチンの床材を土間風味にするのに

変わった材料を使っていただきました。

施工が難しかったそうですよ。

社長がこっそり追加で

モルモルしてくれてた所もチェックして、

今回の懸念だった水関係も

こういう動きをしたら

とりあえず止まったんですって話を。

どれが効いたか良く分からんのですけど、

どれかは効いてるはずｗ

そんな話をして最後はコメダ会議に。

バナナジェリコ！

ここでも、融資関係の話と

倉庫関係の話が面白かったですね。

荷物さえ出してしまえば

原状回復が基本不要なので、

そこの出費は落ちる。

幅を広げる意味でも

やってみたいんだけど、

さっぱり需要が読めないｗ

ガレージの需要が

こういうのもありますよとか、

こういう場所にも需要がありますよとか、

色んなお話を聞かせていただきました。

仲良し大家さんも、

1つ動きをするみたいなので、

どんな形になるか、楽しみです。

1人で考えても分からない事を、

ブレストする感じで、

こういう場で意見を交わすと

そういうやり方もあったんだ！とか

こういう解決策もあるんだ！

みたいな話になるので、

少人数で見学会してランチも

好きなんですよね～。

そんなこんなで

今日も1日不動産三昧でしたとさ。

おわり

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先輩大家さんのビフォーと12号完成見学会。①

こんばんは、東備大家です。

12号も完成したので、

仲良くしてる大家さん達に、

アフター見に来ます？って連絡してたら

先輩大家さんのビフォーも

見せていただける話になったので、

エリアが全然違うんだけど、

セットで見学会をする事に。

まずは、先輩大家さんの物件から。

海に面してる調整区域な戸建。

2戸？と思ったら、離れを増築してるそうで。

中庭があって、土地が広いですね～。

なにより駐車場が取れるのが良い！

これって上手くやったら

化けるヤツではありますね。

どうやらワイルド大家さんのとこに

リフォーム相談してるみたいで、

結構ガッツリ目な感じでやるみたい。

私だったら、

北側の増築エリアが綺麗なので、

畳捨てて和洋室化して、

こっち側と水回りをパリッとさせて

リフォーム50～70万ぐらいで

終わらせて、

4万円台ぐらいで出したいかな。

南側の古い部屋は倉庫っぽくするか、

自分で直してＯＫって形。

1周目でＤＩＹ好きな入居者さんに

当たればワンチャン綺麗になって

帰ってこないかな？

そんなイメージ。

外構も、使えなくなってる

暗渠とかは土で埋めて

フラットな感じにして木は伐採。

砕石敷いておく方が

草の世話しなくていいので、

楽と言えば楽だけど、

コストと相談ですかね。

外構入れて240で仕上げて

4万円で貸して20％。

外構入れて300ぐらい掛けて

5万円でも20％。

この辺りは、

直したい派と直さない派で分かれます。

3万円台とかの安すぎるのは

勿体ないので、

少し手を加えて

ある程度の家賃は欲しい感じ。

そんな感想の戸建でした。

ランチは、スープカレー屋さんに。

やたら店員さんが辛いのを

お勧め下さったので、

みんな30辛とか40辛とか

頼んでましたけど、

40辛は真っ赤でしたｗ

スープカレーって辛さが少ないと

化学調味料使わないと

味が出しにくいんだって。

後でお店の人がお試しに

80辛なスープを出してくれたので、

少し食べてみたけど、

そこまで辛さの差は無くて

味がしっかりしてる感じでした。

ここでは、とあるエリアの話を

してましたね。

私は、やらないエリアなんだけど、

岡山の大家さん達は

結構触ってるエリアでして。

実際に、結構貸してるんですよね。

エリアの中でもこういう所がアツいとか、

今持ってる物件をどう仕上げて、

家賃を伸ばす工夫とか。

みなさん色々と考えてますよ。

そんな重要な会議の話でしたとさ。

つづく

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今の物件選びの基準

こんばんは、東備大家です。

ケル兄が珍しく？

お悩みしてるみたいで。

cairnlcc.hatenablog.com

この回のお悩みに私なりに

アドバイスしてみたんだけど、

妙にしっくり来ない。

なんでだろう？

その物件がどういう位置付けなのか

分からないのと、

出口が見ずらいからだろうなと。

ケル兄にとっての位置付けは、

きっと奥様の実家に行くのを・・・

ゲフンゲフンｗ

時間を掛けるなら、

室数がグンと伸びる方が良いだろうし、

1戸の為に1から全部組むのも時間がね・・・

土地値安いらしいし。

安く買ってたら死にはしないので、

回せるとは思いますけど、

そんな事を考えてたらブログ更新されてました。

cairnlcc.hatenablog.com

太らせて絞るやり方なケル兄だと、

ここで1戸増やしてもね～。

キャッシュを使ってまで欲しい案件でも

無さそうな雰囲気でしたし。

既に所有してるエリアだったなら

買ってたんじゃないかな？

そんな気がしました。

実は先日、とある物件を買う話をしてまして。

ゆっくりするって言うてたのに、

舌の根も乾かぬうちにｗ

その物語は後日に回すとして、

私が今回の物件を買うと判断した基準を。

以前に少しだけ書いてた回。

toubiooya.hatenablog.com

たまたまなんだけど、私のも借地案件。

上物は0円ベースで話が纏まってまして、

底地をいくらで仕入れれるか？って所が

ポイントになりそう。

借地料を聞いたら、

割に合わないな～と感じてて

よくよく話を聞くと、

底地の持ち主も処分したいそうです。

そうなると、底地も安く仕込めれば

いつもの物件と一緒ｗ

なので、融資も対応可能と思われる。

エリアは近くをいくつか持ってて分かる。

家賃相場も大体見えてる。

仲介さんの賃貸目線も

私の予想とほぼ一緒。

直し具合は回数重ねてるから

お互い想定してるだろうし、

ってのが、入居付けの目線。

もう1点は、社長と一緒に写真を見てて

出来上がりがイメージできた事。

12号ではＤＩＹ少な目でやってみたけど、

面白いのは、自分で遊んで価値を乗せて

思ったより少し高めに貸せるパターン。

12号は駐車場が取れず

安く貸すプランになったので、

消化不良な部分があったんですよね。

出口の目線

今回の物件は、接道はＯＫ。

隣が買えれば出口もＯＫ。

ある程度回せれば隣に売ってもOK。

買えなくても、しばらくは回せそう。

単体でも解体→ガレージぐらいは建ちそう。

賃貸の目線

物件には駐車場が無いけど、

近隣の契約駐車場が多いので確保は容易？

P1台込み4万円～P2台4.5万円

狙っても良いんじゃないかな？

チャレンジ案件

洋室化をちょっと工夫してやってみたい。

外壁塗ってみたい！

経験から見えてる部分

便器交換の費用が読める情報があった。

キッチンは6号と7号で

シート貼りパターン経験済。

モルモルが前回やってみて面白かった。

物置にある在庫を使ってDIY出来そう！

この基準で、金額が合えば買います

と判断しました。

100％分かってるより、

少しチャレンジが入る方が

面白いかな？という

ワクワク感で選んでたりする

変態度高めな人の話でしたとさ。

おわり

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参拝とモーニングカフェ。

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

用事は済んだんだけど、

折角赤穂に来たので

お参りとカフェしていこうかなと

伊和都比売神社に。

リフォームが終わったらここに来ては、

良い入居者さんに出会えますようと

お参りしてます。

どうやらこの神社、

縁結びのご利益があるそうで。

良いご縁があると良いな。

次はすぐ隣にあるアマミテラスさんへ。

【赤穂】きらきら坂の絶景カフェ「アマミテラス」インスタ映えなパフェやワークショップに注目｜兵庫県はりまエリア(姫路・加古川など)の地域情報サイト｜TANOSU [タノス]

こんな感じ。

10時過ぎに行ったらモーニングセットがあったので

2人で食べても950円。

こんな感じで床もエイジング感が

あっても良いよね？

そんなこんなで、仕事とデートを

してきたって話でしたとさ。

おわり

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12号最終チェックと内見

こんばんは、東備大家です。

今日は朝から12号最終チェックに向かっております。

午前中には帰るので！

まずは11号の現場チェックを。

お～、外壁が完成してる！

正面からも撮ったけど、

建築中なのでお楽しみって事で。

そんな確認をして12号へ。

流し台も、ガス管の調整も無事済んだみたい。

右側の色が違うガス台は、

タカラのシリーズ後継版があったそうで、

それを付けて頂きました。

もうちょっと錆落とせるかな？

次回さび落とし持って来て

やってみますかね。

ついでに、トイレの匂い対策を少しと

軽く掃き掃除をして写真撮影。

除草剤も撒いて今日の仕事は完了。

明日の見学会のついでに

錆取りして帰ろうと思います。

次は、仲介さんから

連絡いただいてた物件を内見。

外観は見てて、

ガレージ仕様なら回せなくも無いかな？と

考えてはいたんですけど、

昨日のzoom会で話したんですが、

利回りばかり追って、

家賃が伸びないのも面白くないし、

この物件って出口が微妙。

激安って程でも無いので、

無理に買わんでも良いかなと。

実は昨日1日ず～っと

悩んでたんですけど、

パッと見て買うって

判断しない物件だったので、

社長を連れて行ってみたんです。

社長「私に見てもらって判断しようとしてる地点で要らないんじゃない？」

私「回せなくはないと思うけど、何かね～」

一応、色々と使い方を

考えてはみたんだけど、

土地が狭くて南側の物件

買わないと話にならんし、

道路は拡張してるから

使えそうではあるんだけど、

倉庫として使うにも、車を付けにくい。

安かったら借りる人は居るだろうけど、

あまり食指が伸びないな～。

次は、出来ればDIYの材料を投入して

家賃が伸びそうな物件を

狙ってみたいなと。

若しくは、土地の価値が

ありそうな案件で

融資を使って買うか。

12号で現金買いをしてるので、

次は融資メインで進めたいんですよね。

って事で今回は見送りで！

帰りに端材を半分回収して

帰りましたとさ。

残りは明日回収しよっと♬

おわり

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zoom座談会に参加してます。

こんばんは、東備大家です。

今日はフォーニッツ大山さんのzoom座談会の日。

家に帰って思い出して慌てて参戦です。

大山さんのスタエフを聞いてまして、

気になってた話題を皆さんが揃う前に直接コッソリと

お聞きしてみました。

なるほど！そういう意味だったんですね～。

決算書の魅せ方と言いますか、

どこをどう表現するかで、同じ事をしていても

伝わり方が違うって話です。

会が始まったと同時ぐらいから、

何故かPCの稼働がおかしくて、

しばらくまともに聞けなかったんですけど、

後半の「運」の話は皆さんジンクスを持ってるみたいで

興味深かった。

私はリフォームを全部終わらせて、

「人事を尽くした」と判断したら、

いつもの神社にご挨拶に行ってます。

たま～に海に鳥居の写真を撮る場所ですね。

明日も、内見がてら完成チェックに行くので

その後に寄って、お参りしてこようかな。

皆さん経験が豊富な方ばかりだったので、

質問が飛んでもあっさり解決してましたね～。

なんだかんだで3時間。

用事をしながら聞き専で参加させていただきましたが、

勉強になる話もあって良かったです。

来月も忘れなかったら参加しますｗ

おわり

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火災保険の見直しを慌ててする人ｗ

こんばんは、東備大家です。

10月から火災保険の値上げと

契約内容の改悪があるって情報は

聞いてたんですけど、

まだまだ時間あるし～って

放置してた火災保険。

気が付けば9月になってしまったので、

慌てて見直しの段取りを始めております。

今回の見直し対象契約はと言いますと、

1号は9月末で4年経過。

2号は3年経過。

3号が2年と8月経過。

4号～は2年ちょっとなので、

見直しの効果が微妙なのと、

決算が近いので今から弄るには

ちょっと面倒。

って事で1～3号の見直しを

進めております。

1号はお金が無い時期に

付けてる契約だったので

水災を省いて、

事故物件になるのが怖かったので

孤独死特約つけてましたね。

電気的機械的な特約も知らなかったので、

付けて無かった。

施設賠償は特約付加で

対応出来たんだけど、

電気的機械的特約は

付加出来なかったので、

巻き直ししたかったんだけど、

旧契約は一時費用が30％付いてたから

まぁいいかって事で、保留してました。

このタイミングで纏めて

同じ特約にそろえておきましょう。

気を付けておきたいのは、

契約の見直し時の効力発生日。

普通、物件の決済日を大体契約開始日に

指定してありますよね？

なので、物件ごとで効力発生日って

マチマチ。

2号は2日が効力発生日だったので、

ギリギリでした💦

ここを過ぎると、

1か月分捨てて掛けるとかになるので

勿体ないんよね。

切替を検討してる方は、

そろそろリミット近いので

早めに連絡して下さいね。

そんなこんなで、見積を取ったら

1号　11660円→29760円　
（18100円UP）
2号　19760円→32260円　
（12500円UP）
3号　25280円→35300円　
（10020円UP）

しめて40620円UP💦

効くわ～。

でも、10月になったら

更に各5000円ずつぐらいUP

なんだって～。

この感じで行くと、

1月分が固定資産税で

もう1月分が火災保険のコストで

見とかないといけませんな。

対応策は家賃UPぐらいですかね？

って事は、家賃が安すぎる物件

ばかり仕込むと

段々しんどくなるよと

確認してみた話でしたとさ。

おわり

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終わったそばから次の話が来る仕様ｗ

こんばんは、東備大家です。

以前、話をいただいていた格安物件情報。

預かったら連絡しますって事で

今日連絡をいただきました。

前に聞いていた金額より

少し値段がUPしてるけど、

残置物は処理してくれるそうな。

自分でやるか、

やってもらうかの違いなので

内見をして、問題無ければ

倉庫仕様にして遊んでみようかなと。

倉庫で貸すとして、

軽四ならシャッターから中に入る感じ？

中はスケルトンにして、

砕石入れるか土間にするか？

壁はモルタル塗ってみるか、

ボード仕上げにするか…

不要になるキッチンとか

解体処分費が掛かりそう。

トイレは汲み取りなので封印予定。

水と電気が使えるガレージって

需要あるかな？

という見立てで、

仕上がり100万円以内には収めたい。

DIYメインで50万ちょっとぐらいで

仕上がるなら、

2万円で貸しても回るでしょ。

って事で週末に内見行ってきま～す！

おわり

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財務3表一体理解法

こんばんは、東備大家です。

先日、Twitterで大吉不動産🏘ひろ@daikyohellhiroさんが

紹介していた本。

神様「うらけんよ。ならばこれで学ぶのじゃ( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ」 pic.twitter.com/OdBiIr35wA

— 大吉不動産🏘ひろ (@daikyohellhiro) August 14, 2022

これで学ぶのじゃ！ｗ

って事で、読んでみました。

買掛・売掛の考え方が大家業だと

あまりイメージ出来ないんですけど、

物販系だとこういうイメージになるんですな。

会社を立ち上げて、仕入れて売って利益が出て

税金の計算が入るまでのお金の流れ。

利益は出てるけどお金が足りないって理由。

この辺りを理解するのに、良い本でした。

キャッシュフロー計算書を2期分作ってみて、

弊社の状況を再確認してみたら、

役員借入金の扱いが悩ましい・・・

実態に近いのは、資本と見る方だけど、

流動負債と見るか、資本と見るかで

見え方が変わるので、

銀行さん次第で判断が分かれるってのが

良く分かった話でした。

おわり

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とある集まりに参加してみました。

こんばんは、東備大家です。

今日は依頼を受けまして

町内会に毛が生えた様な

ちょっとした集まりに参加しております。

来賓さんが何人か挨拶をされてるんですけど、

お金持ちな人はお金持ちなままで、

労働者は安い賃金で働かされて貧しいまま。

税金が高いせいでお金が残らない、

苦しいけど団結していこう！みたいな話。

団結したかったら勝手にしたら良いんだけど、

団結したところで大して給料が増える訳じゃないし

自分で別に稼ぎを増やす方が良いと思うんですよね。

サラリーマンをやってる今が

色んなチャレンジには向いてて

今のうちに身の振り方考えたり

どうなっても自分で稼げる力を付けれるように、

ちゃんと行動しなさいよ～って話すれば良いのにｗ

これが町内会の話なら、

みんな平和にやっていこうねで、

シャンシャンと終わらせれば良いんだけど、

これってどうなんでしょう？

この業界が先細りなのは

何十年も前から分かってる事だし、

だからと言って新しくチャレンジしようって感じでも無い。

変化も進化もしないで、

業界が良くなっていくなんて

甘い話は無いと思うんだけど。

不思議に思ったのはもう1点。

この会の会計報告なんて事をしてたんだけど、

Ｐ／Ｌについては書いてあって

Ｂ／Ｓについて書いてないもんだから、

結局この余ったお金はどこにいったの？

ってのがさっぱり分からない報告。

自分で法人の決算作業を曲がりなりにも

やってるもんだから、何だか不思議でしたね。

この会に参加してる方々へ、

こんな話をしたところで

仕方ないだろうし、

何だか違和感ばかり感じた集まりでした。

やっぱり大家な話をしてる方が

余程建設的で面白い話が出てくるから、

貴重な時間はこっちに充てようと

改めて思った話でしたとさ。

おわり

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12号仕上げとプチデート

こんばんは、東備大家です。

先日美装をお願いしていた12号。

一通り終わったとの報告をいただいたので、

のんびりとお昼からチェックに向かいます。

先日の大雨を受けて、水漏れが止まってるかの

最終チェックから。

この感じだと、水漏れ止まってるみたいですね。

型が付いてるのは、シーラーの跡・・・

今回の美装は、

流し台とキッチン周り・お風呂・トイレがメインで

他は軽く掃き拭きで～って感じで発注してみましたが、

流し台もお風呂もかなり汚かったんだけど、

充分使えるレベルになりました。

トイレの床はちょっときになるけど、

目地埋めしたら綺麗になるかな？って感じ。

面倒なのでそのまま行きますけどｗｗ

流し台は、包丁入れるヤツが汚かったので

こんなのと取替しました。

ホームセンターで600円ぐらいで売ってるので、

流し台を流用するなら、選択肢に入れても良いかも。

もう1か所気になっていた、洗濯機置場はと言いますと

HINOKINOSUNOKO！

これで充分。

そんな作業を終え、今日はカフェに。

壱枚乃絵さん

スイーツは欠かせません！

今日は用事も終わってるし、

のんびりとしますかね～。

天気が途中で悪くなって

写真撮影には向いてなかったけど、

雰囲気は良かったですよ。

赤穂の海沿いカフェは結構好きなので、

次のお店も開拓してみたいですね。

帰りには、11号の状況をチェック。

外壁が進んでますね～。

下から貼っていく感じなんですかね？

大工さんにドリンクを差し入れて、

さっさと退散。

今日も半日、仕事とデートを

してましたとさ。

おわり

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私のターニングポイント

こんばんは、東備大家です。

先輩大家のあつさんがこんな記事を書いてました。

ターニングポイント https://t.co/6CTQVqykoM #r_blog

— 不動産大好きあつ (@tousikaatu) August 19, 2022

これは、得意の便乗ブログネタですね！

って事で、私のターニングポイントを

書いてみようと思います。

私は、岡山県の東備エリアの田舎で

生まれ育ってます。

子供の頃は、得意な事は無くて

勉強も運動もそこそこ？な感じで

図工は圧倒的に苦手でしたｗ

特に足が速かった訳でも、

水泳で早く泳げるわけでも無く、

負けず嫌いな癖に勝てるものを

持ってなかったんですね。

だから、自分に自信が無かった。

小学校5年生ぐらいの頃、

足は速く無いけど、

負けず嫌いな性格もあって

長距離走はクラスの中で

上位を取れるようになってました。

根性なら負けない！って感じですかね。

6年生の頃には当時の学校記録を

更新したりと、

コレなら勝てる！って自信を持ったのが

1つ目のターニングポイント。

一番大きいターニングポイントは

妻との出会い。

当時職場の近くで働いていた妻に、

思い切ってお話をして、

とあるきっかけで仲良くなって、

気が付いたら人生を共にしている。

法人を立てる前に、

「社長になってくれん？」って話をされて

ビックリしたわ～って昔話を、

本人から聞かされました。

そんな無茶振りにも、

ちゃんと応えてくれて、

自分なりに楽しんで過ごしている

社長には頭が上がりません！

大家としてのターニングポイントは

マスターこと、

岡山大家さんに出会えた事。

お会いできるまでには、

かなりの時間が掛かってます。

金持ち父さんな本を読んだのが

27・8歳ぐらいの頃。

その頃は、不動産が儲かるのは

分かるけど、

家なんてお金持ちしか買えないし、

そんなんムリゲ～って思って、

太陽光を載せた自宅を

住宅ローンで買って、

繰上返済をガンガンやって、

途中で、あれ？家の太陽光、

ちゃんと稼働してるよね？

だったら野立太陽光で

稼げるんじゃね？となって、

土地を探してたら、

古い家付な土地をやたら見かけたので、

これって、家も貸して

土地に太陽光置いたらウハウハやんｗ

と思って、岡山で大家って

どうなんだろう？と

「岡山」「大家」で検索掛けたのが

キッカケ。

マスターのブログを読んだ時の衝撃は

忘れられません。

ナニコレ凄い！面白そう！

それから、夢中になって全部読み漁って、

これは、何とかして会いに行かねば！

でも、物件も持ってなくて

相談も無いよな～と、

1号物件を何とかしてＧＥＴ。

早速相談したら、

「そのエリアは分かりません」って

お断りを受けましたｗ

そうか！岡山市の物件

買わないとダメなんじゃな～と、

1号を必死で客付けして、

（客付中に必殺大家人さんのセミナーに

マスターのブログリンクから凸撃したら、

マスターと凸撃大家さんの

凄いお話を聞けたのは良い思い出）

2号を買って、今度は

岡山市の物件だから良いよね？と

再度アタック！

（最初のアプローチから

1年近く経ってます。）

諦めないヤツなんですｗｗ

ようやく「連絡しようと思ってたんですよ」を引き出して、

大家の会に入れたんですよね。

もっと、上手くアプローチ

出来なかったんかな？と

自分のアホっぷりに笑えますｗｗ

ここから、大家業の面白さに

どっぷり浸かってます。

大家業を通じて、たくみさんやあつさん、

今では頼れる相棒のワイルド大家さん、

プレさん・ケル兄・kanaさん、

名前を挙げだすとキリがないぐらいの

色んな大家さんと交流するようになって、

しょっちゅうワクワクしてる。

私も、ターニングポイントな

方々に感謝しつつ、

誰かのターニングポイントになれるよう、

みなさんの役に立てる発信を

したいな～と思った話でした。

おわり

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貞観政要（じょうがんせいよう）②

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

伝家の宝刀は抜かないのが怖い

必殺技は勝負所で使おう。

器を大きくするより空っぽにする方が早い

時々、色んなものを捨てて頭を空っぽにしてみても良いのかも？

自分の役割を忘れない

どこで動くのか？動かないのか？を見極める。

任せたら口を挟まない

やる事はこっちで決めて、やり方は任せるのが良い。

大事な事だけ話す

このブログは悪い見本？ｗ

物の見方を360°で

色んな視点で思考する。

相手を選ばずに話を聞く

耳障りの良い事ばかり聞かない。

不機嫌そうな人には情報が入ってこない

楽しくランチや飲み会に参加しましょう。

大事は小事から生まれる

小さな綻びを放置しない。

悪い事はすぐに止め、正しい事はすぐにする

フットワーク軽く決断しよう。

口にした言葉は取り消し出来ない

気を付けないとですね。

清濁併せ吞む

案外出来てる？

どっしりと構えて待つ仕事もある

指値をしたら、返って来るまで待つ事も良くあります。

物事はロジックで決める

感情で決めがちだけど、ロジックもちゃんと見てから判断。

ルールはシンプルに

どこかの国の税法じゃないですけど、

分かりにくいのはダメですね。

創業と守成

創業期の3年は何とか進めれたけど、

ここから先は、違う種目の競技になってくるので、

どう守りつつ、攻めるか？を考えて事業をしていかないと。

一番難しいのは後継者選び

選ばないって選択肢も持っておいていいかも。

自分の代で手仕舞いする事も視野に。

本人たちがやってみたければ自分の力で挑戦してもらって

その上でやりたいなら遺す事も考えるかな？

これは状況次第って事で。

数年経って読み返したら見え方が変わる予感がします。

本棚に保管して、忘れた頃に読み返してみよう。

たくみさん、紹介ありがとうございました！

おわり

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